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莫尼塔:房地产一线房价再调15%


www.nsfang.com  来源:搜狐 时间:2012-02-24 09:44:26

  核心提示

  房价在下跌过程中,存在系统性风险,即由于恐慌而呈现惯性下跌。我们在前期报告中,判断“合理房价目标”或意味一线城市房价再调整15%,而这种调整幅度,是否会造成惯性下跌风险,是我们关心的问题。

  从历史经验来看,投资性抛盘是这种潜在风险的重要组成因素。而根据我们建立的测算框架,一线房价进一步下跌15%以内时,潜在抛盘的数量呈缓慢增长趋势,整体风险处于可控区间内。当房价进一步调整超过15%以后,抛盘压力呈较为快速上涨趋势。因此,我们认为当一线城市房价进一步调整达到15%,或“合理水平”时,地产调控政策调整的必要性明显加强。

  报告摘要

  如果一线房价进一步调整 15%是中央目标,是否会造成房价的系统性风险:本轮中央层面地产调控的决心很坚决,尽管房地产投资的下滑对经济产生拖累,但在这种拖累还在可接受的范围内,房价的调整将成为决定中央调控政策的重要因素。根据我们在2 月21 日发布的《“合理房价目标”或意味一线城市房价再调整15%》的判断来看,一线城市房价调整还未达到中央目标,后期可能还有15%左右的调整空间。但从08 年经验来看,房价下行初期以平稳方式显现,但到后期房价下行的速度将明显加快,这将可能产生潜在的系统性风险,或者说惯性下跌。现在的问题是一线城市进一步的15%的调整,是否会造成这种惯性下跌风险。我们认为从历史经验来看,投资性抛盘是潜在风险。

  15%以内抛盘压力可控,15%以上可能造成连锁风险:根据我们建立的投资性需求估算框架,我们对一线城市潜在投资性二手抛盘压力进行了估算。估算结果显示,房价进一步下跌15%以内时,潜在抛盘的数量呈缓慢增长趋势,整体风险处于可控区间内。当房价进一步调整超过15%以后,抛盘压力呈较为快速上涨趋势。这有可能造成惯性下跌风险。因此,我们认为当一线城市房价进一步调整达到15%,或“合理水平”时,地产调控政策调整的必要性明显加强。否则,潜在投资性抛盘可能会造成房价的系统性下跌风险(以及潜在的经济拖累风险)。



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