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房地产专家陈真诚:警惕一成首付陷阱


www.nsfang.com  来源:合房网资讯中心 时间:2012-03-08 09:10:50

  2月22日传出上海限购政策出现微调的消息,即“外地户籍居民持长期居住证满三年,可以享受本地户籍居民同等购房资质,即可以购买第二套房”。
  
  接着,2月28日,上海市政府办公厅下发文件强调“本市户籍居民家庭”是指“具有本市常住户口的居民家庭,以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”
  
  这意味着,即使拥有上海居住证期满三年的外地居民也不可购买二套房。也意味着,佛山、芜湖两地的松动房地产调控的“救市”政策相继被叫停后,上海版地方政府松动调控的举措,再次被叫停。足以说明,无论是一线城市或是二三线城市,也无论是否曾出台了限购政策,中央政府均不允许松动调控。充分证明了中央政府坚持房地产调控不放松的态度和决心:坚定不移地继续执行房地产调控政策,抑制投资投机性购房,巩固调控成果,促使房价合理回归,促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
  
  而且,决策层已经明确要求,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。据悉,住建部除在牵头编制全国住房发展规划并多次督促地方政府抓紧编制本地住房发展规划外,已在研究扩大房产税试点范围。
  
  这些说明,房地产调控不仅一时难以松动而将继续加码,最近部分城市欲松动调控政策的势头将得到遏制,地方政府将放弃观望或不再试图松动调控转而继续从严落实执行房地产调控政策。进而,开发商将放弃对政府松动调控的幻想,放弃观望。
  
  另一方面,全国房地产市场持续冷清,各地成交量持续大幅下降。最近被一些舆论所宣称的“回暖”并非真正回暖,而只是在非常低位基础上的非常有限的增加,而且可能其中主要是保障性住房销售增加所。
  
  可见,目前房地产市场依然低迷,自住性购房的有效需求有限,开发商有房难卖的局势依然没变,还将继续,形势不容乐观。
  
  有效需求有限,成交持续低迷,积压待售存货越来越多,导致开发商的销售压力和资金压力不断增大,而且,由于形势一时难以改变,房价下降大势已经确立,意味着积压待售房子随着时间的推移可能面临继续降价而依然难以销售的风险。这种市场形势,逼迫开发商不得不想办法。而一些开发商不具备展开真正意义上的营销策划的能力,于是又祭出了“一成首付”等等之前常被使用过的旧招数,试图促进销售。
  
  近期,在深圳、北京、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地,一些楼盘再次出现“一成首付”、“分期首付”、“赠送首付”、“垫付首付”,为购房者提供一笔半年至三年期的“免息”房贷等促销招数,以刺激部分购房者入市买房的积极性。
  
  目前来看,“一成首付”等可能还有继续蔓延、迅速扩散之势,而其实潜伏着比较大的风险,甚至可能成为购房者的陷阱。
  
  一方面,需要在“首付”上获得支持的,往往是支付能力或之后偿还贷款能力不够的自住性购房者。一旦购房并获得银行的按揭贷款后,因支付能力够而无力还贷、支付利息,就可能出现相当于美国次贷危机的中国式次贷危机,而且,“一成首付”这种低首付实际也是一种高杠杆的房贷融资方式,一些开发商为了获得银行的按揭贷款,化解自身的资金压力,可能通过制作虚假的首付证明进行骗贷。这些,无疑将使金融业潜伏风险。
  
  而且,“一成首付”下,其实买卖双方都将承担着较大风险,甚至将来可能产生法律纠纷。一方面,如果购房者不能在规定时间内补齐首付款,不但其间交房拿不到产权证,还要承担违约责任,打起官司来可能房子、已付的首付都没了。如果将来无力还贷、支付利息,不但房屋可能被收回,个人信用资质也会受到影响。
  
  对于开发商来说,目前市势下,此招也许能使销售有限增加,但未必能有多大效果,而且,购房者可能因未能在规定时间内补齐首付款而违约,或看到房价继续下降或周边楼盘出现降价而选择退房,导致销售不能成为真实的销售。
  
  鉴于此,有关部门应及时做出反应,加强监管甚至叫停“一成首付”这种低首付促销行为。

 

各地
  
  深圳
  
  日前,深圳罗湖某楼盘推出“首付一成”促销活动,这个“首付一成”并不是银行“首套房三成首付”贷款政策的松绑,而是开发商垫付了“两成”首付。
  
  上海
  
  继佛山、芜湖之后,上海也无法摆脱在楼市调控高压之下政策反复的魔咒。上海市房管局就商品房限购政策作出的一条“旧政新解”,即外地在沪人员居住证满三年可购第二套房。此政策在宣布一周之后,被上海市政府办公厅的一纸通知正式叫停。这一场“戏剧性事件”,传递出房地产市场的调控政策,在近阶段不可能出现松动的信号。
  
  广州
  
  网易房产监控数据显示,2月份首周,广州一手住宅网签量还是733套,第二周已升至1024套,至第三、第四周继续增加到1205套和1363套,成交量连续四周上升。2月1日至27日,广州一手住宅成交量达4299套,已超过去年2月份的4200套。
  
  言论
  
  贺铿:房价该平均降20%-30%
  
  “现在房价高得连我都买不起了,就不合理,因为我不是低收入者”全国人大常委会委员、全国人大财经委员会副主任委员、国家统计局原副局长贺铿日前在接受媒体采访时表示,房价至少应该回归至高收入者买得起。他还算了一笔账:现行房价应该平均下降20%-30%。
  
  任志强:楼市2013年最危险
  
  华远地产[简介 最新动态]股份有限公司董事长任志强今日发表言论称:楼市“最危险的是2013年。”任志强认为,2011年土地购置量少,房子卖不动并且库存量较大,由于资金原因,2012年土地购置量也很难上行,一旦房屋销售再上不去,虽然不会大面积垮塌或者崩盘,但开发企业2013年土地购置就保证不了,到时出现问题就连堵都堵不住。
  
  易宪容:房价过高不调整,一定祸国殃民
  
  认证资料显示为“社科院金融研究所研究员易宪容”的“社科院易宪容”2月27日在微博称,过高的房价不调整,一定是祸国殃民。他认为,当前的房价高不高、有没有泡沫、房地产泡沫有多大,只要绝大多数民众摸摸自己的口袋能够买得起多少平方米的住房就是一清二楚的事情,不需要谁来指手画脚,因此,过高的房价不调整,一定是祸国殃民。
  
  陈劲松:任何小阳春都是出货良机
  
  深圳世联地产[简介 最新动态]董事长陈劲松在微博称,不要因为小阳春,就以为房价要反弹。今年任何小阳春,都是降价出货的良机!陈劲松还总结道:调控尚在,转型未完,规则不明,债务仍紧。
  
  茅于轼:房地产市场已无药可救
  
  经济学家茅于轼近日接受媒体专访时表示,房地产市场泡沫已经无药可救,最后必然会走向破灭,届时房价下降50%都不过分,因此他建议老百姓现在不要出手买房。



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