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年终盘点:楼市之“奇观”


www.nsfang.com  来源:北京晨报 时间:2012-03-08 09:30:16

  今年的商品房市场可谓百花齐放,好不热闹。从年初的“踌躇满志”,到政策密集出台后的“谨慎观望”,再到“徘徊硬撑”,最后终于竞相打折促销。纷乱中也产生了一些以往楼市中很难看到的“奇观”。这当中有些恐怕只是昙花一现,有些或将成为常态,甚至改变商品房市场的格局。

  “不限购、不限贷”

  手机里收到的中介促销短信十有八九都是以“不限购、不限贷”开头的。今年楼市限购、限贷雷厉风行,对一些商业项目和非限购城市的外地项目来说,政策反而成了最好的宣传手段,于是调控后最火的楼市广告词,就变成了“不限购、不限贷”。

  “不限购、不限贷”的最佳载体自然是商铺。本市的商铺也一度出现了火热的场面,一些被限购的住宅投资客把资金投入了商铺,不过商铺固然可以买,可以贷,但贷款利率高、转手成本高等特点也不能忽视。而且商铺投资需要极其敏锐的投资眼光,一旦投资区域商业氛围不行,完全有可能“烂”在手里。有的专家甚至认为:“如果说住宅像在游泳池游泳,商业地产就像在大海里游泳,风险更高。”所有商铺销售虽然一度火热,但是到了9月以后,还是与住宅市场一起“沉底”,一直到最近才有所“翘尾”。

  此外,部分买一层送一层的商住项目一度也很吸引眼球,其实质大多是层高较高(通常是4.5米)的小面积商住房,买家可以自己把它一隔二,下面办公,上面住人。因为总价不高,实用性强,加之不限购不限贷,所以也很受青睐。不过,假若购房是用来纯自住则多少不太方便,除了水电煤公用事业费比住宅贵以外,交易成本大也是制约它发展的重要原因。中介“全民”卖一手房

  今年几个热销新盘都有个共同特点,离售楼处几百米远,马路口甚至路中央会看到一群群身穿各自公司的西装、手上拿着一叠叠宣传资料的中介业务员在争取客户。

  他们不是来卖二手房的,而是为开发商销售一手房的。以二手房为主业的中介公司不卖二手房,这需要多大的动力?一方面自然是“主业”二手房交易始终不见起色,尤其是市中心的高端二手房买得起的被限购,能买的没钱买。全市二手房的月成交量也逐月下降,从1.3万-1.5万套下降到6000多套,近乎是“腰斩”。美联、满堂红等大型连锁中介也相继退市,其余大中介也清楚地意识到,光靠二手房交易是养不活门店的。另一方面,开发商自己的日子也不好过,急于回笼资金的他只得和中介联合,希望通过中介公司庞大的客户资源来帮助交易。

  一二手房价格倒挂

  卖了自己手上的老房子,居然还能买到家附近品质更高的新房,这种事在去年想都别想,今年倒是有了可能。

  下半年以来,新盘不断打折促销,多个板块的一二手房倒挂,成为今年楼市的一个特殊现象。光新板块的香溢花城,二手房价格相比在售新盘约高8000元/平方米。松江新城的一二手房价格倒挂现象也较严重,大学城站旁边的龙湖好望山[最新消息 价格 户型 点评],青年公寓1.28万-1.35万元/平方米,大平层1.5万元/平方米左右。旁边的二手房,房龄满6年的星辰园,均价1.5万元/平方米,次新房如保利西子湾,价格1.5万-1.7万元/平方米。

  此外,在宝山月浦、青浦等外围区域也有类似的情况出现。业内专家分析,一二手房倒挂现象蔓延,说明市场已经回归到了理性的阶段。倒挂后,买房者在市场选择上有较大变化,尤其是近期入市的刚需及首次置业型客户,在一些局部板块,二手房市场被一手房市场分流的客户达30%左右。

  一二手房倒挂后,未来,将使开发商的成本控制带来巨大考验。在土地、材料、人工成本等节节上升的背景下,利润空间被压缩,将展现开发商的综合成本控制能力。

  房价由“购房者定”

  买房子,房价不是开发商定的,而是你自己定的,不管你信不信,反正我……半信半疑。

  其实所谓的由购房者来定房价是一种宣传噱头,本质就是网上拍卖。

  今年4月份某房企首次网上卖房“试水”成功后,网络卖房得到越来越多房企的认可,一些国内知名的房地产企业与易居合作,在11月29日成立房产电商竞价联盟,宣称“房价你做主”,拿出一部分特价房源通过网络电子商务平台供人竞拍,致力将物业的定价权完全交给购房者。

  目前,房产网上拍卖已形成规模,在上海基本每周一次,“零元竞拍”、“一元起拍”、“荷兰式倒拍”、“暗拍”等各式品种让人目不暇接。网上拍卖只是房产电商走出的第一步,是开发商针对购房人群年轻化、消费习惯网络化的主动应对举措,受到一些网民追捧,但也有一些评论认为网上卖房仅是开发商的炒作和噱头。

  不过不管怎么说,正如“淘宝”、“京东”等电子商务网站刚起步时,人们很难想象它们现在的辉煌一样,也许十年后,甚至更短的时间内,我们将习惯在网上像现在买衣服一样挑选房子。

  “回到2009年”

  11月份以后,新盘打折已经不是新闻,不打折反倒是新闻。

  其中不乏力度比较大一些新盘,于是购房者看到了一些“震撼”的广告语:“房价回到2009年”甚至“回到2008年”。其潜台词就是打折或低开后,“我的楼盘相当于2009、2008年时的价格。”今年国庆刚过不久,龙湖、中海、新城……一系列大幅降价的举措引爆了市场,不搞遮遮掩掩的特价房,折扣普遍达到八折甚至更低,到了年底,一些知名品牌开发商也进一步跟进。为了安抚老业主,“差价补偿”、“保价”、“溢价回购”等各种花样也层出不穷。

  还有些纯新盘开发商选择了直接低开,“一步到位”。

  在上海周边的昆山等地相继出现万元盘之后,上海本地已经很少能看到万元以下的楼盘了。近期位于宝山罗泾的旭辉[简介 最新动态]澜悦湾与位于青浦的旭辉朗悦庭分别开出了9800与7888每平米的超低价,旭辉集团总裁助理钱建良表示,这样的安排完全是应对目前形势的市场行为。

  半价团购

  买房团购早不是什么新鲜事,可是今年的力度之大,参与面之广确实是近年来罕见的。除了网络平台外,一些精明的购房者也发现了商机,通过组团方式以公开售价70%甚至最低50%的“批发价”购买到房子。近日,上海已经有40名购房者谋划建立类似地产基金的半价购房团。“开发商要么选择整体把项目卖给基金公司,要么就是降价促销,但是相比于购房者从售楼处那里得到的折扣,基金公司获得的优惠折扣将更大,因此我们准备建立一个购房者参与的购房基金,以机构的模式与开发商谈判,拿到七折或是半价的优惠,这也是上海的首个半价购房团雏形。”发起人钱生辉透露,目前已经与多个中型开发商的项目已经有了达成意向,有望在浦东先行试点。对于半价购房团,钱生辉直言与地产基金有些类似,首先是确定一些意向楼盘,再让购房者进行选择,确定项目的购买意向和套数,最后以机构的名义与开发商进行谈判,谈判完成价格确定,购房者统一缴纳定金和后续的房款。“现在我们进行了一个初步的摸底,由于不从代理商那里购房,接省去了中间环节的费用,因此半价是没有问题的。”钱生辉说道。据其透露,目前已经有40多名购房者明确表示愿意参与此购房团,并成为认证会员。虽然半价购房团的诱惑力不小,但其前途仍有些扑朔迷离。



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