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房地产市场趋势 改善性需求打主力


www.nsfang.com  来源:重庆晨报 时间:2012-02-29 09:40:25

  改善型客户指的是近期存在明确购房意向,且至少拥有一套住房的客户。调研数据显示,重庆改善型客户以30至39岁之间为主,几乎占改善型客户总数的50%。而当前的这波“小阳春”,改善型需求占据相当一部分比例。

  改善性需求逐渐进场

  2月18日,龙湖源著开盘。从其开盘推出的产品看,也全属改善性户型的高层产品:套内104~148平方米,面朝中庭和体育公园。

  除龙湖外,2月18日、19日两天时间中,金科•公园王府、旭辉•朗香郡等近10个项目,推的户型主力也都属于改善性的两房或三房。鲁能星城相关负责人也表示,最近成交量持续稳定地上升,多次置业的改善型需求开始进场。

  从市场销售角度看,改善性户型的去化率也明显高于刚需或洋房、别墅项目。晟城地产统计数据显示,改善性户型的开盘去化率,春节后平均在60%以上。

  心理价位在80万元以上

  从有房住到住好房,这是目前重庆不少百姓的购房需求,具有改善型需求的高端置业便成为支撑重庆楼市的一股主要力量。随着炒房者退出市场,今后的房地产市场中,改善型需求将会成为市场购买主力。

  调查显示,与刚需群体对购房总价控制较低不同,重庆改善性需求在总价位上,也达到80万元以上。而在户型的选择上,改善性需求更倾向于三房甚至更大。

  分析人士认为,在重庆楼市近两年的发展过程中,处于价格尖端的大多是最前沿、最顶级的楼盘,最好的户型,处在最好的位置,还有个别市中心的精装修户型,由于地段好、附加值高,其不同于一般住宅的价格却始终能得到市场的认同。不管市场怎么变,市民改善居住条件,提升生活品质的需求不会变,因此,改善型需求无疑会成为市场主力。

  陈卫东(重庆晟城地产顾问有限公司 总经理):

  从各大楼盘成交数据分析不难发现,当前出现的楼市“小阳春”,只是刚需和改善性需求的推动所致,未来的楼市到底会不会持续走暖,现在下定论为时尚早。

  国家两次下调存款准备金率,尽管对楼市的直接影响并不大,但在心理层面对购房者的刺激却非常明显。随着重庆主城大幅扩容以及一大批人群自身对于住房质量改善的要求成为当前的购房主力军。

  根据不完全统计,超过六成的购房者均属于改善性居住的需求,而户型适中、性价比超高以及品牌效应较好的楼盘,势必在这一小波行情中跑得最快。

  购房者

  李旭明(雅居乐销售现场采访):

  我家就住在雅居乐附近,对这一片非常熟悉。从目前来看,我觉得当前的房价还是能够接受了,更何况银行信贷政策,尤其是首套房贷政策开始由紧变松,我认为这是个好现象,在楼市还未完全复苏之前选择一套改善性住房,现在是最好的时机。

  对于户型的选择,我们一家商量了一下,还是打算买一套三房的户型。虽然家里平时娃儿上学没在家里住,但平时放假回家以及家里来客人之后都比较方便。重庆晨报记者 吴从斌

  过半受访者

  喜欢江北和南岸

  春节刚过,重庆楼市便呈现“小阳春”,多个楼盘均表示目前看房、购房群体迅速增加。而重庆立信市场研究机构调查数据显示,当前楼市87.25%的置业需求均为自住或改善型需求。立信市场机构相关负责人表示,重庆楼市在经历十多年的火热之后,改善型需求将成未来相当长一段时间的购买主力。

  调查报告显示,在改善型需求过程中,购房者考虑的因素主要表现在交通便利、区域优势、升值潜力、商业环境等。综合所有因素,在置业区域选择方面呈现以下趋势,29.90%的消费者偏好于江北区,占比最高;23.53%的消费者偏好于南岸区,表明江北区和南岸区是消费者置业的热点区域。此外,沙坪坝区依托成熟的商业环境和完善的教育配套同样受到消费者的青睐。

  从家庭收入上看,对于不同家庭收入水平的消费者在置业区域选择上也略有差异,家庭年收入在10万及以下的消费者选择沙坪坝、南岸以及九龙坡区域的比例高于家庭年收入在10万以上的人群;家庭年收入在10万及以上的消费者更愿意选择江北区。

  在是否选择装修的问题上,32.84%的被访者希望购买精装修房,其中有14.21%的被访者希望开发商能够提供多种装修套餐供消费者选择。现如今是一个追求个性化的时代,也有67.16%的被访者希望交房时住房是毛坯房,希望自己规划和完成住房的装修问题。

  女性置业

  投资意愿更强烈

  即使在房地产市场经济打压如此猛烈的今天,依然有近三成消费者坚信“当今社会,房产是除黄金以外最能够保值增值的商品之一”,这是《2012地产消费趋势报告》中所得出的一个结果。该调查显示,尽管楼市相对低迷,被访者置业目的主要是自住、改善住房条件,但仍有29.41%和0.98%的被访者表示,其置业的目的是投资、保值增值或旅游度假专用。

  在被调查者中,重庆有一个很另类的现象,就是女性对物业保值增值的意愿似乎更强烈。利用购买房地产来投资、保值增值的女性消费者比例为32.12%,男性消费者为23.88%。

  不同置业目的的消费者在购房过程中,关注的问题不同,以投资为主要目的的消费者关注的重点还有区域商业发展、地块潜力等因素。影响投资型物业保值增值的重要因素在于地段与规划前景,投资者更看重这些因素。从投资者意愿来看,他们置业更多考虑的是渝北、江北、沙坪坝、九龙坡和南岸等区域。

  从涉足投资型物业的群体来看,他们较为集中在36-50岁之间的人群。这部分人群主要处于家庭的成长期,家庭结构主要为两代同堂或者三代同堂,事业稳步发展,收入状况稳定或持续增长,改善住房条件、投资、保值增值、养老以及孩子上学等为其置业的主要目的。

  旅游地产也是投资类产品的一类品种。调查显示,目前仅有0.49%的被访者曾经购买过旅游地产,6.37%在今年有购买旅游地产的计划,重庆旅游地产市场具有一定的潜在机会。



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