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茅于轼:房地产已无药可救


www.nsfang.com  来源:南都网 时间:2012-02-27 09:22:27

茅于轼 经济学家

房价回调是否预示着政府的调控有效?会下跌多少?房地产的救药良方到底在哪里?经济学家茅于轼近日接受南都记者独家专访时表示,房地产市场泡沫已经无药可救,最后必然会走向破灭,届时房价下降50%都不过分,因此他建议老百姓现在不要出手买房。

同时,茅于轼完全否认限购限价措施对楼市的作用,他特别提醒,保障房是为了保障最低收入者的住房需求,而不应该是中低收入阶层。中等收入阶层不应该纳入其中。

谈房企民营开发商发展瓶颈在于资金

南都:浙江绿城近期多个项目出让,凸显了民营房企在楼市调控之下的生存危机,怎么看待这种现象?

茅于轼:房企为什么会赚这么多钱?直接原因是房子在不断涨价。买房人赚钱,卖房人也赚钱。

但是从去年下半年开始,已经看到(市场)情况在变,可是很多房地产开发商看不到这些变化。所以现在房子不好卖,借了钱还不了,(他们)就发生了资金链断裂。

南都:为什么这种现象在民营房企较为普遍,国营房企相对好一些?

茅于轼:国营房企与民营房企的区别在于它能弄到钱。但是大环境决定了无论国营还是民营,房地产业都面临着巨大的风险。我前年就提出这点,我的房地产朋友很不喜欢听我的话,他们说你给我捧捧,我说如果我捧的话就是害了你们。可惜懂这个的人不太多。

南都:很多民营企业受宏观调控的影响最大,发展瓶颈在哪里?

茅于轼:就是资金问题。

南都:因为没有资金,所以民营企业的生存空间越来越窄?

茅于轼:大银行是不服务中小企业的。这个全世界都一样。美国有8000多家银行,大部分都是小银行。这就是为什么美国中小企业融资的问题不严重。

南都:中国民营房企未来发展空间在哪里?

茅于轼:资金问题不解决就不存在很大的发展空间。民营企业他们现在最大的融资渠道就是民间借贷。现在政府要将这块砍掉,民间反应很大,因为民间借贷这块没了,就会进一步加强国有企业对金融的垄断。

南都:郎咸平曾说过:中小房企消失后,房价会越高。您怎么看待这个观点?

茅于轼:中小房企的问题在于融资问题,而这个融资问题和房价问题的关系并不大。

谈市场楼市泡沫迟早会破灭

南都:有人认为,现在房地产市场已经进入了一个没有方向感的时代,所有的人对房地产没有一个共识是导致现在市场混乱的根本原因。您赞成这个观点吗?

茅于轼:不是,我认为房地产之所以会变成现在这样,有几个方面的原因。其中之一是我们国家的财富分配不均,贫富差距太大,有钱人房价再高也买得起,所以他们不在乎房价涨多高。第二,有钱人没有好的投资渠道,如果有好的投资渠道的话,他们就不会去购买房地产。第三,政府对土地的控制,政府关于18万亩耕地的红线的规定,这是非常错误的。房地产贵就贵在土地上,(土地)供给不足,导致房价大幅上升。

南都:一方面房价大幅上涨,一方面不少地方的房屋空置率很高。

茅于轼:其实(导致房价上涨的原因)并不是因为人们的需求太大,现在很多房子都空着呢,我看呢,一些房子一空空十几年都有。

南都:你之前说今年中国经济最大的风险在房地产,具体会体现在哪块?

茅于轼:空房多嘛,就是泡沫了。在我看来,中国经济今明两年最大的风险就是房地产泡沫破灭,中国的情况在全世界恐怕是独一无二的,因为空房太多了,没人住,这就是最大的泡沫。房屋的海洋,没人住,这是多么可怕的(事情)。

南都:您认为今年房地产泡沫会破灭?

茅于轼:很难说,但是迟早会破灭。怎样才不破灭呢?除非所有的房子都有人住,这些空房都消化掉。可能不可能?我看是不可能,那只有一条路就是破灭!什么叫破灭呢,就是房价不断往下落。

南都:那您觉得泡沫破灭的话,房价要降多少?

茅于轼:我估计掉30%不止,掉50%差不多。其实50%这也不算多。三年前,北京的房价就掉了这么多了。

南都:根据您的理论,房子空置就会产生泡沫,那是否可以这样判断,房子的属性是否仅仅是居住功能?

茅于轼:房子最后的功能就是为了一个住。

南都:房子只有一个功能是住,一旦不是这个功能,房地产就出了问题?

茅于轼:这个情况不是这样看。在房地产市场中,投机房应该有,但比例不应该很多。房子可以空置,但我听房地产的朋友说8-10%左右比较合理,现在的情况我估计30%都不止,可能到50%。所以这么多的空房,能不出问题?

谈调控政府调控不敌市场威力

南都:但是从这一年来的情况看,各地的楼市都因为限购或限价出现了下调,房价也开始下降了?

茅于轼:未必,现在房价在降未必是限购、限价的效果,我认为是整个宏观经济出现了问题。我之前写过一篇文章,说的是现在限购完了,下一步(政府)就要托市。因为泡沫破灭了,政府就要托市。你说,这样子的限购限价有什么用?

南都:你对限购限价是完全否定的。

茅于轼:完全否定。

南都:那房产税呢?

茅于轼:我也不赞成。我赞成投资收益收高额税。

南都:重庆、上海推行房产税有什么问题?

茅于轼:限购、房产税都是限制人们买房,我觉得不好。房产税不是一种应对市场的办法,而应是一种经常性的税种,是房地产市场运用中的一种常规手段。

南都:大家对房产税的理解有误?

茅于轼:房产税应该有,但并非是针对房价高而采取的手段,而是应该针对那些豪宅采取的税种。但这样执行起来很难。

南都:去年11月10日,中山推出了一刀切式的5800元/平方米的限价令,截止日期是12月31日。但元旦后,政府将限价标准提高到了6590元/平方米。

茅于轼:毫无道理,限价比限购更糟糕。

南都:可是购房者很受益啊。

茅于轼:均衡最重要,这种强制性的降价会引起发展商的不满,以后没人去开发房子怎么办?

南都:中山这次限价标准其实是没有明确的官方文件公布,只是超过这个价格的楼盘不给备案。

茅于轼:不管有无文件,限价就是错了。这说明政府执行一个错误的政策,还不想承担责任。我们有物价法,价格是由市场决定的,而不是由政府干预的。为什么证明是6590元/平方米合适?而不是6600元/平方米?

南都:政府是结合去年GDP增长13.5%测算出来的。

茅于轼:将限价和政府GDP挂钩这更没道理。

南都:如果和人均支配收入挂钩呢?

茅于轼:这也毫无道理。政府要懂经济学,不要管那么多,让市场去自由调节。

南都:珠海曾有发展商推出“降价补差价”的方案,你认为这符合市场经济规律吗?

茅于轼:这个越搞越糟糕,自找麻烦。什么叫市场经济,就是自己负责。你说房价上涨时,消费者也没有将涨的钱吐给发展商呀,现在房价下跌时,消费者就去闹,要求补偿,这怎么行?

南都:你现在鼓励人们买房吗?

茅于轼:现在这种市场环境下,我不鼓励人们买房。眼看(房价)要掉了,落价的东西买它干嘛?

南都:但是您之前说政府要鼓励人们买房?

茅于轼:政府要鼓励人们买房是没有问题的,但是政府要放大土地供应,扩大投资渠道等等,而不是通过限制人们买房来降房价。

谈对策征空置税可稀释房地产泡沫

南都:那今年中国经济应该怎么办?是否会对房地产调控有所放松?

茅于轼:这个我和你讲,政府调控是没有用的,和市场力量比太渺小了,政府可以做的事情就是开放投资机会,让有钱的人拿钱去做投资,别买房了,这是政府最应该做的事情。但是现在已经晚了,在我看来,房地产泡沫是非破灭不可的事。

南都:必须破灭?没有一点挽救的余地?

茅于轼:(思考了几秒)我提了一个建议,给空置房收税,结果会导致租金大幅度下降,外来务工人员就可以租房住,我觉得这条实施的话有可能对房地产会有用。

不过,也有人说这条很难实施,因为很难判断是不是空房,但是在我看来,哪怕非常困难,哪怕执行成本很高,也是很值得去做,因为收益很高。空房空在那里多浪费,房子很贵的,贵的东西浪费了多糟糕,只要去做,还是有可能的。

租房的人本来花2000元,现在只花1000元就可以租到了。但是从另外一个角度来讲,(这条建议)有点干涉人的自由,但我认为这是不得已的事情,否则未来损失更大。将来房产泡沫破灭了,房子更不值钱了。



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