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美国房地产市场现企稳迹象 部分房子仍是负资产


www.nsfang.com  来源:人民网-人民日报 时间:2012-03-13 09:32:19

  3月11日,美国弗吉尼亚州费尔法克斯县一个居民小区里,62岁的查克先生正在自家独栋别墅前晒太阳。屋前一块牌子上写着大大的“for sale(待售)”。见记者正在拍照,查克走过来热情地打招呼。“为什么要把房子卖掉?”记者问。查克回答说,他和妻子都退休了,已经供不起房子的贷款,因此想换一小点的房子。

  “这房子是哪一年买的?”

  “2006年。”

  “那可是美国房价最高峰的时候。你大概也是‘泡水屋主’(指房屋贷款欠款超过房产价值的屋主,也就是所谓负资产)了吧?”

  查克耸耸肩,显然忌谈自己的财务状况。“我带你看看房子吧。”他介绍说,这座房子已经有30年房龄了,上下两层,还有地下室,房子的后面是一个大大的庭院,用铁栏杆围着,整座房产占地面积300多平方米。“74.9万美元是能使我‘浮在水面’的价格了。”查克无意间透露了当初购买这栋房子时的价格。他说,现在美国房市开始回暖了,希望五年多前的这笔交易能回本。

  在千千万万美国房主中,查克的处境不算太差,因为他所在的地区房市泡沫不算太严重。美国全国不动产协会估计,截至去年底,有1100多万美国人房屋抵押贷款债务大于其房产价值,约占全部抵押贷款屋主的22.8%。目前,美国的平均房价已经降到自2002年以来的最低水平,较2006年的峰值下跌了1/3。

  次贷危机是引爆美国金融和经济危机的导火索。美国“股神”巴菲特曾指出,在2008年之前的几年中,美国新增住房数量比美国家庭数量还要多,这不可避免地造成房屋供给过多,最终泡沫的猛然破裂冲击了整个经济。一方面,由于危机前的过度借贷和过度消费,美国家庭债务堆积如山;另一方面,金融危机和经济衰退发生后,许多人失去了工作或者收入下降。两方面的因素导致许多屋主陷入财务困境,无力或不愿继续支付抵押贷款,被从房屋中赶了出来。大量的房屋被银行收回并依法拍卖,形成止赎危机。

  为了赢得第二届任期,美国总统奥巴马最近几个月陆续出台了五六项救助政策,其中包括帮助屋主以当前较低的利率重新申请贷款,削减部分屋主的贷款本金,帮助现役军人保住家园,降低政府支持的抵押贷款收费等。

  在政府扶持下,进入2012年,美国房市出现企稳迹象。美国全国不动产协会发布的房屋销售指数显示,这一指数在1月份升至97,为2010年4月以来的新高。此外,房屋签约数量也有所回升。一些经济学家认为,这可能是美国房市缓慢迎来拐点的证据。美国住房抵押贷款融资巨头房利美更是乐观地预测,美国房地产业有望在今年内对经济增长起到正面拉动作用,这将是2005年以来的首次。

  同时,美国家庭始于2008年的去杠杆化进程取得了一定进展。经过数年的消化,美国家庭负债有所下降。纽约联邦储备银行发表的家庭债务和信用报告说,去年第四季度,美国居民负债较上一季度温和下降1.1%,其中抵押贷款余额减少1.6%。这意味着,美国家庭的财务状况有所恢复。麦肯锡全球研究院今年1月发表的报告称,虽然美国家庭债务比率依然很高,但是,美国家庭去杠杆化过程看来已完成一半。

  最近美国经济中出现的另外一个亮点是,劳动力市场正在改善。美国失业率从去年夏季的9.1%下降到了今年1月份的8.3%。美国官方3月9日公布,2月份非农就业人数增长了22.7万,失业率继续维持在8.3%,这是去年初以来美国非农就业首次连续三个月增长20万以上。就业改善和对经济前景的信心增强,提升了美国消费者花钱的意愿与能力。

  尽管最近美国经济展现出一幅向好的图景,但是,经济学家们普遍对美国经济复苏持谨慎看法,认为美国经济只是从危机状态略有好转。

  “抵押贷款仍存在许多问题,因为有许多房主的房屋净值是负的,因此这还是有些麻烦的。”美国金融公司雷蒙詹姆斯首席经济分析师斯科特·布朗告诉记者,不管是美国房市,还是家庭消费,都远未能恢复到正常水平。

  经济分析和咨询机构“环球透视”经济学家保罗·埃德尔斯坦对记者表示:“现在还不能断言近期出现的经济改善迹象预示着美国经济大气候的变化。消费者对于油价的飙升作何反应,值得关注。欧元区债务危机也将持续。”不过,埃德尔斯坦说,美国经济二次探底的风险在下降,估计这一几率是20%。“今年美国经济应该正增长,这一点变得更加确定,但是,增长的力度会非常疲弱。”他指出,“我们还远未走出泥潭。”目前,美国仍有1300万人失业,其中四成以上失业已经超过半年。

  美联储主席伯南克不久前在国会听证会上指出,美国经济前景还是处于不确定状态。“要让美国的经济复苏苗头变成真正可持续的、强劲的复苏,我们需要看到失业率大幅下降,生产和社会需求方面出现强劲增长。”

  的确,在经济数字星星点点亮光的背后,人们不应忘记许多美国人还在经济困境中挣扎。对于1100多万“泡在水中”的查克们,以及1300多万没有工作的美国人来说,他们体会到的美国经济,就像北美天气多变的这个早春,乍暖还寒。(人民日报华盛顿3月12日电/记者 吴成良)



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