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碧桂园提速布局旅游地产 高收益暗藏高风险


www.nsfang.com  来源:人民网 时间:2011-08-16 02:38:31

        在郊区以大规模“造城”而发家的碧桂园,为了熨平楼市严厉调控带来的业绩波动,开始大张旗鼓的在旅游度假地产领域发力。

        7月30日,深圳东滨海,艳阳高照,海风习习。年过半百的碧桂园董事会主席杨国强满面笑容,向积聚在售楼处上万人挥手致意……这是碧桂园旗下首个滨海旅游度假项目十里银滩开盘当日的一幕。

        很罕见!杨老板现身旗下项目,亲自督战开盘,恐怕在碧桂园有史以来的项目中,没有几个。

        可见,该项目对杨老板及碧桂园来说意义非凡。

        据碧桂园内部人士透露,十里银滩开盘当日,销售火爆,揽金超过30亿元。

        战绩赫赫。看来,杨老板不虚此行。

        不只是碧桂园大玩旅游度假地产。实际上,在楼市严厉调控频频来袭,住宅市场受到了前所未有限制的情境下,包括保利地产、中信地产、龙湖地产等房企巨头纷纷“开辟第二战场”,争先恐后地进军旅游度假地产。那么,杨老板及其碧桂园与其他房企大佬相比,其玩法有何不同?暗藏何种风险?

        加速布局

        与执着于旅游地产的华侨城不同的是,碧桂园、保利、龙湖等后起之秀在严厉调控频频来袭之际,才开始加大旅游度假地产的投入。

        而在碧桂园内部人看来,早在成立之初,于1992年运作的广东佛山顺德碧桂园,有旅游度假地产的性质。“这个项目就是给香港回乡置业并旅游度假的人定位的。”碧桂园相关负责人向地产中国网表示,现在来看,反而成为广州、佛山本地人的第一居所了。

        “我们有19年的旅游度假项目运作经验。”碧桂园执行总裁莫斌告诉地产中国网:“目前,在模式上,已经很成熟了。”

        但一位熟悉碧桂园的内人士告诉地产中国网,顺德碧桂园并非真正意义上的旅游度假地产项目,只不过在定位上,涉及到了香港回乡置业的人,因为那时候,中国的房地产尚在萌芽状态,开发商并不是很有意识地去做这块,只是回过头来看,有点旅游度假的意思而已。

        顺德碧桂园的旅游性质只是“无心插柳柳成荫”之作,而杨老板首次试水度假地产,则是广东清远假日半岛项目。

        据了解,2005年,碧桂园首次推出旗下真正意义上的旅游度假项目清远假日半岛。上述负责人告诉地产中国网:“当时这个项目我们主要打造了一个‘4+3的生活模式’,也就是说,一周4天在市中心上班,大概有3天的在郊区生活,这是度假性质的项目。”

        首次试水,便尝到了甜头。据了解,该项目开盘当日,认购理想。此后,碧桂园在旅游度假领域的投资便一发不可收拾。

        2008年年初,碧桂园以其大规模拿地的模式,在湖北咸宁市圈地6千余亩,在其上建造旅游项目温泉城,并于2010年5月面市;2007年7月与2009年10月,碧桂园两次在安徽和县拿下接近3900亩土地,在其上打造“山湖城项目”。

        而在广东清远市的清泉城项目,于今年5月份推出首期,销售不俗,揽金5亿元;加之目前推出的十里银滩项目,短短数月,推出两个项目,可见碧桂园在旅游度假领域正在加速。

        据碧桂园内部人士透露,公司还在重庆等地大张旗鼓地发展旅游地产,“以后肯还会关注合适的地块,继续发展旅游度假项目。”

        提前上市

        住宅市场遭遇严厉调控,为了寻求新的业绩增长点,碧桂园不但加速布局旅游度假项目,而且尽最大的能力,使其提前上市。

        据了解,今年推出的清泉城和十里银滩,均在不同程度上加速,以求提前上市。

        从上半年销售业绩中,就能读出碧桂园加速上市旅游度假项目的缘由。据该公司提供的数据显示,上半年,其累计完成销售额215亿元,同比增长超过6成。巧合的是,截至6月底,碧桂园已完成全年430亿元销售目标的50%。

        多少有点勉强。不多不少,上半年恰好卡在销售目标一半的节点上。“压力是明显的,从其他巨头房企的上半年销售目标来看,完成量均比它高。”上述熟知碧桂园的业内人士称,所以现在大力推盘,不仅是完成全年目标的需要,也是缩小差距的举动。

        不仅如此,有“价格屠夫”之称的碧桂园,此次应用惯有操作模式,价格定位较为低廉,以求迅速出货。

        在十里银滩开盘当日,莫斌宣布,当天认购的客户不但享受7.5折优惠,而且还有存抵活动,而7.5折的优惠,一直延续到8月15日。

        同时,长期以二三线城市销售为其收入主要来源的碧桂园,在这些城市传出将被限购的情况下,加速推盘,也在情理之中。

        瑞银在近日发布的一份报告中指出,所有房企(主要针对华南五虎:碧桂园、雅居乐、恒大地产、合生创展及富力地产)均继续维持其2011年的合同销售目标;如果销量继续走弱,其中许多开发商将考虑降价5%-10%以实现预期销售目标;所有开发商在2011年下半年的新开盘都会上升;大多数开发商认为如果量价大幅攀升,限购令可能会扩大到更多城市;大多数公司不愿意主动参与保障房项目,因其利润较低,或无利润可图。

        瑞银的意思很明确,即限购令将继续影响销售,开发商的全年目标具有挑战性。在房屋存量不断攀升且信贷收紧的情况下,开发商将不得不加速推盘并让利以提振销售。

        对此,莫斌表示,碧桂园不会受到“二三线城市限购”政策的影响,将按企业既定的步调发展,“做好自己的事。”

        话虽如此,但在强大的调控压力下,碧桂园已在大张旗鼓的行动了。

        高收益暗藏高风险

        调控来袭,开发商们不得不另辟蹊径,寻求业绩增长的“新战场”,这是大势所趋。除了抢滩商业、矿业外,旅游度假地产亦是开发商们激烈争夺的一个重要领域。

        而碧桂园则谨慎前行,并不像保利、龙湖等企业,在商业、旅游多个领域攻城略地,而是将重点放在了旅游度假上。

        “我们比较明确地提出两个市场,即常住和度假。”上述碧桂园相关负责人称,未来的项目,都会走这条路。

与保利、龙湖不同的是,杨老板在玩旅游度假地产时,还是采取大盘操作模式,分批开发,且价格较为低廉。

        值得注意的是,碧桂园在郊区发展大盘,主要靠教育笼络人气,旅游项目亦是如此。“如果当初没有把大盘操作和教育结合起来,估计造城运动会失败的。”上述熟知碧桂园的人士认为:“很多地产商曾经在郊区大规模圈地,但没有聚起人气,最后无疾而终。”

        上述相关负责人认为,旅游度假主要的问题还在于能否聚起人气,比如,有些项目当时开盘的时候,宣传包装得非常好,但销售完之后,居住率较低,“相关配套相当重要,包括吃、购物、医院、学校等等要完全根据常住型的项目来配套,不然留不住人。”

        尽管旅游地产可为房企带来较高收益,然而,高收益同样意味着更高的风险。

        业内人士指出,旅游地产的开发模式属于后期盈利型,由于地块通常远离中心城区,拿地政策优惠,通常前期土地投入较低,但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长,对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。

        “目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块,其配套不完善,不可能马上就旺起来。”上述业内人士认为,而旅游地产往往又涉及商业混合业态,这就会产生一个投资需求巨大的问题和政策边缘的问题,若在市况不佳时,“擦边球”又很难打的情况下,就可能会影响开发商的资金链,而导致开发搁浅,同时给投资者造成损失。



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