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楼市调控走向“差别化”时代


www.nsfang.com  来源:新华社 时间:2012-03-07 11:20:47

  从放宽普通住宅范围到近期的“旧政新解”(持上海长期居住证满三年者可买第二套房),虽然昨晚,上海市住房保障和房屋管理局再次重申,上海执行住房限购政策并未改变,但这一信号已经被市场视为“利好”在传播。同时,上海楼市打折风再起,楼市初现回暖迹象。
  种种迹象表明,在中央楼市调控不放松的前提下,各地方政府正在寻求合理的政策“微调”空间,而与芜湖等新政刚一出台就被叫停不同的是,上海的两项“尝试”都得以顺利落地,这是否会引发其他城市的跟进?
  从放宽普通住宅范围到近期的“旧政新解”(持上海长期居住证满三年者可买第二套房),上海楼市最近挣足了眼球。记者走访上海多家知名中介发现,各种政策交加之下,上海部分中介门店的带看量出现明显的增加。
  一家上海知名中介的工作人员也告诉记者,在上海刚需楼盘扎堆的宝山和嘉定板块,很多楼盘即将降价。这位工作人员还告诉记者,目前自己所代理的业务中,带看量增长了近一倍。
  根据中原地产数据,上周(2.13-2.19),上海一手住宅市场新增供应量环比大幅上扬207.13%,同比更是大增860.14%;新建商品住宅成交量环比上扬27.04%,同比也大增62.58%。而在价格方面,上周上海市成交均价为同比小幅下滑1.57%。
  政策是“去年的”
  解读是“最近的”
  2011年1月31日出台的上海版限购令第7条规定:暂定在上海已有一套住房的上海户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海户籍居民家庭,限购一套住房。
  对此,大多数人均理解为对已拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭,政策应是暂停售房。
  而按照上海市房管局的说法,所谓上海户籍居民家庭的概念是指具有上海常住户口,其中包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。这就意味着,持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭可以和上海市户籍居民一样,在限购令出台之后,已有一套住房的,可以再买一套,有二套及以上的,不能再买。
  所以,上海房管局坚持认为,这一做法在去年的限购令开始实施时就已执行。昨天,记者向浦东房产交易中心咨询也被告知,这确实是从去年2月就开始的政策。
  不过,有房产中介告诉记者,对这一操作办法之前并不知情,因为政策上没写。同策咨询研究中心总监张宏伟也向记者确认,政策是去年的,但是解读是最近的。
  张宏伟认为,近期政策面的“微调”体现了今年上海楼市调控走向“差别化”时代,这个“差别化”主要体现在保护以自住需求为主的市场和部分改善型需求。
  究其原因,张宏伟认为有三个:第一,1月全国各大城市房价全部停涨;第二,市场僵局的打破还需要一些鼓励与刺激自住、改善型需求入市的差别化的调控政策;第三,限购限贷以来,楼市的真实需求一直被压制,市场需要差别化的楼市调控政策调控措施激活市场成交量。
  有专家认为,限购令迟早退出,通过税收手段来调节市场,房产税试点实际上就开启了前奏。
  政策利好叠加
  购房者仍淡定
  按照官方说法,长期居住证满三年可买二套房调整之后,将有67.1万人受惠。对此,张宏伟表示,这些人群当中有50%左右的人入市就不错了。上海中原研究咨询部总监宋会雍也表示,虽然此项政策给了部分购房者空间,但对短期整体交易无明显影响。
  新闻观察
  或有更多城市
  跟进“微调”
  至于地方政府政策如何把握楼市调控“微调”的度,张宏伟表示,就是跟随已经进行楼市政策“微调”的城市,这些“微调”措施的出台没有被叫停,其他城市跟随已经出台的“微调”措施应该可以降低政策出台被叫停的风险。
  当前,北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准,扩大了普通商品房外延,鼓励更多的交易。此外,还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”,甚至出现9折、8.5折的优惠。
  同时,“相关部门应该制定‘差别化’的信贷政策和限购政策,保护以自住刚性需求为主的购房者,为这些购房群体争取更多的购房时间。尤其是当前信贷政策对于首套房置业者过紧,2012年‘限购’政策延期执行的市场背景下,首套房贷政策2012年应定向放宽。”张宏伟如是说,他认为,政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整。
  戴德梁行预计,2012年政府严控房地产政策将维持“稳中微调”基调,楼市将因多方博弈加剧进入深度低迷期。随着今年上半年房企债务将集中到期,开发商面对库存积压步伐明显加速及潜在需求新增有限的市场,将大幅提速存货消化周期,供求结构调整将促使2012年总体价格首现跌幅。
  链接
  2011年新屋价月度环比下降的城市渐多
  据新华社电 国家统计局22日发布的数据显示,2011年我国70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。
  《中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报》显示,去年12月份,我国70个大中城市中,环比价格下降的城市为52个,比1月份增加49个。
  公报显示,2011年全年房地产开发投资61740亿元,比前年增长27.9%。其中住宅投资44308亿元,增长30.2%。
  公报还显示,2011年全国土地成交价款8049亿元,同比下降1.9%。


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