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中国楼市或掀新一轮降价潮


www.nsfang.com  来源:青海日报 时间:2012-03-02 09:38:09

  由龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风波,正在楼市蔓延,近日更多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计,更大规模的促销将在3月份展开,这将是自去年10月底以来全国楼市的第二波降价潮。

  近来中国各地楼市表现低迷,大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计,16家标杆房企今年1月份销售总额不足300亿元,不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而从2月的市场表现来看,情况也并不乐观。在业绩压力之下,部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交量。

  近日,保利集团在上海的一个楼盘单价从1.9万元/平方米降至1.7万元/平方米,而交房标准却从毛坯升级为精装修,如果考虑装修成本,相当于8折优惠。随后,另一龙头企业招商地产全国22个在售项目同时启动优惠活动,部分房源降价幅度达到15%。此外,金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

  早在去年10月底,同样是保利、龙湖、中海、绿地等大型房企,在上海率先发起了第一轮降价潮,进而波及全国。

  中原集团研究中心发布的一份报告显示,在购房者降价预期日渐增强的情况下,价格僵持成为成交萎缩的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的调查结果显示,中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%,比2010年进一步下降。

  “2011年上海新建商品住宅套均总价258万元,按上海统计局发布的2011年城镇人均可支配收入36230元计算,三口之家的年收入为10.87万元,一家人需要不吃不喝存上23年零8个月才能买得起一套新房。”中国房产信息集团研究总监薛建雄说,对于普通家庭来说,在上海购房压力非常大。这除了近年房价上涨过快以外,也与居民平均收入偏低和楼市本身的供应结构不均衡有关。

  根据世联地产此前对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查,有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。而截至去年年底,75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出购房者对开发商目前的降价幅度依然不满意。

  国家统计局2月18日发布的数据显示,1月70个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨,其中,价格下降的城市有48个,持平的城市有22个。

  专家认为,从环比数据来看,1月房价基本上全面止涨,全国性的房价下降趋势已经形成。一线城市楼市拐点已经明确,预期在6-12个月内房价可能还有10%-20%的下调。

  沉重的债务压力,也迫使开发商尽快回笼资金。标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警,2012年中国房地产信托大量到期,由于销售回款不力及短期债务压力的问题,2012年部分房企可能面临现金流危机。

  国泰君安证券的统计数据显示,房地产信托2012年总到期规模将达1758亿元,整年兑付规模较大,一季度为366亿元,二季度为368亿元,三季度为716亿元,四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰,将会达到504亿元。

  不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权,获得13.35亿元资金以支持其流动性。绿城还正在与潜在买家洽谈,拟再出售4个项目,计划回笼资金60亿元。

  “2012年房企最大危机就是债务危机”。世联地产董事长陈劲松直言,假如房价下降20%至40%,很多房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。

  专家认为,房地产行业经历多次调控后,过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退,尤其是信贷政策的收紧,使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。今年房企的资金链恶化程度将超过2008年。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,巨额债务压身,必然会倒逼房企转型突围。短期来看,房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”:即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入,一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。

  一些机构认为,房地产行业并没有那么悲观,政策环境正在呈现转好的趋势,下半年调控政策可能会微调,事实上自去年10月开始,地方政府对于松绑房地产政策的做法就已经零星地出现。

  近期,上海、北京等多个城市相继调整普通住房标准,对普通房认定有所放宽,而包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有商业银行在内的大多数银行,首套房利率均已回归基准利率,这些措施都可降低购房者的成本。此外,央行还在3个月内两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率,累计释放资金约7000亿元。有业内人士认为,这对一直饱受资金匮乏困扰的开发商来说是一场“及时雨”。

  长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为,房地产行业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后,预计上半年新开工增速低点会出现在3月份,投资增速低点预计出现在6月份之后,那么产业政策微调应该在下半年。



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