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房地产:从资金链方向来看投资主线


www.nsfang.com  来源:申银万国 时间:2012-02-29 09:19:10

  不管是房地产行业整体还是上市公司,扣除刚性开支,资金余额基本打平,同时考虑负债结构的更趋合理,我们认为,大面积资金链问题的概率不大,因此企业生存当可维系。主要理由是:1)以当期资金来源扣除最低资本开支计算,基本打平,未出现较大的资金缺口。2012 年全行业资金盈余为3947 亿,远小于09~11 年的情况,处于历史较低水平,仅比08 年略大;而从上市公司情况来看,2012 年资金盈余为106 亿,远小于09~11 年的情况,亦仅好于08年;2)整体流动性状况稍好 于08 年,主要是负债结构更趋于合理。首先刚性开支存在一定的调整的余地,包括大幅降低开工和缓和开工带来现金流支付压力减小;极端情况下,从上市公司小样本反应,停付工程款后的资金开支中,现金覆盖短期贷款的比例明显提升。

  2012 年,基于当前金融环境和房价的回落,我们认为,依托传统的融资模式拓展的空间并不大,而销售回款、股权融资和往年盈余可能是重要的资金补充,但整体来看,基于对于资金面的判断,2012 收缩投资是必然。

  长期来看,房地产行业的发展势必需要对融资渠道进行创新和拓展。1)短期来看,由于金融环境难以发生较大的改变,信贷和信托的融资规模都不会出现较大幅度的增长,同时考虑到由于房价下调带来的预期收益率回落,企业融资能力亦将下降;2)销售回款、股权融资可能是对企业资金面影响较大的弹性因素。但即使在较乐观情况下,12 年开发商资金流入并不富裕,若无其他融资方式创新,收缩土地购置和投资规模是必然选择;3)长期来看,商业持有带来的稳定租金收入使需求端融资创新成为可能,而地产开发融资方式创新也将更趋多样化。在金融脱媒的背景下,保险资金、私募基金、信托资金有望成为新的主力。

  建议短期选择抗风险能力较强的企业,长期选择融资能力较强的企业。1)短期来看,优选资金安全度高,及销售改善存在可能且对资金链边际影响较大的公司,如:保利地产、万科A、金地集团、招商地产、苏宁环球、首开股份、北京城建、金科股份和华夏幸福等;2)长期来看,融资能力强弱将决定企业的竞争能力和增长速度,推荐保利地产、世茂股份、招商地产等。



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