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房地产信托投资基金 能否解房企资金之困


www.nsfang.com  来源:南方日报 时间:2012-02-24 09:50:59

 2月18日,中国人民银行宣布,自2012年2月24日起,将下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。这是自去年1月14日以来,存款准备金率连续多次上调后,央行的第二次放松。同时,也是今年央行首次下调存款准备金率。对于正处于饥渴期的房地产企业而言,这不能不说是一个好消息。而今年,中央政府已经多次表态调控不会放松,政策仍然走严。 房企们也早已在开年之初纷纷表示对今年市场的形势已经有了心理预期,而资金的困境仍是他们必须面对的问题。事实上,存款准备金率的下调,银行资金闸口的稍松,对于房企而言作用现时并不是太大。房企今年更多地还是需要在资本市场融资。而房地产信托投资基金也将成为房企们新的希望。

  REITs试点加速推进

  日前,发改委正式发布了《“十二五”时期上海国际金融中心建设规划》,在规划中称,为丰富金融市场产品和工具,“积极开展房地产信托投资基金(REITs)、住房抵押贷款支持证券、汽车消费贷款支持证券等创新产品试点。”

  据某信托公司负责人介绍,所谓REITs,就是房地产信托投资基金,但与目前国内发行的房地产信托产品有着不小的区别。“REITs可以将流动性较低的房地产资产转化为资本市场上的证券资产,并且投资都也可以参与到交易中去。”房地产信托投资基金(REITs)是由房地产专业人士负责投资和管理,通过对不同地区和不同类型的房地产项目组合,具有风险分散化的优势。另外,部分REITs产品还可以在交易所市场挂牌交易。据其介绍,目前国内信托公司发行的房地产信托产品募集资金主要是为了房地产企业融资,因此与REITs相比存在明显区别。

  从2008年开始,房地产信托投资基金就曾被传出要在国内试点,但终因各种因素而迟迟没被落实。随后也曾出现过银行间市场、交易所市场和信托市场等多个渠道版本,但一直没有定论。在去年,市场中也流传着REITs试点要落户广州的消息。现时借着上海建设金融中心的时机,政府要积极推进REITs试点已经引起了投资界的关注。

  将成房企新融资方向

  记者发现,房企们对于REITs的期待比投资者还要大,而且往往越是市场低迷的时候,这种渴望表现得越强烈。早在2008年,金融危机时期,就有不少房企对REITs的落地满抱希望。而今年发改委将REITs写进《“十二五”时期上海国际金融中心建设规划》,无疑对现时银根短缺的房企而言在融资上非常有帮助。

  有行内专家认为,由于前两年,房地产市场发展得异常火爆,很多房企都将大部分的资金都放在了抢地上。由于2010年底调控正式拉开帷幕,特别是从去年开始,住宅市场的成交量就开始大幅下滑,房企资金的回转困难。在去年,就已经有风声传出,一些大型的房企已经开始将项目转让出售,或者是施工被迫叫停,资金链的紧张可见一斑。

  “随着房地产调控政策的推进,国内房地产投资陷入寒冬,部分有实力的投资者已将目光瞄准海外楼市,目前,已有不少地产投资客户对于海外REITs产品已表示出较浓厚的兴趣。”伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受本报记者采访时指出。如果国内REITs真正发行,必定也会引起房企的关注。而房地产研究院创意地产研究室主任戴承良就曾公开表示,相对于银行贷款、私募、IPO等融资形式,REITs对于地产融资更合适,特别是商业地产融资。“REITs主要是进行长期稳定的价值投资,而商业地产运作周期就是比较长的。”

  REITs的出台被认为是房地产金融放开的极其重要的一点,特别是在现时的大环境下,一方面可以解决一些房企的资金问题,而更重要的是房地产行业面临着大整合,更多元化的融资也可以促进整个行业的健康平衡发展。

  保障房也是受益者

  大规模的保障房建设是国家解决房地产市场问题的一个非常重要的举措。除了土地之外,保障房建设的资金来源是业内最为担心的问题。据统计数据显示,在今年全国计划新开工建设的保障房有700万以上,而实际在建的工程量至少1700万套。新项目的动工再加上在建项目的投放有专家预计,今年保障房的资金压力将可能攀升到1.8万亿元至2万亿元之间。尽管中央政府仍在加大补贴力度,但资金的缺口问题仍然存在。

  对于保障房资金问题,中国房地产业协会研究中心总监回建强就曾提出,解决保障房资金来源除了政府财政直接拨款和住房公积金贷款外,还有一种方式就是鼓励社会资金参与,进行创新性金融融资,而推出房地产信托投资基金就是其中之一。

  而在2月1日,北京市政府办公厅发布的《关于贯彻国务院办公厅保障新安居工程建设和管理指导意见的实施意见》中还是首次明确地提到了REITs。在《实施意见》中就保障房的融资明确提出了三个重点方向:增加政府投入、鼓励发行企业债、争取金融工具进一步支持力度。北京市房协秘书长陈志表示,“发行REITs实际上是希望通过内部造血改变现在保障房筹资求助于人的局面。”有业内人士认为,如果REITs在北京发行成功,很有可能向全国推广,那REITs将引起保障房建设资金筹集方式的很大的转变。

  但也有专家持另一种观点。中欧国际工商学院金融学与会计学教授赵欣舸就表示,欧美发达国家发展金融创新产品的年头远比中国要长,上海建设金融中心可以从中借鉴,但一定要搞清楚产品创新的内容是什么,再着手做。他认为,如果将REITs方向放在保障性住房上,基金本身赚不到钱。而“真正的房地产信托基金应该投资于商品房,而且能让普通投资者参与其中。”

  房企将迎首个信托兑付高峰

  房子成交不理想,资金链紧绷,这些都在预料之中,但现时在房地产业内还面临着另一场风暴。在2012年,将会有大规模的房地产信托到期,有数据显示,房企面临的总还款额或将达到亿元。分析人士称,在到期信托的影响下,房企的资金链状况将比2008年金融危机时还要更糟,而且将可能有不少开发商在此次风暴中出局。

  到期信托小高潮来临

  根据中国信托业协会的最新数据显示,截至2011年底,国内信托业的资产规模已经超过4.8万亿元,这相比于2006年底的3500亿元,五年内,信托公司管理的信托资产规模的增长接近14倍。其中房地产信托规模的增长也相当惊人。尽管从去年四季度的数据上看,房地产信托资金呈现逐季下跌的状态,但去年全年投向房地产领域的新增信托资金达到了3704.58亿元。而2010年国内房地产信托资金也有2800亿。

  房地产信托的新增资金主要是从2009年开始出现爆发性增长,而这些新增信托产品的期限一般为1-2年。从2009年至2011年,近三年大规模的新增房地产信托资金,导致的最终结果就是从今年开始的信托兑付高潮。据中金公司公布的数据,预计有7000亿元的房地产信托还款期将集中在今后三年,而其中在2012年预计到期的信托规模达到2234亿元,总还款额约为2500亿元。除了中金之外,国泰君安的分析人士透露,据他们统计结果数额尽管稍小,但也预计今年总到期的规模达到1758亿元,到期需要支付的总额接近2000亿元。

  在今年的到期信托当中,规模呈现逐步增长状态,用益信托的数据称,在今明两年房地产到期信托最高峰将集中在今年的第三季度和明年的第二季度,分别达到了439.59亿元和505.7亿元。有分析人士称,在今年的2-3月就会迎来了第一个到期信托兑付小高潮。

  房企资金压力加剧

  大规模的到期信托,房企面临的资金压力不可避免地增大。在近几年来,通过房地产信托融资已经是开发商获取周转资金的常规性手段,特别是在市场收缩,银行信贷收紧的情况下,信托便成为房企输血的重要方式。但这种方式的风险也不言而喻,房企发行信托产品往往要付出高利率的代价。据了解,现时国内大型房地产企业发行的信托产品的年化利率在15%左右,而中小型企业则更高,为20%左右。这比银行的利率要高出很多。

  有信托公司的分析师告诉记者,房地产信托产品的高利率是相应当时的房地产市场的经营状况而设定的。“在2009年和2010年,房地产销售非常红火,利息可以由开发商的高利润支撑。”但这些本来就依靠楼盘销售业绩来支撑的利息,事实上却遇上了现时低迷的市场环境。从去年开始,房地产市场的成交就一直处于低迷状态。即将到来的到期信托兑付将使这一些原本银根就紧绷的房企面临更大的生存困境。

  记者查询发现,现时一些大型的房企都背负着较大数额的信托余额,其中很大一部分都在今年到期。万科信托余额为90.18亿元,今年到期资金43.18亿元,其中集中在1月、2月和7月到期的信托资金均达到了10亿元。金地集团的信托资金全部都是今年12月到期,余额为24.17亿元。



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