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限购扩张 商业地产是调控避风港还是百慕大?


www.nsfang.com  来源:四川日报 时间:2011-08-18 02:11:40

        8月6日,中海国际购物公园——雅尚坊20平方米起,首付50万元起投资旺铺;“好铺在手,票子不愁,商业不限购”——沸点带租约旺铺,总价28万元起;神仙树,南二环临街商铺,均价3万元发售……

        7月12日,国务院常务会议提出,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。消息发布近一月来,不少地产商都在加大力度推销商用物业,成都一些开发商更期望“商铺快销”,以期尽快收回资金实现“自救”。

        然而,记者在采访中了解到,市场表现并非如开发商所愿,近期不少项目的商铺销售速度明显放慢。不少开发商都在思量:商业地产是楼市调控的“避风港”吗?一些靠贷款买铺的投资者更是忧心忡忡:如果高价买来的商铺长期租不出去,自己能扛多久?

        转战商业地产躲进调控避风港?

        事实上,去年4月“限购令”刚出台,就有众多房产大腕把商业地产作为主攻方向。今年初,“万保招金”及部分港股地产公司披露2011年发展计划——增加商业地产的开发比重,成为各大房企今年的主要选择。今年上半年以来,伴随住宅销售持续下降,更多的房企想转战商业地产市场。

        在成都,商业地产成为众多大腕竞技的大战场:万达继成功开发锦华城商业广场后,今年重磅推出110万平方米的金牛万达广场;华润重点开发24万多平方米的万象城以及华润大厦;凯德成都来福士广场面积24万多平方米;中粮大悦城25万平方米;新鸿基联袂恒基兆业、九龙仓则推出成都环球贸易广场,商业面积约13万平方米。除此之外,还有中海、龙湖、绿地、复地、蓝光、兴茂、明宇、花样年、金怡源、香港瑞安等各路开发商卷入商业地产,甚至开发大型城市综合体……

        据四川省商业地产联盟会长冉立春统计,到2011年6月,成都已建成及在建城市综合体项目已达88个。如果平均每个综合体的商业面积仅计为10万平方米,意味着成都这两年新建的商业面积将达到880多万平方米,这还不算其他项目的商业供应量。如此庞大的商业体量如何消化?有统计数据显示,中国人均商业占有面积2平方米,国际只有1.5平方米左右,我国商业已出现整体过量。

        对此,有分析人士指出,众多房企囤兵大型城市综合体,其实是“后调控时代”一种集体盲动,商业地产未必是调控的“避风港”。在越来越多的竞争者入场背景下,危机也在悄然累积。对于不少企业而言,此时面对的不是机遇,而主要是挑战和生存危机!

        投资收益尴尬陷身商业百慕大?

        今年以来,住宅投资受到严格限制后,不少投资者转向了商业,带动了商铺写字楼售价攀升。一年前,成都普通社区商铺单价在2万元以内,今年大多数都已翻番,售价飙升到3-5万元/平方米。城西三环4公里处的中海国际购物公园,一楼商铺售价普遍在5万元/平方米以上;城南绕城高速公路外的花样年美年广场,一楼商铺售价在3万元/平方米以上;就连成都郊县新都新口岸商铺单价都冲上3万元……

        不过,这些新商业项目的招商情况,远没有销售那么火爆。四川和智信营销策划公司总经理罗远中认为,开发商业项目尤其是大型超市综合体,需要大量策划、招商、管理等方面的专业人才,加之开发速度过快且经营内容雷同,不少项目在前期招商时已出现困难,已开业的经营状况也不佳。

        相应的,成都商铺租金也没有伴随售价而水涨船高,姑且不说新商铺难以出租,就是一些成熟社区商铺都在低价转租。在号称成都“贵人居住区”的城西金沙遗址公园附近,仍有不少商铺在转租,而且每平方米的月租金仅为五、六十元;在商业繁华的羊西线北侧,阳曦芙蓉城多数商铺仍没有租出去;至于成都最大城市综合体——世纪城·时尚天堂街区建成4年后,近百个商铺仍处于待租状态,尽管租金低至40元-60元/平方米/月;在成都春熙路步行街,某楼盘底商号称售价50万元/平方米,如果按天价月租金1000元/平方米算,至少要41年才能收回成本。

        西南财经大学工商学院副教授罗永明认为,普通商家经营举步维艰,商业地产开发商和投资者却盲目追高,这将会带来很大风险。按照基本设计规范,一般底商开间为3.6米,进深为12米,也就是说一个比较标准的商铺面积为43.2平方米,假如售价仅为3万元/平方米,就要129.6万元。如果按照现在比较好的租赁行情,以100元/平方米/月计算,一月租金为4320元,加上水电费,这么一间铺子的月租成本将超过5000元。如果加上两个员工工资5000元,那么月度经营收益必须上万元,事实上现在很多商铺很难达到这样的收益。而从商铺投资收益来说,要25年才能收回投资成本,而不是通常所说的12年。

        四川大学杨文武教授认为,商业地产开发量剧增,租金收益赶不上售价,且经营收益难以增长,对开发商和投资者来说,盲目投身商业地产,有可能陷身“百慕大”,不仅使中小投资者可能血本无归,甚至还会导致一些城市综合体成为“烂尾楼”。

        预警发出

        商业地产贷款将收紧

        上半年,商业地产为何受到开发商和投资者的热捧?四川营销学会会长李蔚教授指出,根本原因在于住宅投资受到限购的情况下,商业地产投资不仅不限购,而且还可以按揭贷款买铺,以此达到投资保值增值的目的,甚至规避通货膨胀。不过,商业地产享受金融扶持的甜蜜日子正在远去。

        7月20日,中国银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会,提出进一步加强房地产信贷风险防控,加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的管理,提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。”这是一个明确收紧商业地产贷款的信号,对开发商来说简直是“当头棒喝”!

        某国有大型银行四川个贷中心负责人向记者透露,商业地产抵押贷款条件肯定要提高,比二套房贷都严,不仅首付5成以上,利率较基准可能上浮20%-30%,“因为,目前商铺售价过高,风险大过二套房”。



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