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2011中国房地产政策评估及2012政策环境预判


www.nsfang.com  来源:中国指数研究院 时间:2012-02-28 09:57:46

2012年2月24日发布《2011年度中国房地产政策评估报告》。2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2010年以来的此轮房地产政策调控,在2011年下半年调控效果逐渐显现:实施限购城市的投机性需求基本得到抑制,房价过快上涨势头得到遏制,一些城市房价涨幅明显收缩,部分此前房价上涨过快的城市房价开始松动。 【查看全文】【下载报告】【进入专题】

但是,调控效果还不够明显,部分城市房价过高的状况仍未改变,促使房价反弹的因素依然存在,2011年12月“中央经济工作会议”上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。【2011中央经济工作会议解读报告】

限购、限贷等抑制性政策继续升级

限购严厉程度递增,范围不断扩大。中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施;2010年“9.29新政”,中央再次提出“房价过高,上涨过快、供应紧张的城市要限购”。2011年中央加大力度,1月“国八条”明确列出必须限购的城市和限购条件,7月指出部分二三线城市也要限购,限购进一步扩容。【2011年中国房地产政策总结报告】

投资性需求受到抑制 全国观望情绪上升

一线城市成交量已低于2008年的历史低位,二三线城市略好于2008年。整体来看,2011年一二三线代表城市月均成交面积分别为65万平方米、52万平方米、35万平方米,同比分别下降17%、10%和9%。与历年水平相比,2011年一线城市月均成交面积低于2008年历史低点,与2009年的较高水平(131万平方米)相比降幅达51%;二线代表城市月均成交面积为52万平方米,虽明显高于2008年水平(36万平方米),但较2009年下降27%;三线代表城市月均成交面积为35万平方米,与2009年相比,降幅达19%。【2011年中国主要城市住宅市场交易情报】

外地购房者占比显著下降。以北京为例,2011年,外地客户(按户籍区分)成交套数占比仅为15%,较2010年下降21个百分点,外地购房者占比显著下降。本地客户占比从2008-2010年的60%大幅提高到77%,提高幅度达17个百分点。【2011全年度中国购房者消费调查研究】

市场库存处于高位 投资、开工等供应类指标增速回落

2011年,大部分重点城市销供比持续下降,已接近或低于2008年低点。二季度开始,所监测的重点城市销供比普遍低于1,且大部分城市持续下行。截至四季度,各城市的销供比已接近或低于2008年低点,除武汉、大连外,其余监测的重点城市销供比仍呈下行态势,其中广州降幅相对较大,由三季度的0.74降至四季度的0.51;武汉则由0.62小幅上升至0.71;大连由0.60增至0.86。

全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增速均有所下降,但仍略高于近五年复合增长率,住宅开发投资增速高于全行业。2011年,全国房地产开发投资额达到6.17万亿元,同比增长27.9%,增幅较2010年下降5.3个百分点,但仍略高于近五年复合增长率26.1%。其中,住宅开发投资额为4.43万亿元,同比增长30.2%,增幅较2010年下降2.7个百分点。【2011年全国房地产开发经营数据解读】

土地市场调整幅度大于住宅市场 企业投资更加谨慎

全国住宅用地供应计划完成率不高。由于上年批准用地结余,2008-2009年实际供应超过计划供应,完成率超过100%,而由于房地产调控,2010年住宅用地供应完成率为68.3%,出现明显下降,2011年完成率继续下降仅为63.9%。【2011年中国130城市土地市场交易情报】

多数品牌房企销售额同比仍然增长。2011年,除绿城和富力外,十大品牌房企中的其他房企销售额较2010年均有上升,平均增幅为12%。其中,恒大由于城市布局广以及定价合理,增长最快,达到59%,而其他企业增速均未超过40%。【专题研究:房地产企业资金状况研究专题】



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