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楼市拐点或将在2012年保障房放量后显现


www.nsfang.com  来源:观点地产网 时间:2012-03-08 09:29:22

  12月9日,中央政治局在分析研究明年经济工作会议上提出:“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。”这对于寄望房地产调控政策明年有所松动的开发商及担心调控政策松动而导致房价报复性反弹的需求者来说,无疑是清醒剂和定心丸。

  “要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。”这是中共中央政治局12月9日召开的分析研究明年经济工作会议上传递出的重要信息。笔者以为,这体现了中央对房地产调控政策坚定不移。这对于寄望房地产调控政策明年有所松动的开发商及担心调控政策松动而导致房价报复性反弹的需求者来说,无疑是清醒剂和定心丸。

  要真正落实中央坚定不移的房地产调控政策,有一个问题须有清醒的认识,即房地产成交量萎缩,价格下跌,是否真正进入了房价拐点?尽管央行在12月4日发布的“房地产金融风险管理”座谈会简报中称,房价拐点已初现端倪,但笔者认为,房地产市场“量缩价跌”虽是不争的事实,但以此断定已进入房价拐点为时过早,至多是房价合理回归的开始。

  这是因为,首先房价反弹存有巨大的民资实力。目前国内各项人民币存款已近80万亿元,其中城乡居民储蓄存款近占34万亿元。由于国内投资渠道相对狭窄,在通胀、股市不景气的背景下,且不说民间资金热衷于投向房地产,就是在政策调控下已经撤离房地产市场的投机资金也随时可能卷土重来,这必将引发房价的强烈反弹,进而再度加剧资产泡沫集聚的风险。其二,前几天,央行三年来首次下调法定存款准备金率,向市场释放出近4000亿元的流动性,这不能排除一部分资金通过多种途径流入房地产领域,这也势必造成房价反弹。其三,地方政府还未完全摆脱对土地财政的依赖,尽管前期土地出让金下行,甚至出现流拍,但一旦调控政策松动,地价又会变天价,房价非窜高不可。此外,按国际通行的房价收入比指标衡量,目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力,且房价偏高的状况尚未根本改变,促使房价回归合理水平还须下很大功夫。

  众所周知,目前房地产市场出现的“量缩价跌”完全是一系列的政策调控的结果,一旦政策松动,房价报复性反弹就会立即显现。素有“大炮”之称的任志强最近就直言不讳地说,“现在房地产市场被十个手指头按住,影响了销售,从而导致了土地前期的购置和投资开始下降,这个下降造成了未来一年供应量的下降,一旦放松,就会导致成交量和价格的反弹,政策一松,量价齐冲。”可见,就算“量缩价跌”是个拐点,那也是不稳固的,随时可能拐回来。

  房价拐点的形成,归根结底是取决于房地产市场的供需平衡,在不需要政策调控的作用下,由于商品房、保障房等多渠道供给,能够满足市场需求,市场达到常态情况下的供需平衡,房价拐点才会真正到来。显然,目前的房地产市场离常态供需平衡还有很大距离,所以说把政策调控下的“量缩价跌”看成是拐点显现是靠不住的。

  对房价拐点的判断有误,不止是个单纯的认识问题,一旦蔓延开来,形成氛围,有可能导致对坚持房地产调控政策产生怀疑甚至动摇。比如限购到期后是否有必要延展?三年来首次下调存款准备金率是否预示房地产市场信贷开始松动?这次中央政治局会议分析研究明年经济工作提到的“要更加有预见性地加强和改善宏观调控,准确把握好调控的力度、节奏、重点,并根据形势的变化及时作出预调、微调,解决经济运行中的突出矛盾,提高发展质量和效益。”是否意味着对房地产市场的“预调、微调”?乃至会把“香港楼价跌势持续,特区政府将会放宽部分抑制楼市的措施。”的报道误读成早晚影响内地的房地产市场调控。

  基于这样的分析,当前仍处在房地产调控的关键时期,切不可被所谓的拐点论转移视线。惟有坚决贯彻执行中央调控政策不动摇,才能巩固前期调控成果,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。要说楼市拐点,笔者认为,在保障房真正放量以后才会出现,也就是说明年的第二季度。



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