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房地产调控应扼守对穷人的道德底线


www.nsfang.com  来源:观点地产网 时间:2012-03-12 15:57:52

  调控的道德标准是危机来了让穷人流血还是让富人流泪?这是今天调控者要思考清楚的问题,也是关系到这个国家持续的繁荣与富强的核心问题!

  ——笔者

  (一)

  目前执行的限购政策看不到取消的期限。姜伟新还指出,全国七、八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去,将来一旦泡沫破裂,后果不堪设想。因此,“一定要让几个大城市的房价降下来。

  ——上海证券报

  昨天和一南京的朋友聊天,说如果坚持目前这种政策,一定能让调控政策下来,一是让有钱人不能买房,二是不准贷款。这位朋友是个留美哲学博士。我不知道这样的看法是否是这个社会学界或者经济界的一种共识,只是我很希望这不是。

  在决策者进行调控的时候,我想首要的是要思考调控的核心目的是什么?是财富的二次转移与重新分配,还是对目前财富格局进行安全性防护。

  (二)

  笔者身边有两个朋友,两个普通的城市打工者,月均收入大概在4000—6000之间,他们分别在2011年6月与9月购房,从房价来说,他们都享受到一次或者两次的价格优惠。但到今天,他们两个的首付款均在这波房价的持续波动中几乎为零,因为是首置,他们去年享受到1.1倍的优惠利率,但很不幸,这种优惠在今天看来,却是如此的昂贵和奢侈。尽管人才市场依然较为景气,两个朋友的单位今年均分别出现某种程度的问题,一个是小型企业因业务量相对萎缩,基本工资之外的奖金没有了,另一个公司依然处于扩张期,但公司已经宣布,今年拿80%的工资,如果年终销售任务完不成,剩余20%将没有了。他们买的房子面积均不宽,仅为60多平米,两个人的月供均在2500—2800之间。去年重庆某网站劲爆了一个小白领,自己的全部工资刚够月供。

  也许笔者遇到的都是极为个别的特例,但在笔者身边,这确实不是特例。如果这是个社会普遍现象,我想调控者是否应该反思,这是他们想要的结果?

  我们或许此刻会有更多的责难他们自不量力,但我们还需要知道,是什么动因鼓励他们去自不量力飞蛾扑火呢?笔者身边这两个朋友,均为年纪不足30左右的年轻人,在市场经济的大潮中,他们这种年纪与新生儿几乎没有什么差别,不具备抵御甚至不具备识别经济波动的能力,年轻人的思维是向前的,他们还没老道可以世故的思考每件事情对未来的持续影响。冲动对他们的惩罚将有可能是一辈子的事情,这又让我想起了莫泊桑的【项链】这篇小说中的马蒂尔德。

  (三)

  限购是对穷人的福利还是对穷人的掠夺,这个问题好像从来没有人思索过。

  在笔者身边这两个购房案例的原型和购买成因的分析中,笔者不得不得出一个简单的结论,即调控加速了他们购房的决策行为。

  调控手段之一限购,给了他们无比的幸福感,也许在潜意识里面会有一种扬眉吐气的感觉,这只是笔者的猜测,笔者很是怀疑有阿Q在赵老爷被抄家的时候那种快感;其次是相对差异化的利率,尽管是1.1倍,但至少比1.3倍,1.4倍低了很多,于是笔者又怀疑,这是否是给了他们赵老爷被打倒以后,阿Q可以分到一张小茶几或者一根小凳子的快感。

  接下来的故事呢?接下来的故事是阿Q发现自己在做梦,革命与自己压根没有丝毫的关系。财富的梦想是否在明天会与这些才进场的刚需购房者如阿Q的革命梦想一般?

  如果一切都是善良的,那么笔者只能假设我们的经济决策者确实,很真诚的认为,我们是不会暴发经济危机的,甚至连经济波动都不会发生;其次第二个假设是我们的决策者很真诚的认为,他们就是神话中的大力神,能够用一辈之力,托起即将垮塌的蓝天。

  美利坚的事实表明,这个世界第一不存在没有波动的市场经济,第二也没有能够只手擎天的大力神,于是美利坚的神话在2007年终于恢恢湮灭。

  (四)

  在房价高位波动的时候,鼓励刚需进场,调控的道德逻辑与道德指向是否正确?这是否有点2007年股市在6000点的时候,我们鼓励大量散户入场长期投资一样的幽默?

  2011年全国房地产市场的行情,我想肯定是达到诸如姜部长们想要的效果,无论是从统计局的70个大中城市的房价指数来看,还是从我们切身的感受来看,2011年中国的楼市热点肯定是在3、4线城市,以笔者所在的主城区来说,如果我们考虑到房地产市场的价格黏性,2011年重庆主城区市场价格基本维持在2010年四季度的水准,甚至略有下降,如果我们在结合市场条件变化下产品的两极分化,那么普通商品房的价格甚至会出现10%以上的跌幅,伴随的市场现象也是在重庆CBD的江景房甚至有5000多每建筑平米的房子出现,而这个房价仅仅甚至不如重庆众多区县市场中的高端房。城市价值逆向发展,如果只看这个房价你一定会简单的得出这个结论,但很显然这种结论并不成立,重庆主城区一系列利好政策推动下的发展前景,一定高于那些郊区城市,其价值提升显然也是如此。

  从统计局发布的数据来看,重庆郊区2011年以购买金额表示的购买力相当于2008年的四倍,而主城区却不足2008年的两倍金额,如果从城市的角度来看,主城区与郊区谁是穷人,我想不会有人告诉我,郊区要富于主城区,那么如此购买力下表示的是主城区城市价值发展已经走向拐点,而区县还有巨大的上升空间,至少从统计局所公布的经济数据结构来看,这个结论显然是不成立的。

  笔者不想引用太多市场数据,借用【吕氏春秋】中【察今】中的一句话:“见瓶水之冰而知天下之寒,尝一銮肉而知一镬之味”,来避开更多的论证。

  (五)

  为什么美国的经济危机会治疗的这样快,当大多数经济逻辑都显示美国经济将无法从危机中走出来的时候,美国近期经济数据却呈现出一场强劲的反弹?这或许是我们不得不深思的问题,我们如果一旦遭遇经济危机,我们是否能够如美国那般迅速的走出泥沼?

  如果我们仔细分析美国次债危机的核心,很容易得出这样的一个结论,即美国式危机是因为交易驱动的危机,金融行为通过交易层层抽去佣金,最后本金出现巨大的损失,这个金融危机实质是本金佣金化的结果。但问题出来了,本金是企业的,佣金是个人的,因此美国的金融危机让很多大型金融企业破产,但绝大多数的美国人本身并没有受到太大的损害。

  而房地产危机呢?我们经常听到的耳熟能详的情节是,美国人购买的房子价值100万,但他却贷款了120万,美国人用可调利率,先低后高,鼓励穷人购买,当利率开始反弹时候,他们便开始还不起贷款,因此把房子重新还给银行,于是悲惨的美国人失去了房子便开始四处流浪,但问题真是这么的?显然这是一种虚假的描述。一个身无分文的美国人,通过银行借贷,购买了100万的房子,却得到120万的贷款,在他把这超额的20万贷款消费完以后,他无法偿还贷款,于是他把房子还给银行,从本质上来说,他并没发生一点损失,他原本就一无所有,把房子还给银行以后,依然是一无所有,在这里我们要很关注的是,他一无所有中还有一个很重要的一无所有,即房子还给银行以后,他的债务也是一无所有。也就是他依然是原来的他,最多在美国人的信用体系中有一个斑点,但按照美国人的规则,10年,甚至都不用十年,这个斑点自动消失。如果这个假设成立,那么我压根就不认为美国的穷人是经济危机的牺牲品,美国的经济危机对穷人本质而言,甚至是一场福利,如果没有经济危机,他会永远的背负巨额的银行债务,让他终身节衣缩食。

  (六)

  假设一下,我们的房地产危机暴发以后,我们的社会会是一种什么样的现象。首先是我们的购房按揭即便是首套,我们也必须支付30%以上的首付成本;其次是我们不是用的欺骗式的银行借贷方法,即我们是用的恒定利率,这也就意味着我们先期支付的金融成本肯定是大大高于美国人;第三是假定经济危机来了,我们也和美国人一样,把房子交给银行,我们一样一无所有,但这里最大的差别是什么,最大的差别就是我们之前的三成首付款一无所有了,而美国人这三成首付款是没有支付的,我们的公民真是善良,善良到他们可以为了这个国家让安全而宁愿自己一无所有!!

  上面推理的逻辑环节显示我们一切都与美利坚相反,如果一切都相反的情况下,我们最后的结果是否会比美国人更正面的,以毒攻毒在经济领域是否更有效?这确实是一个值得深思的问题!假设,当让笔者这里只是假设,如果我们的结果也相反,那么我们的未来会是什么样呢?

  (七)

  尽管这场被众多经济界人士宣称的百年难遇的大危机,但我们从美国经济数据中,我们并没有看到美国普通民众的悲观情绪,消费没有出现持续的下跌,其次是储蓄率也没有出现较大幅度的上涨。从哪些美国回来的人的描述中,也远没有我们从文字中感受到的悲惨。数据是不会说谎的,数据也是会说谎的,这要看你用什么样的心态和角度去研读数据。

  如果,很不幸,我们也发生了和美国一样的危机呢(这有着非常大的可能性),我们的普通民众会怎样呢?几十年的积蓄瞬间化为乌有的悲伤与财富失去的对心灵残酷的撕咬以后,他们还会对什么有信心?而高昂的供房成本又让他们不得不为了眼前的工资而折腰,他们还敢于冒险,还敢于去创新么?他们还会有这种机会,这种信心么?而冒险和创新又是企业家精神的核心要素。没有了梦想,他们还会有美好的明天?

  (八)

  关于调控,除了我们现在的方法,还有别的方法?我想答案还是有的。如果我们分析房产开发商赚钱的核心问题,我想你会发现一个简单的答案,就是土地的时间成本差才是他们盈利的核心武器。而炒房者赚钱的核心逻辑依然如此,如果这个答案大家都确认,那么房产调控应该会有更多的策略和方法,可以避免前面的情况出现。比如我们静止炒房,其实很简单,我们假定政策需要保护拥有两套以内住房的购房者,那么完全可以对购买多套房征收差额营业税,比如第三套征收5%,第四套10%,当购房的税费成本上升到炒房者无法转移时间成本的时候,自然也就不会去炒房了,而政府还可以对多套房征税而得到再次的税收收入,这看起来两全其美的办法而又不会鼓励未购房者加速决策购房而起到保护他们不被经济危机所伤害。还有,如果我们假定房价上涨是成本推动,即土地推动,那么一方面可以拆分大型地产企业,如果将万科一分为三,他还有能力拿地王么?没有了地王,自然也就不会有成本推动的恐慌,房价还会直线上升么?还有,房地产行业是资金密集型行业,如果我们将土地出让规模减小,将资金的规模效应最小化,将一块1000亩土地卖给10个开发商和一个开发商,市场竞争显然是不同的,对价格的抑制作用显然也是不同的。规模不经济有可能带来整体规模的经济,这在经济学里并不罕见,但很遗憾,这些都没成为调控的手段之一。

  (九)

  这是一篇彻底反对现有调控政策的文章,但笔者并不是反对调控,只是反对的方法。美国今天的经验显示,企业失去财富以后,会比个体更容易恢复对财富的创造;富人失去财富以后,具有比穷人更强的疗伤能力。而穷人一旦一无所有,将很可能永远无法治疗那流血的伤口,这才是我们调控对未来欠下的巨大债务,而这债务一旦要求被偿还的时候,也许,后果谁也不知道!



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