上海写字楼租售中心
 
免费咨询:400-601-8997
| 设为首页 | 加入收藏
首页 | 精品楼盘 | 写字楼出租 | 写字楼出售 | 创意园 | 商务中心 | 住宅 | 新闻动态 | 成交案例 | 业主放盘 | 诚聘精英
 楼市热点 | 写字楼资讯 | 财经热点 | 小 贴 士 | 娱乐新闻 | 成交案例 | 法律法规 | 文本下载 | 行业新闻 | 
 首页写字楼资讯 》 新鸿基上海囤地6年土地增值十多倍遭质疑

新鸿基上海囤地6年土地增值十多倍遭质疑


www.nsfang.com  来源:人民网 时间:2011-08-17 01:47:14

        从上海浦东浦城路、潍坊西路一带出发,往复兴东路隧道方向短短400余米的路程,一个成年人步行5分钟就能走完,但来自香港的地产开发商新鸿基却将这条路“走”了6年。时至今日,当值最严厉一轮地产调控,这场在摇摆在“囤地”边缘的“马拉松式建设”仍在继续。

        “楼王”开发历时6年

        新鸿基坐收土地增值暴利

        2005年,新鸿基以31.85亿元购得上述被标注为“E18单元A”的地块,登顶当年地王。由于该地块临近陆家嘴金融贸易区,倚靠黄浦江,处于滨江豪宅区核心位置,因此从拿地伊始,就备受地产业界关注。按照新鸿基地产代理执行董事雷霆曾早前的表态,新鸿基计划将其打造成“世界级的豪宅项目”,随后,这个颇具神秘色彩的项目被命名为“滨江凯旋门”。

        楼盘的取名体现出了新鸿基进军大陆豪宅市场的决心:因为“凯旋门”一名源自其在香港的成功案例。同样是2005年,香港维多利亚湾“楼王”——“新鸿基凯旋门”开盘,30万港币/平米的售价震惊业内。而在“楼王”概念的笼罩下,来自陆、港两地的炒房团当年就带给新鸿基意料之外的收益。

        不过相比楼盘命名之初的“雄心壮志”,新鸿基在“E18单元A地块”的建设上却异常缓慢。“拿地是在2005年,但由于各种原因,该楼盘全面动工却在2008年前后,期间因为众所周知的原因,滨江凯旋门的建设速度异常缓慢,乃至到今年中旬,仍只是传出部分公寓楼盘接近完工的消息”,上海地产业资深人士告诉记者。

        中国指数研究院副院长陈晟向记者证实了这一说法。他表示,率先完工并开售的将是靠近浦城路一侧的高层公寓楼盘,而备受外界关注的“黄浦江别墅”则将在一、两年后“视政策情况再定”。

        这意味着,从2005年拿地,到2013年“视情况”开盘黄浦江临江别墅,新鸿基在上海黄浦江畔的“潍坊新村街道245街坊23宗地块”上的“建设”时间将长达8年之久。新鸿基公关部在接受人民网采访时承认,在拿地之后,企业“因修改规划,导致开工滞后”。然而新鸿基所称的“修改规划”,是这场“马拉松式建设”的唯一缘由吗?地产业界所指的“众所周知的原因”又是什么?

        打开沪上知名中介机构的资料库,记者发现这样几组数据:在新鸿基拿地次年,该地段“声名赫赫”的汤臣一品的单元房价在3000万元至4000万元之间。这一价格在随后两年间没明显变化。但经历2008年、2010年两轮房价飙涨之后,类似单元的房价分别上涨至6000万元至1亿元(2011年中介报价)。也就是说,在2008年至2010年这段时间,滨江豪宅楼价较当初开盘时疯涨近100%。

        换言之,对于该地段新开楼盘而言,土地增值所带来的收益,远远高于开发项目本身的收益。以“滨江凯旋门”为例,即便新鸿基2005年以地王身份掷金31.85亿,但以规划时容积率计算,其楼板价为每平米2万余元。与这“区区”2万元楼板价相对应的是,该楼盘如果按正常施工流程,在2007年竣工销售,那么每平米售价应在10万元左右,如果拖延至2011年下半年竣工销售,那么每平米价格将蹿升至20万元。

        将近100%的获利空间,正是地产业界所称的“众所周知的原因”。

        而这,仅仅是该楼盘公寓房源的价格变化。相较之下,被外界关注的“黄浦江临江别墅”每平米售价与楼板价之间的巨大差异,更令人乍舌。

        滨江豪宅获市场热炒

        开发商逐利与政府监管间的博弈

        上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,滨江板块除却天然的景观资源,一个具有临江优势的豪宅其未来商业成熟度并非普通商圈能比拟的,因此开发商才愿意不惜一切代价投入到新增地块或楼盘之中。

        可以看出,新鸿基敢于以8年时间,一搏“滨江凯旋门”项目,并非偶然性事件,而是经过深思熟虑的布局。

        以31.85亿的购地成本,换取8年后十几倍、乃至更多的收益,这场公然上演在黄浦江畔的“地产马拉松”背后,呈现出两个截然不同的对立面:一方面是地产开发商“囤地式建设”所攒取的暴利,另一面则是深受囤地之苦的地方政府在土地出让金层面的损失:因为按照正常开发流程,如果地方政府获悉“E18单元A地块”楼盘的全部竣工销售时间是2013年,那么在2010年间转让该地块,新鸿基所承担的成本绝不止31.85亿元。

        至于其中的实际差价,多位地产分析师与业内人士告诉记者,“该地块特殊性强,土地增值的速度明显高于其他板块,政府承担的损失已难以衡量。”

        事实上,从新鸿基登顶地王之后不久,各级政府就已经将打击开发商囤地,作为稳定地产市场的重要举措:

        2007年,国土资源部颁发《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,对包括“囤地”在内的多种现象加以政策限制。随后不久,国务院即出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》,要求土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

        多年来,上海市政府亦不断增加落实中央上述文件的力度:其中就包括在2008年、2009年、2010年连续三年清查开发商闲置土地,并出台提高拿地保证金数额、规范缴纳时间等举措。除了在土地政策上对“囤地”现象围剿外,上海还将行动面扩大到金融领域。2011年6月,上海银监局局长廖岷表示,要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。

        从新鸿基在2005年拿地,到2011年的6年时间,恰恰是各级政府对“囤地”现象穷追猛打的6年。然而值得玩味的是,这6年时间,又是开发商以各种手段挑战政策红线,不断与政府监管赛跑的6年。

        新鸿基官方宣称“因为修改规划”而耽搁的“滨江凯旋门”,正是在《国务院关于促进节约集约用地的通知》出台前后,破土动工。不过动工之后,该楼盘又经历了分批建设的几个阶段。经历6年之久,方传出即将竣工销售部分公寓房源的消息;至于剩余公寓房源与临江别墅的建设与销售时间,仍是未知。

        而根据以往经验,如果期间政府进一步扩大监管的层面,那么开发商就适当调整策略。但如果在出台的政策中,被开发商找到了可以模糊的空间,那么实际上自然要“视情况而定”;这场猫和老鼠的游戏亦不知何时结束。

        六年时间,黄浦江依然静静流淌,但其岸边所上演的逐利却近乎疯狂。



上一篇: 沪前7月房地产投资增6.1% 销售面积同比降6.2% 下一篇: 300亿元投向南CBD 重庆弹子石片区将成楼市焦点





 相关动态
·企业办公的最佳选择——金虹桥广场租赁 2015-01-05
·公司入驻的选择——美恒大厦出租 2015-01-02
·凯虹大厦出租——你明智的选择 2015-01-02
·详解新翔商务大楼出租信息有哪些? 2015-01-01
·金百亿商务楼出租——您正确的选择 2015-01-01
·申虹国际大厦出租详细信息介绍 2014-12-31
·首乌丽亚商务楼出租——您的最佳选择 2014-12-31
·选择灿虹商务大厦出租的主要优势有哪些? 2014-12-30
·金虹桥广场出租的注意事项有哪些 2014-12-30
·写字楼租赁指南:选择永腾大厦租赁的主要因素有哪些? 2014-12-29
 
 联系方式
联 系 人: 李小姐
联系电话: 400-601-8997
电子邮件: nsfang@126.com
 快速查询
浦东新区 杨浦区 虹口区
黄浦区 闸北区 静安区
卢湾区 徐汇区 长宁区
闵行区 普陀区 宝山区
青浦区 南汇区 松江区
奉贤区 嘉定区 金山区
面积范围: - 平米
租金范围: - 元/平米
关 键 字:
 
 计算工具
单  价:
管理费:
面 积:
汇率(参考值):6.90 (采用国家浮动汇率)
计算结果: 元/月
 精品楼盘推荐
·Fancy Carp 558 12元/平米/天
·中房长治大楼 2元/平米/天
·1876老站创意园 2.5元/平米/天
·浦汇国际金融广场 7元/平米/天
·露香园·淮海金街 10元/平米/天
·雪野788 4.5元/平米/天
·虹口soho 6元/平米/天
·国展中心 4元/平米/天
·长宁来福士广场 8元/平米/天
·soho临空 4元/平米/天


  设为首页 | 关于我们 | 联系方式 | 免责声明 | 友情链接  | 上海办公楼 | 上海写字楼 | 浦东写字楼 | 南京西路写字楼 | 行业新闻 | 网站地图   
咨询热线: 400-601-8997  Email: nsfang@126.com 【 上海写字楼租售中心 】
Copyright@ 2018 Nsfang.Com All rights Reserved 沪ICP备07025343号