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北京上海深圳三地二手房价格均已大致见顶


www.nsfang.com  来源:半岛晨报 时间:2011-08-18 02:50:16

        7月,各主要城市成交量逐渐企稳,但走势出现分化,北京成交继将近半年持续下跌后,终于企稳回升,首现7.6%的环比涨幅,上海成交量也再度回升,成都较为稳定。除此之外,杭州、青岛、深圳市场都出现了不同程度的下跌,其中深圳创下2月以来最高跌幅,环比跌幅达44.61%。总体而言,北京、上海、成都、杭州四地市场表现较为稳定,波动幅度较小,而深圳相对而言大起大落趋势明显,市场反复,波动幅度较大。

        7月北京、深圳两个一线城市二手房成交占比下跌,其中深圳跌幅较高,环比下跌18个百分点,从上月的75%,滑落至57%,尽管如此,深圳市场结构仍然以二手房为主。而北京继上个月二手房和新房成交量持平之后,当月二手房成交占比继续下降,成为一线城市中唯一的二手房成交低于新房的城市。

        从成交占比数据来看,北京、上海一直较为稳定。北京表现为稳步下跌,而上海则在65%左右徘徊,涨跌幅度不大。只有深圳二手房成交占比当月大幅下降,这与深圳二手房市场当月暴跌有直接关联。此外,杭州二手房占比从16%涨至22%,出现明显上升。

        从价格指数数据来看,7月,北京二手房价格上涨势头已经初步得到遏制,7月北京二手房挂牌指数仅上涨0.84%。7月上海二手房挂牌均价为27655元/平方米,二手房挂牌价格指数为114,终止自2010年11月起的持续上升态势,环比跌幅为0.7%,跌幅较小。总体而言,上海市场受调控的影响相对较小,在成交量小幅震荡的同时,价格下行始见端倪。深圳指数自今年5月份进入下行通道以来,7月出现持平,市场观望阴云浓重,尽管成交量暴跌,但业主预期相对稳定,预计未来深圳二手房价格仍将有一定程度的下滑。

        总体而言,京沪深三地二手房价格均已大致见顶,除北京上涨幅度大幅收窄外,其他二城市价格指数均已见到下滑迹象。尽管如此,就同比数据而言,北京、深圳二手房挂牌价格仍然上涨了20%以上,其中上海最低,为12.13%。

        7月主要区域市场分析

        ■北京:北京二手房市场继持续半年下跌后,7月终于止跌回升,但市场仍处于谷底爬坡的缓慢恢复阶段,市场低位运行趋势未改变。现在北京二手房成交已低于新房。

        ■上海:上海二手房成交量半年来一直处于“纠结”状态,持续小幅震荡走势,7月再度小幅上扬。价格方面,上海二手房均价同比下跌,环比仍小幅上涨,7月环比上涨1.5%,此外,小户型无一上涨,为年内首次。

        ■深圳:深圳楼市呈现出“冰火两重天”的局面,一方面新房市场量价齐升。另一方面,二手房住宅成交量一月之间下跌近45%,市场呈现大起大落。

        ■成都:成都二手房市场成交量延续微幅上扬态势,预计后市仍将保持恢复性上涨势头,成都二手房成交主要由市中心区域带动。价格方面,成都市场均价已连续4个月保持稳定,价格波动非常微小。

        ■青岛:青岛楼市7月同样处于“新老有别”的境地,新房成交量同比环比双双上涨,其中同比涨幅达到29.71%。而二手房市场本已开始温和回暖,但加息政策以及关于增加商用物业增值税的传闻影响了市场预期。

        ■杭州:杭州二手房与新房市场成交量双双下跌,其中新房成交量跌幅将近31%,而二手房市场更是持续下跌,与其他城市不同的是,杭州二手房市场少有起伏,持续保持下跌态势。记者边琦整理

        调控悄然加码 治疗楼市“发烧”能否速战速决?

        从去年4月17日调控开始至今,历时16个月的调控,现实情况却依旧严峻。

        日前,住建部就《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》开始公开征求意见,这是在2000年出台的《规定》十年后,进行的首次修订。征求意见稿规定,房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价,可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理。此举让人感觉到一种欲肃清行业管理混乱的决心,本身是让人欣慰的事情,不过处理办法中,一万以上三万以下罚款的决定着实让人哭笑不得。一万到三万元的罚款,对投资几亿、十几亿甚至几十上百亿的开发商来说,简直可以忽略不计。在大连,三万元甚至在城市中心两平方米都买不到,周边也仅仅能买二三个平方米,与其说是公开惩罚,更不如说是变相鼓励,如此征求意见,似乎有愚弄百姓的嫌疑。

        虽然如此,我们还是更愿意相信积极的一面,毕竟从门槛准入开始下手,这是一个良性的信号。尤其是调控力度不断调整,还是让人看到了中央对调控的手段和决心。日前,国务院明确表示,对已经限购的城市要继续严格执行,并且将房价上涨过快的二三线城市也开始纳入新一轮的限购名单。同时,在国务院加大限购范围的同时,银监部也重申,对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,而第三套房被叫停已经从一线城市开始向二三线城市蔓延,限贷在“升级”。限房价、限地价等一系列举措也开始纳入本轮调控的范畴,如有些城市将未来该宗土地上房屋销售价格最低者为竞得人,还有不少二三线城市已经将地价与承建保障房挂钩等等,这些举措无一不预示着本轮调控正在悄然加码。

        然而,就在这一轮看似不露痕迹的“组合拳”中,用更高规格的行政手段干预的痕迹也显露无遗,从资质的监管、贷款、土地、限价这些环节都在全面发力。一直以来,行政干预楼市往往能起到立竿见影的效果,而后的报复性甚至惩罚性的反弹也似乎让楼市对行政手段有了更多的免疫力。

        事实上,本轮调控的悄然加码,对楼市来说,也算是一剂猛药,但并非机体本身的调整,其副作用显然毋庸置疑的,房价永远与开发商的利益挂钩,羊毛永远会出在羊身上,不可否认到最后,“限”不会成为常态,一旦“限”政策松动,谁会是最大的受害者?开发商,还是购房者?所以,土地供应紧张、供应结构失衡、投机炒作活跃等关键问题如果不解决,房价很难逃报复性反弹的结果,归根结底,如何使调控由短期的价格目标和长期的结构目标转变,使楼市及时回归“市场化”轨道,才是真正的调控之本。



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