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杨国英:收支失衡倒逼地方松绑楼市


www.nsfang.com  来源:地产中国网 时间:2012-02-29 09:40:59

虽然上海房管局长再次重申,“将继续严格执行楼市调控;政策不改变力度不放松。”但是,上海市对“持长期居住证满三年可买二套房”的新解释还是让人们将“放松楼市调控”联系到一起。

事实上,当前越来越多的城市已经(或准备)对楼市调控政策进行私下“松绑”——虽然,此前佛山和芜湖等地的私下松绑已被打回。受调控放松预期影响,上周地产股大涨,并带动沪指冲上2439.63点。

对这种现象,不能粗浅地理解为“地方谋利冲动”。因为,在这种“松绑”加剧的背后,存在着一个更为结构性、且更为难解的矛盾——当下我国地方财政收支日趋失衡,而在现行地方财政收支结构下,增加土地出让金显然是最为可行的应急办法。

盘点我国近4年来的土地出让金,2008年0.96万亿、2009年1.42万亿、2010年2.7万亿元、2011年2.8万亿元左右,分别占同期地方财政本级收入的33.5%、43.6%、66.5%和53%左右,在土地出让金占比地方财政本级收入连续3年大幅上升后,于2011年大幅骤减高达近13个百分点。

虽然,地方财政收入除了本级收入之外,还有相当一大部分来自于中央财政的税收返还和转移支付,但是,必须承认,对我国地方财政收入形成最大变量和弹性的,是其分成可以高达70%左右的土地出让金收入。可以说土地出让金收入,不仅是地方政府推动基础设施建设的主要资金来源,亦是平衡当下地方财政严重失衡的最大砝码。

最近3年由政府主导的投资总额逾20万亿元,已经埋下10.7万亿元巨额地方债务的隐患(截至2010年底)。仅今后3年的到期债务即高达4万亿元左右(2012年1.8万亿元、2013年1.2万亿、2014年1万亿元)。

在地方债务总量、到期债务短期双双大幅上升的情况下,如果再新添需要地方政府高速增加的投资支出,对本已入不敷出的地方财政来说,显然会雪上加霜。2011年启动的保障房新政对于地方政府而言,就是一笔雪上加霜的投资支出——以2011年兴建1000万套保障房为例,保守估计需要1万亿元的建设资金,其中有9000亿元左右建设资金需要地方政府自行筹划。而且,保障房新政并非一年即止,整个十二五期间需要陆续兴建3600万套,地方政府为此将需要陆续投入高达3万亿元以上的资金,更何况因保障房的民生属性,其投资回报不可能短期见效,投资回报期起码需要延续到30年以上。

当然,理论上,扭转地方财政收支失衡,可以通过“旧债换新债”(银行贷款展期或自行发债)、以及加大中央税收返还和转移支付比例予以解决。但是,对于已经改制后的商业银行来说,贷款展期虽可放行但幅度不可能过大,而中央基于对地方债风险敞口的收缩,亦不可能短期急速放大各地自行发债额度。至于,加大中央税收返还和转移支付比例,固然可能部分实现但短期内幅度不可能过大。

相比之下,对楼市调控政策进行变相“松绑”,通过快速激活相对低迷的楼市以增加土地出让金收入,对于当下地方政府而言,显然是一个更具可行性、且情有可原的路径选择,这亦是为何多地频频触及楼市调控红线,中央虽打回却未加严厉问责的主要原因。

在当下各地对楼市调控频频私下“松绑”的背后,其实是地方财政收支严重失衡的矛盾显现。而欲根治此种私自“松绑”的乱象,除了加大触及楼市调控政策红线的问责力度,更为重要的是,如何系统化解当下地方财政收支的严重失衡,而这显然需要大智慧。




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