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成都商业地产淡季不淡 楼市散户找到新方向


www.nsfang.com  来源:华西都市报 时间:2011-08-16 02:36:29

        不足百万一样找到好物业

        目前楼市,似乎没有比商业地产更好的投资选择了。手握几十、上百万资金的楼市中小散户人数众多,但面对动辄数百万上千万的黄金地段商铺和甲级写字楼,囊中羞涩者大有人在。商业地产投资门槛的不断增高以及住宅的限购,使得楼市中小散户手中的资金已经处于闲置的状态。如何合理地利用资金,让金钱不眠?什么样的投资机会,才能保卫资产,在保值的同时,亦可带来增值的喜悦?

        “买一层,送一层”的LOFT

        对中小投资者而言,LOFT不失为务实的选择。面积在30~50平米,层高在4-5米左右的LOFT产品一般是商业产权,虽然销售时按一层的建筑面积计算,但实际使用面积却可达到销售面积的近1倍;由于内部空间的可变性太强,所以具有多重使用功能———酒店、办公、过渡性居住。甚至对于那些酷爱家庭办公的人来说,这里就是解决一切问题的地方,既在这里工作又在这里生活。LOFT产品因其空间组合的可变性和灵活性在精神气质上更适合中小企业,尤其是那些提供智力服务的小公司。而数量庞大的中小公司办公需求,也使LOFT产品的市场潜力巨大。

        “即买即住”的精装商务公寓

        在通货膨胀压力下,投资客将目标瞄准房产市场都是看中其高保值的特性。具备商业地产和住宅的双重属性的商务公寓,不受限购、限贷政策的影响可随意买卖。在现今低迷的房地产市场中,这给投资者们在关上买住宅的“这扇窗”的同时,又给投资者打开了另一扇“窗”。商务公寓一般处在城市核心繁华地带或是成熟商圈周边,吃喝玩乐以及基本生活配套齐全,而且户型通常设计为标间,即便单价较高,由于户型面积的限制总价也不会太高。”而且很多商务公寓都是精装修交付标准,最好买现房,基本可以做到拎包入住。

        百平米内的中小面积写字楼

        今天的成都写字楼市场尤其是国际城南片区,在激烈的市场竞争下,开发商流行将写字楼户型“大划小”,写字楼的投资门槛因此得以持续下降。主力面积集中在100平方米以内的成都中小面积写字楼的热销,与当前正处于低谷的住宅市场形成鲜明对比。但将写字楼户型切割太小、产权过于分散之后可能对后期的经营不利。所以选择写字楼投资时,除了关注地段,关注商圈外,尽量不买纯投资的写字楼,一栋写字楼的自用和投资比例应该在4比6,整个写字楼项目都是投资者,那后期互相压价会很明显。而多位投资者能够联合购买的话,就能为后期运营创造良好条件。

        总价不高的特色商铺和专业市场

        在成都投资商业地产,实际资金门槛并不高,十几二十万元就可以买到专业市场的商铺,100万元左右的城区小商铺也不少。在商场铺的选择上,长线投资者也往往会避开一楼“旺铺”,选择二层或以上的二线铺,购买面积相对会较大,由于是二线商铺,购入价格也会相应较低,在商场整体发展之后,由于购入价较低,租金回报也会远高于首层商铺。但目前投资商铺的超过七成是初级投资者,对商铺市场往往缺乏了解,所以切忌一味地追求高回报率,而在投资过程中应多注重与业界人士的交流,并建立自己的投资价值观,成功“练手”后才能做到“以小博大”。

        给闲钱找出路买铺如何

        在8月的第一个周末,一份来自标准普尔的评级报告,毁了很多人的周末。本该轻松惬意的休闲时间,却有一批人在忙碌。美国政府官员忙着指责标普有失公正;研究员忙着分析,要搞清楚影响几何;投资者心里忐忑,不知道是走是留;财经记者也没闲着,重大题材不容错过。周一的股市证明了这是一个“黑色的星期一”。

        即美国和欧洲市场经历了金融危机以来最为惨烈的下跌后,上周的亚太股市也遭到重创,周一东京股市下跌2.18%,首尔股市下跌3.82%,恒生指数下跌2.17%,沪深股市下跌3%。

        刚刚从楼市出来的闲散资金在看过了如此惨烈的下跌后,惊魂未定。记得7月底,当沪深指数达到2600点左右的时候,不少的投资者,尤其是散户都感觉“时机到了。”一方面,楼市限购逼退了散户们投资不动产的心思,另一方面股市调整也让散户看到了底部的出现。但事实结果印证了:抄底以为抄到了地板上,结果后来发现还有地下室,到了地下室发现还有地壳,地壳下面还有地狱,到了地狱,才知道原来地狱还有十八层……

        有人说,那我不炒股也不买房总可以了吧。事情没有了结。8月9日,国家统计局发布的7月份CPI数据,与去年同比上涨达到6.5%,再次创下2008年7月以来3年多的新高。钱放着也不安全啊!于是成群结队的散户们加入了纠结的行列:钱的出路在哪里?几乎所有的人都在研究这个深刻的问题。

        钱的出路到底在哪里?这个命题对于大庄和大户来说,或许不是一个大问题,手中有着千万上亿资金的大户们是不用担心的,不论整层整层地投资商业,还是在股市中拉一拉,倒倒手总能有个不错的收益。即使是银行和金融机构也会为他们定制一些回报率高的投资产品。

        但是对于散户,尤其是手中百万以下的小散户来说,怎么办?等着在股市被一点一点瓜分!追高黄金!冒险期货!……你会发现,手中的钱太少了,折腾不了几下就被大户们缴械了。那么为什么不试试商业地产呢?都知道商业地产不限购,都知道商业地产有以租养房的优势,为什么还不下手呢?

        因为钱太少?一百万!在甲级写字楼只能买一个过道,商铺只能买一个挂摊……如果你有这样的想法,只能证明你OUT了,多元化的成都商业地产已经不是只有甲级写字楼和商铺的时代了。虽然在主流市场中充斥着“不开零”的思想,但是在今天发达的商业体系下,商业地产正在焕发新的活力。主题商务公寓、LOFT、临街小旺铺、专业市场……成都的商业地产正在以前所未有的多元化迎接楼市挑战。

        对于散户,最为重要的是什么?是发现!在成都巨大的商业地产市场中,最为缺乏的是发现的眼睛。商业地产和住宅相比依然是一个新兴的市场,在这样的市场中依然有很多的机遇。这些机遇不一定需要很多的资金,相反需要的是专业的市场判断和大胆果断的出手。一个50多平方米的公寓可以出租到5000元/月;一个只有一两个平方米的格子商铺可以有每月1000-2000元的收入;一个远在眉山(微博)的粮油专业市场,可以带来每年10%的稳定回报……而它们的投资额并不多,从10多万到几十百来万。看了这些事例,是不是觉得很有希望?是不是感觉到发现了钱的出路?

        这就对了,在接下来的时间,我们将和广大的散户投资者一起去发现钱的出路。散户集结起来就是大户。“一人计短,众人计长。”我们需要的不仅仅是资金,更是智慧和发现的能力。我们只是在做抛砖引玉的工作,希望我们的《散户投资计划》能够唤起很多散户的参与,大家一同为发现钱的出路努力。相信团结就是力量,在钱的道路上,你、我、他都有能力成为指引者。

        来吧——加入我们,让金钱在散户的智慧下永不眠,创造一个属于散户们的“华尔街”!

        临街小旺铺一铺就能养三代

        “一铺富三代”,说明了商铺给人们带来的巨大经济价值。和整个成都房地产行情一样一路稳中有升的临街商铺,近几年也越来越受到投资者的青睐,特别是今年住宅受到限购的政策调控下,临街商铺经常都是一铺难求。

        当然,商铺投资是需要高投入的投资行为,它的高投入高收益便也意味着高风险,因此选好商铺是关键。

        新兴社区临街商铺值得关注

        “随着今年市场调控力度的不断加大,投资者投资楼市的面越来越窄,商铺、写字楼等商用物业开始进入更多投资者的视线中。”资深地产策划人士李钤告诉记者,商铺可以分为临街商铺、专业市场内的商铺等几种类型,但从投资风险和收益来看,临街商铺最值得关注。

        据了解,临街商铺借助周边居住人群的消费力,一直都具有收益稳定、增值稳定的特点,而在伴随房地产市场的不断发展,特别是成都近几年新兴社区的不断出现、成长,选择在一些新兴社区购置临街商铺,其投资收益将会显得更加巨大。像城东的龙湖三千里、万科金域蓝湾周边区域,在短短的两三年时间中,这里就已经形成了一个城东最具人气的新兴社区之一,而这里的临街商铺,其租金的增长幅度非常巨大,很明显地超过了成都很多旧有的社区临街商铺。

        对此许多投资者也表示,成都的社区商铺销售一直都非常火爆,虽然价格并不便宜,但是一旦推出,一般都能在短时期内卖完。这与临街商铺回报稳定有直接的关系,所以手上的剩余资金一般都会选择投放在房产上,而作为回报率比较可观的临街商铺,自然会得到他们的青睐。

        总价太高面积太大商铺需谨慎

        “仅仅几十套商铺,排号的却有上千名,特别是那种总价在200万内的商铺,更是倍受追捧。”

        据了解,目前虽然临街旺铺价格快速上涨,但众多投资者对这类产品在选购过程中也有不少讲究,“对那种总价太高、面积太大、性价比不突出、口岸优势不明显的商铺不是很‘感冒’。”据统计,那种单价在3万元以内、面积在30—50平方米的临街商铺最受欢迎。“像一个30平方米的商铺,总价就在100万以内,只要周边商气突出,月租金一般都能达到150—200元每平方米,这种回报还是比较可观的。”在采访中许多投资者曾这样告诉记者,100万以内的住宅一般每个月的租金就在3000元以内,而且还需要进行简装,而相比之下临街商铺的回报却显得非常高了,“而且很重要的是,商铺不需要投资者装修就可以直接出租。”

        而与之相反的是,那些定价偏高、面积太大的商铺卖起来相当艰难,成都盈方营销副总陈辉对此表示:“临街商铺虽然最受欢迎,但对商铺面积的分割却非常关键。”面积太大,投资门槛更高,销售压力大,一般来说,200万以内的临街商铺最能得到投资者的认可,而一旦突破了这一界限就让市场消化,所以,投资者在面对那种大块头商铺时一定要谨慎购买。

        主题商务公寓变现处置得心应手

        50多平米的小户型,首付20多万元,买过几套房一样备案,租金可以收到1500元/月,你没有看错,真的有这样的好事。在商业地产中有一类特殊的产品,它和小户型有点类似,一套一或者一套二。而且与普通的住宅小户型相比,有一个最大的优势——租金高而且稳定。这就是商务公寓。

        商务公寓不是小户型

        大多数的商务公寓都是有主题的。所谓主题有多方面的内容涵盖,比如酒店式、涉外服务式、办公式……还有的商务公寓是邻近的大型商业地产业态有关。比如在春熙路上九龙、泰华等经营服装的商务公寓;比如在磨子桥的百脑汇、@世界等经营IT的商务公寓;再如摩尔国际汽车文化商贸城内以经营汽车用品为主的商务公寓……总之,在成都商务公寓的主题是非常繁多的。

        对于普通的投资者来说,主题是非常重要的。记者在采访中发现,很多的投资者片面的将商务公寓和小户型划上了等号,显然认识是错误的。

        业内对商务公寓有着简单的概括——“商务式服务,公寓式管理”。一般来说其用地性质为综合性用地(商住)或商业用地。所以在产权上属于商业。其特性是既可居住,又可办公具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,价格相对写字楼较低。目前商务公寓在限购的范围之外,因为其面积在90平方米以下的居多,所以其总价在一个相对低的范围中。投资者可作为商住型出租,投资回报率高,升值潜力大,价格相对写字楼低,首付和贷款均有较大吸引力。对于散户投资者来说,无疑是一个非常合适的投资产品。

        好主题决定好租价

        当然,如今的商务公寓不能仅仅看产品,还必须看赋予的主题,这个主题决定了商务公寓未来出租的价格和升值的潜力。据记者的了解,目前成都市场上的商务公寓的租金回报是非常可观的。以50平方米的商务公寓为例,在城南的涉外市场中,最高可以出租到5000元/月;在春熙路的服装市场上,这类公寓租金从1800-2200元/月不等;而在红牌楼一代的汽配市场周围这类公寓的租金也可以达到1800元/月以上。据记者的了解,一般的商务公寓除了简单的装修,地面墙面的处理后,几乎不需要太多的配置。这意味着投资者在房子之外的额外投入较少。相反,居住类小户型市场的目前租金不过1500元/月,而且需要有非常完善的配置。

        出现如此巨大差异的原因来自于用途和主题的不同。前者是商业用途,与出租门面、写字楼相比,商务公寓的租金更为低廉,意味着使用者赚取更多的利润,租金有持续的保证。而后者是纯粹的消费型,当然租金潜力不如前者。由此也不难看出,商务公寓一个重要的投资判断就是对其主题,以及这个主题之下未来行业趋势的判断。比如IT、服装、汽车、涉外……这些都是成都目前比较有潜力的商务公寓主题。



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