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两会热议楼市微调 政策闯关难 技术突破易?


www.nsfang.com  来源:南方都市报 时间:2012-03-06 11:25:35

  坚持调控的大方向早已明确,但仍不“死心”的地方政府和开发商们,依然“夹缝”中求生存,很快,一种名叫“微调”的应对策略便应运而生,尽管有地方政府在“微调”试验中纷纷“中枪倒下”,但这场试探与博弈的高潮显然还未开启。今年两会期间,地产界委员们有关“微调”的建议扑面而来,有关“差别化”调控的讨论开始白热化。
  “差别化”调控呼声高
  在中央坚持房地产调控不动摇的大方向下,有关调控政策何时结束的讨论与猜想已经停止,取而代之的是“微调”一词的迅速走红。今年两会期间,地产界的政协委员们围绕“微调”纷纷提出“差别化”调控的建议,一时间,能不能微、如何微调成为业内外人士关心的热门话题。
  “局部地区做一些微调,我觉得是无妨的。”全国政协委员、星河湾地产董事长黄文仔在3月1日前往全国两会的飞机上对记者称,有差别性的限购是符合科学发展观的,有些城市不需要限购,却硬生生地被限购;有些地方房价确实过高,限购还是要继续下去。“我不反对宏观调控,但必须要有差别化,而且政策应该由省一级来制定。中央应该相信省一级政府。”
  全国政协委员、大连万达集团董事长王健林则为“微调”提出了具体的建议,他提交提案建议对首套房和首次改善住房的购房者重新恢复房贷利率七折优惠。他算了一笔账:去年全国平均房价每平米5380元,新建商品房套均100平方米计算,全国房价降20%,户均可节省约10.7万元。相比首套房贷利率七折时,现在首次购买一套100平方米的住房,按基准利率贷款八成,平均贷款10年来算,比七折利率贷款多支出利息约10万元,完全抵消了房价下降20%的好处。
  全国政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞在其提案中建议,现行严格的房地产调控政策不能松绑,但要微调,应继续与改善房地产市场的宏观调控一致,通过“稳中微调”,将房市从“量跌价滞”转变为“价跌量升”。他认为,“限购”措施近期不宜简单取消,而需要试验与制定调整和替代方案,非普通住宅消费群体是中高收入者,可不限购。
  此外,全国政协委员、万科集团副总裁毛大庆建议,在坚定落实调控政策下,北京的调控政策应进行细化和调整;望源房地产公司董事长季宝红在提案中反对上海同时实行限购令和房产税。
  开发商纷纷寻求“微调”,被外界看做是开发商与中央政府之间的博弈,但也有业内人士认为,这其实是开发商面临压力的一种表现。
  经纬行研究总监朱欣苑指出,“从微调的呼声中可以看到,开发商的压力是比较大的,但是这种声音是值得肯定的,如果按照现有的政策实行下去的话对于整个行业甚至整个社会不一定是有利而无害,进行一些微调是有利于整个行业的健康发展的。”
  低调为之“宜做不宜说”?
  如果说调控不可避免地面临两方博弈的话,今年两会前夕地产界委员有关“微调”的建议可说是这场“拉锯战”的延续,早在去年下半年,各地政府便已展开了一系列针对调控政策的博弈和试探:有统计显示,从2011年下半年开始,先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、中山、海口等逾18座城市微调了当地的楼市政策,通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等方式来进行政策“微调”。
  佛山被看做是地方政府救市失败的一个典型。2011年10月11日,佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》,对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员,购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制;户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上,允许增购一套7500元/平方米以下的住房。这一被视为是为限购松绑的新政当天即被紧急叫停。
  尽管如此,在尝试微调的十多个城市中,由于大部分城市并未触及限购红线,这些“小动作”并未被制止,如中山将限价标准从每平方米5800元上调至6590元,马鞍山对90平方米首套房税费补助等。
  为何地方政府的微调举动会有如此截然不同的结果?朱欣苑认为,中山限价是根据中央要求的基于G D P的一种增幅,是在中央要求范围之内,和芜湖这种政策调整是有区别的。“新华社那边已经发出我们不要一刀切的声音,那么进行微调是一种必然。”
  中国房地产协会有关负责人将微调分为“政策层面”和“技术层面”两大类,前者很快被叫停,但后者显然更容易被通过。“比如首套房利率优惠,政策上本来就是支持的,去年银行信贷规模紧,没能兑现,这是商业银行的事情,但作为政府应该支持。”
  “我们现在只希望悄悄地执行有关政策,不要宣传,我们也不对外做广告。”从化开发商在得知购房入户政策延续两年的消息后如此说,“现在看来,越高调的政策越容易被叫停,现在的形势下越低调越好。”
  很显然,这种观点正被越来越多的人所认可,知名房产专家韩世同认为,今年地方政府在面对调控压力时,“宜做不宜说”,低调为之即可。中国房地产研究会副会长顾云昌预测,2012年不管从中央还是地方政府,关键口径上都称房地产调控不动摇,但影响调控力度的主要在于地方政府,“许多地方则已经感受到楼市紧缩对地方财政的影响,他们有其内在需求,在执行力度上明紧暗松。”
  外界忧松动住建部明确“严打”
  地方政府的“微调”举措以及近期地产界委员有关“微调”的呼声很快引发出一个新的担忧:调控会不会变向松动,调控成效会不会就此落空?
  “‘小动作’虽是个例,但说明楼市调控进入了关键期,调控如果含糊或松动,有可能引起跟风。”全国政协委员陈世强表示。
  政协委员蔡继明也担忧,优惠利率打折、允许外地人购第二套房、购房补贴等楼市微调政策,名为“保刚需”,实则“松调控”。“如果再进一步微调,则很可能演变为大范围的政策放松。”蔡继明认为,由于我国财税体制改革尚未完成,今后落实房地产调控政策,很可能面临地方土地财政利益的更大掣肘。
  市民李英梓则担心,一旦政策调整房价又会上涨。他认为,尤其是限购政策不能放开,真正卡住的是手上有钱、资金实力还比较强的中产阶级,他们更多是投资者。“一旦实行所谓的区域差别化,就会有一大部分人具备了买房资格,那房价还不是会更加坚挺?”
  不过,住建部很明确。该部一位负责房地产市场监管的司长向媒体表示,与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”,已经被一一“叫停”。他强调,露头就打,绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时也表示,中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确,两会后也不会松动。
  该不该微调?
  看空派
  “即使取消限购政策,也不一定代表房产政策松绑”
  全国政协委员、富力地产总裁张力:从房地产政策来看,中央应该不会在近一两个月内放松调控政策。从近期各种途径释放的信号来看,房地产政策整体还是趋紧的。
  即使取消限购政策,也不一定代表房产政策“松绑”。房地产业关联土地市场、银行业等多个方面,一方面松绑还有其他方面。但就我个人的观点,限购政策是政府过于干预房地产业的行为,限购买卖双方的自由,与其限购倒不如限价。
  中央调控政策的目的是遏制房价过快上涨。如果从该目的出发,我个人觉得“限价”远比“限购”更直接。
  “未来限购还会加强,城市数量会扩充”
  海政合企业管理咨询有限公司董事长,独立财经评论人吴其伦:中央已经明确,无论一线城市,还是二三线城市,地方政府一定不能微调中央的调控政策,一旦微调的话,房价势必会反弹,民众对中央调控也会彻底失去信心,着急盲目入市。“‘一刀切’对刚需形成伤害,其实我不这样认为,房价都还没有低,处于高位,现在让老百姓买房就是让他们为高房价恶果承担责任,非常不公平。”
 
  我个人分析,今年的房地产调控只会严不会松,限购、限贷等政策地方政府一定会去执行,也不敢贸然去不执行调控,从佛山、芜湖、上海做小动作被及时叫停,就可以看出这一点。未来限购政策还会加强,城市数量会扩充,限贷方面,二套房贷放松是绝对不可能的,首套房贷的微调也是在中央框架之下,绝对不会突破这个框架。四大行宣布首套房贷在基准利率之内,这就是给中央表态,利率也不会再降低,否则风险就加大,而且从国际环境来看也不容乐观。
  “如果搞差异化,市场会出现报复性反弹”
  广东省政协常委、广州尚东地产集团有限公司董事长郭泽伟:从目前的房地产市场来看,调控政策还没有到“松绑”的时候,房价还有下调的空间。因此,中央的调控策略不会转向。宏观调控政策是有延续性的,即使取消限购令,仍会有其他政策代替。
  房地产宏观调控更不能搞差异化,只有中央统一号令,房地产调控才能到位。如果搞差异化,市场就会出现报复性反弹,不仅不利于房地产市场健康发展,更不利于宏观经济的发展。因此,我不赞成地方政府对房地产政策进行“微调”。
  但不可否认的是,地方政策试图“微调”的行为,出发点是好的,无非是让房地产市场更健康地发展。但在具体措施及操作上,很容易给市场造成政策整体要松绑的假象,给中央调控带来一定的负面影响,这也是地方政策被叫停的重要原因之一。


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