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调控以来购房成本大增 房地产暴利转移到银行


www.nsfang.com  来源:证券市场周刊 时间:2011-08-17 02:18:38

        房地产调控历时一年半,房价拐点开始显现,然而在五次加息、取消七折利率的基础上,购房成本不降反升。开发商的暴利时代终结了,暴利转移到了银行。总之,目前看来,离“还利于民”更加遥远。

        万科再现房价拐点

        国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,这些城市中新房价格环比下降的有12个,包括天津、南京、三亚、成都、厦门等。持平的有14个,包括北京、杭州、合肥、无锡等。其中,上海、广州、深圳等一线城市房价成交量持续萎缩,成交价虽有小幅上涨,但环比涨幅没有超过0.2%。二手住宅价格环比下降的城市有19个,包括北京、天津、南京、三亚、重庆等,持平的城市有12个,包括深圳、杭州、长沙、青岛等。其中,北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房价格企稳乃至回落的迹象更为明显。

        国家统计局新闻发言人盛来运表示,房地产调控已经初见效果,大多数一线城市房价环比下降或涨幅收窄,随着下半年限购范围的扩大和保障房的大量入市,一线城市的房地产调控效果会更加明显。

        本刊5月13日发表的《房价拐点临近》已阐述过,在房地产调控这场持久战中,力量的对比瞬息万变。只要中央政府的决心不变,开发商的实力将被不断消耗。以目前的情形分析,如果流动性持续全面收紧,导致外部融资切断,需求真实萎缩,旺销窗口迟迟打不开,存货又不断堆积,那么开发商真的要歇菜了,降价拐点即将来临。

        而且,如果名义房价停止上涨,CPI又保持在5%以上,那么实际房价已经下降。

        现在看来,名义房价的拐点正在显现。

        布局全国的房企龙头万科(000002.SZ)一直以开盘首月去化率60%作为制定价格的标准。虽然自本轮调控以来,万科从未提及“降价”,但在这种根据市场行情浮动以保证快速周转的定价机制下,我们可以看到:万科2011年上半年累计实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,均价11600元/平方米。而2010年全年,公司累计实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,均价12050元/平方米。上半年均价较去年全年下降4%。可见万科上半年的业绩建立在以价换量的基础上。近年来万科销售均价一直匀速上升,这是自2007年王石提出拐点论降价以来,万科的第二个价格拐点。

        其他大型开发商、名楼盘打折的个案近几个月层出不穷,不胜枚举。

        不少开发商在下半年结束观望,重新制定价格策略。北京本地龙头公司首开股份(600376.SH)董秘王怡表示,下半年将在提高去化速度的基础上,采取有竞争力的定价策略,比之前有一定幅度的下调,主要是随行就市地制定价格。这也是开发商普遍采取的策略。据了解,目前首开股份开发的楼盘打折力度不等。其中,中端产品打折力度较大,如7月8日开盘的首开常青藤均价24000元/平方米,1居减14万元,2居减18万元,3居减19万元,复式减33万元,打折幅度超过10%。

        可以预见,由于5月份的传统地产旺季没有如期出现,开发商对“金九银十”不再抱有不切实际的希望,下半年大面积主动降价出逃的情况几乎已成定局。

        二手房市场的反应更为灵敏。统计局数据显示,6月北京90-144平米的两居与144平米以上三居的价格指数都环比下降了0.1个百分点,上海144平米以上的三居价格指数也环比下降了0.1个百分点。同样,一些重点二线城市如南京、郑州、福州等,其二手房价格指数也出现了下行趋势。

        房价降20%购房成本方持平

        房子降价固然大快人心,这是经过一年多的持续努力打下来的,是房地产调控政策的初步成果。然而,先别盲目乐观,房子降价和购房成本下降是同一回事吗?

        假设一种情境,一位拥有北京户口打算购买婚房的首次购房者,在东五环看中了一套标价200万元的房子。在2010年4月调控之前,当时的首套房贷款政策是,首付最低两成,贷款利率打7折,按揭基准利率执行2008年12月23日调整的五年期以上为5.94%。

        按此标准贷款30年,需缴纳首付40万元,贷款总额160万元,月供7785元,还款总额约280万元。该房总成本约320万元。

        调控之后,最新的首套房贷款政策为,首付最低三成,贷款利率一般执行基准利率。经过2010年10月19日、12月25日,2011年2月8日、4月6日、7月7日五次加息,每次上调0.25个百分点,基准利率上调1.25个百分点。调整后五年以上按揭贷款基准利率7.05%。

        按照北京市目前比较狠的折扣,如果上述房子降价10%达到180万元,那么贷款30年需缴纳首付54万元,贷款总额126万元,月供8425元,还款总额约303万元。该房总成本约357万元(参见表)。

        通过以上对比,可以清晰地看出,调控后100万元的按揭贷款,利息成本较调控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元,上涨38%。

        因而,历时一年半之久的调控之后,即便在房价下调10%的情况下,仍不能覆盖利息成本,反而带来的是首付成本上涨35%,月供成本以及还款总额上涨8.2%,购房总成本上涨11.6%的惊人局面!

        所不同的仅仅是,利润由开发商转移到银行的钱袋子里,而购房者需要承担更高昂的购房成本。

        另外,相当多的刚性需求者,购房权利还受到了限制!

        上述例子虽然是情景假设,然而由于利率政策各地差异不大,这个模型目前具有普适性。那么,房价究竟要下调多少,首贷购房者的成本才能回到调控之前的水平呢?

        答案是20%。

        房价需要在调控前基础上下降20%,首贷购房者的购房成本才和调控之前持平。只有房价下调30%,首贷购房者才能够得到13%的优惠。如果房价未降,则购房成本上涨24%。

        利润向银行转移

        如果房价不下降20%,那么这之间的利润差额全部转移到银行。

        尽管四大国有银行、民生银行等部分银行的信贷负责人对记者表示,在国家紧缩房地产贷款的窗口指导下,按揭贷款额度不多,发放困难,有的支行甚至出现阶段性的停贷,但按揭贷款仍然总量巨大,且呈现较快增长。

        央行报告显示,上半年个人购房贷款新增9323亿元,6月末余额同比增长49.6%,比上年末高6.5个百分点。

        这笔近万亿的新增贷款是一块肥肉。

        回顾历史可发现,2009年初的楼市小阳春是如何形成的?是在降息和优惠利率的推动下,相同额度按揭贷款的月供额分别下降了24.2%,多数城市的月供收入比下降到50%以内,部分城市甚至降至30%的水平,老百姓的购房能力实际上升了。

        既然是执行差别化利率,为什么不更彻底一点,保持首贷购房者的利率折扣,真正的还利于民?

        如果上述购房者因此放弃了购房,选择继续租房,又将如何呢?

        上半年北京、上海、深圳、广州等全国多个重点城市的房屋租赁价格平均涨幅超过10%,新华社、央视纷纷报道。

        据链家地产公布的上半年北京住宅租金情况显示,2011年上半年北京市套均租金2792元/月,同比上涨18.5%左右。王府井等热门商圈的房租上涨幅度达到40%。

        上海市房地产经纪人行业协会数据显示,上半年上海房屋租金上涨明显,高档住宅涨了6.4%,中档14.4%,低档8.8%。

        据公开数据,广州今年二季度涨幅近20%,部分区域一房难求,以至于租金涨幅达到近40%。

        可见,上述购房者不但买房梦日渐飘渺,租房压力也日益增大。

        经过一年半的调控,开发商快活不下去了,地方政府土地收入减少了,老百姓买房租房的成本反而提高了,目前这是一盘多输的棋局。以提高首贷门槛,刚性需求限购来控制成交量,打击开发商,这样换来的房价拐点是虚假的,相信也和调控的初衷相悖。

        调控政策合理性盘点

        房价不合理的原因归根结底是房子不够。根据这一思路,可以检视调控政策的合理性。合理的政策,或是增加房子的数量,或是堵住房子多的那部分人不要买,甚至把手里的房子吐出来。

        通过收紧信贷等手段,把开发商弄死,让大批资金撤出房地产业,能够增加房子数量吗?显然不能。

        通过限购,堵住了一部分投机需求,但也堵住了大量刚性需求,短期内由于购买人数减少导致房子供应量增多,属于掩耳盗铃,需求在未来总有爆发的一天。

        通过差别化限贷,效果同上,堵住了一部分投机需求,也误伤了刚性需求,而且付全款的人管不着。

        通过提供保障房,可以增加房子的数量,但要防止在分配环节流入房子多的那部分人手里,不能提供有效供给。

        通过房产税,提高房子持有成本,可以堵住投机需求,还可以让多余的房子进入出售和出租市场,增加房子数量。

        总之,政策的合理性和实施难度成正比,这也意味着一场真正的变革势在必行。



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