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贵阳写字楼为集中点 三月后多商业项目入市


www.nsfang.com  来源:黔中早报 时间:2012-03-06 11:28:48

  这两年,国家对房地产市场的调控信心有目共睹,是否继续投资住宅成为很多投资者深思的问题,然而,随着商业地产的"光彩"逐渐被发现,投资者的目光逐渐向商业地产转移,而写字楼成为目光集中点。

  贵阳,作为一个经济发展相对滞后的三线城市,在人们的投资理念尚未完善的市场面前,写字楼在长久以来一直被忽略。据记者了解,在2009年以前,贵阳市写字楼市场一度被低估,甚至还出现过写字楼均价比住宅还低的“倒挂”现象。

  然而油井总有喷发的一天,从2009年贵阳市新建写字楼项目均价“破万”开始,贵阳市写字楼开始了量价齐升。从2009年两城区全年售出写字楼535套,到2011年两城区动辄单月超过一千套,而价格也逐年保持着40%左右的涨幅。写字楼租售的价格也开始攀升,2012年1月,贵阳市写字楼租金开始普涨15%左右。长久积累而且还在逐步积蓄的需求量,需要更多的写字楼入市来填补这片“洼地”。

  出租销售 房开商“各取所长”

  一直以来,两城区的写字楼都面临着“一房难求”的窘境。金阳的写字楼项目算是贵阳最多最集中的一个区域了,其次两城区的写字楼供应主要由花果园国际金融街和凯宾斯基酒店等来满足,一个利好消息,2012年包括老客站附近的汇金国际广场、大营坡的永利星座和枣山路的雄骏国际等新楼盘都将在3月后陆续入市。这些项目大多坐落在传统的市中心黄金地段,凭借自己卓越的区位优势和两城区积蓄已久的写字楼购房需求,它们各具特色的定位也有望为贵阳市写字楼市场展开新的格局。

  拿今年年末将要上市的汇金国际广场来说,项目将建成41层的超高层写字楼,构筑延安西路一带地标性高层项目;再来看大营坡的永利星座全层只租不售,更适合小规模公司的入驻;另外,将在5月正式开盘的雄骏国际采取的则是商铺和写字楼结合的方式,在营销方式上采取租售结合,更利于抢占市场的销售节点。

  事实上对于写字楼甚至商业地产的经营而言,选择出租还是销售取决于各自的资金状况和经营策略。以投资1.5个亿,拥有24层写字楼,每层面积990平方米、预计均价12500元/平方米的雄骏国际为例,如果所有的写字楼都以销售的形式经营,不考虑价格涨跌,整个楼盘的销售总量大约为3个亿。而如果以租赁的形式经营的话,按照目前甲级写字楼普遍的每平方米每月60元来计算,每年楼盘的租赁收益约为1700万元,不考虑目前贵阳市写字楼市场明显的租金增长,整个楼盘需要大约8年的时间来收回成本,而实现等同于全出售获得的3个亿的盈利需要大约18年。房开商自己计算的10—11年的投资回报周期是比较保守的估计。一般来说一个楼盘的销售周期不会长到8—10年,所以采取销售形式的写字楼能够更快地盈利,采取租赁形式的写字楼虽然对房开商的资金实力要求更高,但长期来看租赁型写字楼能够更长期更稳定地获得收益,并有利树立公司品牌形象。

  两城区写字楼占尽天时地利人和

  虽然眼下贵阳市写字楼最大热点在金阳,但是贵阳市总体经济的发展对整个贵阳市的写字楼市场都会有明显的促进作用。雄骏国际执行董事陈本意表示,随着黔中经济区规划的执行,人口基数大、发展起点低的贵州省,经济发展速度在全国都将名列前茅。而贵阳市的写字楼市场能够最充分地享受到总体经济发展带来的推动。贵阳市写字楼连续3年量价齐升,即使在楼市总体不景气的2011年相比前年仍取得61%的销售面积上涨,租金价格上涨15%的佳绩。毫无疑问,贵阳市的写字楼市场目前处于一个良好的发展时机。

  两城区作为贵阳市的传统中心,不论在人流量、配套还是交通上的优势都是其他区域难以比拟的。据统计,雄骏国际的枣山路一带每天20万左右的人流量,至少在目前是让金阳、白云等地都望尘莫及的,而老客站商圈历经几十年的发展,酒店、餐饮、交通、金融上的配套成熟度在整个贵阳也难出其右,两城区的写字楼发展拥有明显的地段优势。

  从2009年以来,两城区写字楼供应量一直和日渐增加的需求量不成比例,最近写字楼租赁价格的持续走高也反映了蕴藏在两城区内写字楼的商机。随着旧城改造计划的实施,更多的写字楼将会出来满足这一需求,两城区写字楼的“人和”之利也十分明显。以目前的众多新写字楼项目入市为契机,贵阳市商业地产市场都在期待一个新的突破。



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