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楼市变局前夜来临 下半年房价全面下降成定局


www.nsfang.com  来源:华西都市报 时间:2011-08-18 02:55:47

        上半年,中央各部委及各地方政府纷纷出台一系列“限购”和“限贷”政策,调控政策正在逐步升级,持续从严从紧。在限购令等多重政策影响下,近期各地住宅市场持续走低,楼市下行趋势日渐明显,下半年全国房价全面下降似成定局。

        楼市下行趋势明显

        数据显示,6月份新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比,70个大中城市中价格下降的城市有12个,持平的城市有14个。价格上涨的城市中,环比涨幅均未超过0.5%,涨幅比5月份缩小的城市有24个。

        另外,记者从中原集团研究中心了解到,2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同时,一二手住宅比重亦发生明显的变化,今年上半年北京、广州和深圳二手住宅所占比重较去年上半年下降4至8个百分点。

        中原集团研究中心分析称“各地住宅成交量的变化差异与各地限购细则政策、执行尺度紧密相关。部分一线城市及二线中的发达城市,由于其投资性和外地购房比例相对较高,加之限购和限贷政策执行较为严格,有些甚至严于国家标准,因此市场成交萎缩尤为明显。”

        市场最新资料显示,深圳市一些二手房放盘报价当前出现2%至10%不等的减幅。一位当地分析人士指出,深圳的二手房市场目前正处于观望期,成交低迷才刚刚开头,“预计下半年深圳二手房整体价格水平将有10%左右的下跌。”

        另外,北京住宅市场中以往较为活跃的通州地区,近期已经接连出现降价超过万元的楼盘项目。根据北京中原地产近期统计,去年10月以来,通州新增住宅供应8525套,目前签约率仅22%,为全市最低。当前通州楼市整体陷入低迷状态,不时有项目以特价房等形式开始降价。

        全国房地产经理人联盟常务理事陈俊告诉记者“北、上、深、广等一线城市作为此前调控的重点地区,房价涨幅已经出现明显下降。其他地区尽管仍有不同程度上涨,但总体幅度不大,总体而言房价只可能回落。”

        土地地价环比增速趋缓

        几乎与国家统计局同步,国土资源部下属中国土地勘测规划院在同一天发布《2011年第二季度全国主要城市地价监测分析报告》。

        在全国主要受监测城市中,超过六成城市综合地价环比增速较上一季度有所放缓,涨幅超过5.0%的城市仅有两个。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海全国三大区域综合地价环比增速均呈回落态势。其中南北两大热点城市北京、杭州居住地价降幅分别为0.58%和0.53%。而居住地价变化与综合地价状况基本保持了一致。

        陈俊告诉记者“地价的下滑依然是调控力度使然,凡是房价趋稳的城市,地价涨幅均出现不同程度下跌。而目前地价上涨幅度较大的主要集中于二三线城市,这些地区当前正处于大规模的城市化建设过程当中。一旦调控政策深入影响到当地的城市化进程,地价涨幅也将随之回落。”

        调控未来持续从紧从严

        伴随国务院新一轮调控政策“国八条”的实施,半年间,各部委和地方政府积极跟进,先后出台了一系列细化的调控政策和配套政策。央行今年以来连续6次提高存款准备金率,并接连几次加息,5年以上人民币贷款基准利率已经超过7%。

        另一方面,刚刚出台的“国五条”要求针对部分房价上涨扩快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

        限购和连续加息对楼市影响明显,市场成交量迅速下滑,普通购房者也开始期待房价出现更明显的下降。根据中原地产对22个城市的调研数据显示,在各地实施限购前后,有15个城市外地购房者比重均有下滑。其中,北京、厦门、福州、杭州的外地购房者分别由限购前的40%、70%、50%、50%降为25%、40%、10%和30%。

        伟业我爱我家集团副总裁胡景晖同样表示,“严厉的楼市宏观调控,使得北京、上海、广州、深圳、天津、南京等等许多严格实施‘限购’的一二线城市的房价过快上涨的势头得到了有效遏制,而且房价明显进入了下降通道。

        胡景晖进一步分析称,“下半年,全国实施‘限购’的城市将达到百个左右,房地产市场上的投资投机需求将受到进一步挤压,随着全国范围内‘限购’政策的深入执行,下半年全国房价将出现普遍下降。”

        相关阅读:周成交量创三月以来新低 房价调整压力逐步显现 东方网

        受到沪4条中的“限购堵漏”政策持续影响,上周全市商品住宅成交面积自三月中旬以来首次跌破10万平方米大关。分析人士认为,下半年价格调整的压力将逐步显现,或许在“金九银十”期间,开发商实际的促销行为会逐步体现。

        “限购堵漏”逐步影响楼市

        继前周出现成交腰斩后,上周全市商品住宅成交出现了进一步下滑。记者从市房产交易中心“网上房地产”获得的信息显示,周成交面积自三月中旬以来再次跌破10万平方米大关,为9.75万平方米。

        以往楼市成交量下跌明显的主要是中外环以往的中低端楼盘,然而如今高端豪宅也不例外。上周单价5万元以上的高端豪宅成交套数为21套,比上周减少9套。上周的高端豪宅市场和整体市场一样,成交量出现了明显的下滑,限购对高端市场的影响初步体现。

        逆市高开楼盘或将调整售价

        上周全市商品房供应面积为20.39万平方米,其中商品住宅供应面积为16.85万平方米,环比前周大涨166.7%。虽然上周的商品住宅新增供应量在前周低谷的基础上出现了大幅增长,但依然要低于年均水平。上周获取预售证的商品住宅项目几乎都是外环外的公寓项目。

        值得一提的是,上周仁恒森兰雅苑出人意料地在上周的楼市低谷期领取预售证,该项目本次推出的房源大多为300平米以上联排房源,最高报价达到了8.7万元/平方米。而临近的联排别墅的成交均价才3.2万元,仁恒森兰雅苑的报价相当于其均价的2.7倍。德佑地产研究主任陆骑麟表示,“报价大大高于周边楼盘价格的情况,该盘或许面临着和当初月湖山庄类似的重新调整售价的可能性。”

        “金九银十”促销行为会加大

        业内分析人士表示,随着“沪四条”影响的逐渐加深,以及各大银行对房贷业务的收紧,目前沪上的住宅市场遭到了全面立体式打击,政策严控和高房价促使近期成交量屡创今年来的低点。商品住宅成交量在3月中旬之后再次跌破10万平方米,而存量达到历史高位,下半年价格调整的压力逐步显现,或许在“金九银十”期间,开发商实际的促销行为会逐步开始。不过当前市场上部分项目也面临着价格越跳越高的怪象,甚至部分项目售价是区域平均房价2倍以上。

        楼市专评网首席分析师黄志坚表示,2011年政策调控的严厉度远甚于2010年,使之真正成为史上最严厉的调控年。“供求关系”已经逆转,需耐心等待市场运行反应和调控结果。



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