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亟须建立有中国特色的房地产市场体系


www.nsfang.com  来源:陈三三 时间:2012-02-28 09:58:49

  “安居乐业”自古以来就是中国人对美好生活的描绘,而“安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜”更是中国有志之士的追求。建国60多年来,经过不懈的努力,我们初步解决了13亿人口的吃饭问题,而“安居”却是“路漫漫其修远兮”,我们仍在“上下而求索”。

  改革开放前,我国城镇居民住房实行国家供给制,农村居民则由于人口迁移限制而栖息在广大乡村中,城乡居民在较低的水平上实现了“安居”。改革开放以后,国家逐步取消了住房供给制度,同时随着工业化进程的逐渐推进,人口出现了世纪大迁移,在经济全球化浪潮的催化下,数量巨大、持续旺盛的住房需求,成为推动我国经济快速发展的一股重要力量。再加上房地产业本身具有金融属性,投机性较强,形成了房地产业与工业化进程、城镇化进程的相互激荡。只要工业化和城镇化进程不结束,只要现有的产业结构没有根本改变,中国房地产价格上涨的趋势就不会结束。

  房地产价格的持续上涨,大大超乎了国人的想象。人们总是带着某种臆想或以西方成熟市场经济国家房地产市场作为镜像,来揣度中国的房地产市场,认为中国的房地产价格会自动调整,回归到一个合理的水平。因此,政府总是以相机调控的方式进行微调,期望矫正市场的失灵。但事与愿违,政府的每一次调控带来的都是房地产价格的报复性上涨。问题到底出现在哪里?这涉及到中国房地产市场普遍性与特殊性的问题,对这一问题的理性分析,将有助于廓清房地产业长远健康发展之大计。

  从普遍性来看,房地产首先是一个商品,必须遵循市场经济的一般价值规律,即由供求关系决定房地产价格。但是,房地产并不是完全竞争性商品,而是具有部分公共品属性,与此相适应,其供给也就必须是市场竞争性供给与国家公共性供给相结合。

  从特殊性来看,中国目前还处于工业化和城市化初始阶段,人口从农村涌入城镇,从小城市流入大城市,其数量之大,范围之广,古今中外,绝无仅有。在旺盛的需求下,供给相对稀缺,自然而然推升了土地价格。在中国,土地是国有的,地方政府在政绩考核面前,发现经营土地比起经营其它实业来得更为实惠,既改变了城市面貌,又获得了高额的土地出让收益,可谓一箭双雕,从而形成了土地财政。同时,美元贬值带来的国际原材料价格上涨输入国内,推升了房地产的成本价格。中国房地产的特殊性恐怕在世界房地产发展史上也很难找到相似的案例。

  这就产生了一个悖论:一方面,如果政府只是微调,任由市场主导,中国房地产价格还将不断上涨。按照西方国家农业人口占全部人口3%左右比例计算,中国还有庞大的人口转移空间,这将形成巨大的房地产潜在需求,中国的房地产价格还存在较强的上涨冲动。另一方面,如果加大宏观调控力度出现房地产价格大幅下跌,不仅会带来相关行业的风险和萧条,地方财政也会再度出现困难。而被压抑的需求总有迸发的时候,一旦迸发必将造成调控结果的付诸东流。

  更令人担忧的是,大量国际热钱蠢蠢欲动,伺机觊觎中国房地产市场,日本、东南亚以及拉美等国由于地产泡沫破裂导致的金融危机的教训,始终是我们挥之不去的梦魇,国际热钱冲击中国房地产业的可能性始终存在。

  保持房地产价格的基本稳定必须上升到国家长远战略的高度,建立起具有中国特色的政府主导、市场竞争相结合的房地产市场体系,而不仅仅只是相机调控,从根本上扭转国人对房地产价格只涨不跌的心理预期。

  从政府主导来看,笔者以为,政府应该从立法、整体规划、筹融资、建设、销售、回收等方面入手,建立一整套基本住房体系,确立“天花板”价格,形成合理的价格体系,满足大多数人的住房需求,而不仅仅局限于现在正力推的保障房体系。具体而言,政府宜设立国家层面的住房金融局,统一规划、监督、管理基本住房市场,各地设立独立于当地政府的住宅监督管理直属分支机构,对基本住房建设、质量、销售、回收进行监督管理;设立专业的住宅储蓄银行,专司基本住房的筹融资业务;现有的国有房地产开发公司从竞争性市场退出,专司基本住房的开发和建设。

  从市场竞争来看,鼓励民营房地产公司的整合,提高房地产企业的抗风险能力、技术水平与服务能力,切实降低房地产价格;对高端房地产征收特别税,以补充地方财政之不足。

  中国的特殊国情决定了我们必须建立有中国特色的房地产市场体系,不可一味照搬西方,待中国城镇化进程逐步完成以后,以政府主导的机制逐步退出,让位于以市场竞争为主导、政府调控为辅的房地产市场体系。

  在“上下求索”中,我们已经走过了一段弯路,民众再不能承受房价之重,国民经济再不能承受房价之重,到了该下决心的时候了。



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