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昔日地王变相转让 楼市并购催生寡头隐患


www.nsfang.com  来源:地产中国网 时间:2011-08-16 02:33:53

        并购案集中发生

        年内或迎并购潮

        事实上,张大伟所提的“转让地王所属公司以甩掉包袱”的情况已经发生。

        近日,保利地产发布公告称,公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》,并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京蓟门桥项目。而翻阅北京市土地整理储备中心的数据可以看出,世博宏业旗下的蓟门桥项目正是该公司于2010年3月在北京市土地拍卖中以17.6亿元竞得地王,当时楼面地价为28308元/平方米,打破了当日上午大望京村1号地27529元/平方米的楼面地价纪录,成为当时的京城单价地王。

        北京市房协副秘书长陈志认为,虽然世博宏业的母公司兵器装备集团并非央企批准的可参与房地产开发的央企名单中,可能也有退出地产的要求,但是国资委也曾明确提出允许央企完成手中地块的开发,因此较高拿地成本导致的利润难以确保可能是本次世博宏业甩卖地王的初衷。

        世博宏业甩卖地王绝非个案。来自清科研究中心的统计显示,在楼市调控周期下,房地产企业兼并收购行为明显更加频繁,今年前7月,房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗,总涉及金额达到了175.39亿元人民币,相比去年同期的36宗及86.85亿元人民币分别上涨了72.2%及101.9%,总并购金额已经明显超过了去年全年的165.25亿元的规模,并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高,房地产行业也占据了整体并购市场的第一。

        “虽然只有当房企的资金来源增长率下降到10%时才会出现普遍意义上的‘卖儿卖女’,但是由于当下监管层调控的决心不减,库存量持续攀升,降价效果难言,因此开发商下半年的日子肯定是越发难过,特别是中小企业,在这样的环境下,并购案的频发也是市场的写照。”在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来,本轮调控政策主要落实在一二线城市限购,全国性的限贷,中小房企的土地和在售项目储备都有限,周转率相比大企业要低很多,而且因为抵押资质的问题,相比一线房企的资金压力更大。目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例,在资金压力逐渐增加的现在,出于资金周转的需要,出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多,这使得并购的案例在逐渐增加。

        2011年部分房企交易案例

        ●1月,恒大地产斥资16.6亿元收购深圳建设71%的股权,改善产业结构。

        ●4月,恒盛地产以5.147亿元收购中城建(大连)房地产开发的70%股权及股东贷款,以此进一步开拓大连市场。

        ●4月,北京城建收购中鸿公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权,总价款为132624万元,其中股权转让款为43613.92万元,债权为89010.08万元。

        ●4月,云南城投置业股份有限公司以人民币648337500元向昆明万科转让所持有的申城公司100%股权及247203721.80元债权。

        ●5月,恒大地产宣布旗下子公司Shengjian (BVI) Limited,将以5亿美元代价出售Grandday Group Limited49%权益予华人置业旗下附属公司Loyal Pride Limited,以合作开发Grandday拥有的江苏一幅地块。

        ●5月,世纪房产以11.3亿元获得成都宏达置成房产开发有限公司93.1%股份。

        ●6月,SOHO中国表示,旗下附属公司高锐投资有限公司以人民币15亿元收购万成有限公司旗下昇亮投资有限公司全部权益,昇亮拥有项目公司100%权益,该项目为上海一处16427平方米的商业地块,用于开发零售和办公项目。

        记者手记

        寡头时代来临的好与坏

        昨日,房地产企业龙头万科、招商地产发布上半年业绩报告,都有比较明显的上涨,相比之下,7月底前披露了上半年市场预报的58家上市房企中,超过65%的企业对自身的盈利进行了预减,部分已经披露半年报的中小上市房企数据也不乐观:净利润同比下降降幅最大的嘉凯城达到98.4%。渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅也都超过四成,绿景地产继续亏损。

        与此同时,来自机构的数据显示,十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率亦已从2010年年底的9%跃升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。均明显领先于市况,房地产企业利润越发集中化已经成为不争的事实。

        中投顾问宏观经济研究员白朋鸣指出,由于央行收紧货币政策,银根紧缩导致中小房地产企业融资渠道大量堵塞,加上包括限购令在内的一系列政策进一步抑制了房地产市场的景气度,中小房地产企业面临着极大的资金压力。但是央企以及品牌房企的融资渠道相对更加广阔,现金储备更加充裕。出于战略布局和快速扩张的需要,央企和品牌房企加大了对中小房地产企业的收购力度。如果调控政策继续延续,中小企业的资金链将面临断裂危险,持续的并购潮是有可能出现的。

        “如何解决资金压力并消化库存对于中小房企来说,更是下半年的最大难题,降价求量或者被并购抱团取暖应该是目前最好的选择。”在张大伟看来,从偶发的并购案到并购潮的全面来临,只是时间问题,未来财大气粗的央企以及品牌房企将成为主导这场并购潮的核心,他预计全年房地产市场并购将超过120宗,全年的交易额也可能超过400亿元。

        然而究竟市场是否会因并购潮导致寡头时代的来临,目前业内仍存有争议。白朋鸣认为,尽管央企和品牌房企大幅收购中小房企必然会增加自身规模,但是房地产市场不可能形成寡头垄断局面。一是中国的房地产市场容量极大,今年的房地产投资额预计将会超过5万亿元,而最大的房地产企业万科今年的投资额也不过200亿元,仅占整体市场规模的0.4%左右。二是房地产开发的地域性较强,即使是央企或是品牌房企也难以在地方上获得绝对优势。三是中国政府对房地产的监管较为严厉,不会允许房地产市场出现寡头垄断现象。因此,类似于移动、联通、电信三分电信市场以及中石油、中石化、中海油三分石油市场的寡头垄断局面在房地产市场不可能出现。

        但包括张大伟在内的多位业内人士则认为,随着央企及品牌开发商吞并中小企业速度及范围的加大,话语权及资源集中度势必增加,即便是寡头时代不会形成,但央企及品牌房企对于市场的掌控度肯定会加大,从市场充分竞争的角度看,并非好事;而从价格的调控来看,由于这些企业往往又不差钱,可能会在一定程度影响市场价格的走势。“比如说,在历次调控中,率先降价的都是民企,而国企及品牌开发商往往都会绷到最后一刻。”张大伟分析表示。

        并购案集中发生

        年内或迎并购潮

        事实上,张大伟所提的“转让地王所属公司以甩掉包袱”的情况已经发生。

        近日,保利地产发布公告称,公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》,并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京蓟门桥项目。而翻阅北京市土地整理储备中心的数据可以看出,世博宏业旗下的蓟门桥项目正是该公司于2010年3月在北京市土地拍卖中以17.6亿元竞得地王,当时楼面地价为28308元/平方米,打破了当日上午大望京村1号地27529元/平方米的楼面地价纪录,成为当时的京城单价地王。

        北京市房协副秘书长陈志认为,虽然世博宏业的母公司兵器装备集团并非央企批准的可参与房地产开发的央企名单中,可能也有退出地产的要求,但是国资委也曾明确提出允许央企完成手中地块的开发,因此较高拿地成本导致的利润难以确保可能是本次世博宏业甩卖地王的初衷。

        世博宏业甩卖地王绝非个案。来自清科研究中心的统计显示,在楼市调控周期下,房地产企业兼并收购行为明显更加频繁,今年前7月,房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗,总涉及金额达到了175.39亿元人民币,相比去年同期的36宗及86.85亿元人民币分别上涨了72.2%及101.9%,总并购金额已经明显超过了去年全年的165.25亿元的规模,并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高,房地产行业也占据了整体并购市场的第一。

        “虽然只有当房企的资金来源增长率下降到10%时才会出现普遍意义上的‘卖儿卖女’,但是由于当下监管层调控的决心不减,库存量持续攀升,降价效果难言,因此开发商下半年的日子肯定是越发难过,特别是中小企业,在这样的环境下,并购案的频发也是市场的写照。”在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来,本轮调控政策主要落实在一二线城市限购,全国性的限贷,中小房企的土地和在售项目储备都有限,周转率相比大企业要低很多,而且因为抵押资质的问题,相比一线房企的资金压力更大。目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例,在资金压力逐渐增加的现在,出于资金周转的需要,出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多,这使得并购的案例在逐渐增加。

        2011年部分房企交易案例

        ●1月,恒大地产斥资16.6亿元收购深圳建设71%的股权,改善产业结构。

        ●4月,恒盛地产以5.147亿元收购中城建(大连)房地产开发的70%股权及股东贷款,以此进一步开拓大连市场。

        ●4月,北京城建收购中鸿公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权,总价款为132624万元,其中股权转让款为43613.92万元,债权为89010.08万元。

        ●4月,云南城投置业股份有限公司以人民币648337500元向昆明万科转让所持有的申城公司100%股权及247203721.80元债权。

        ●5月,恒大地产宣布旗下子公司Shengjian (BVI) Limited,将以5亿美元代价出售Grandday Group Limited49%权益予华人置业旗下附属公司Loyal Pride Limited,以合作开发Grandday拥有的江苏一幅地块。

        ●5月,世纪房产以11.3亿元获得成都宏达置成房产开发有限公司93.1%股份。

        ●6月,SOHO中国表示,旗下附属公司高锐投资有限公司以人民币15亿元收购万成有限公司旗下昇亮投资有限公司全部权益,昇亮拥有项目公司100%权益,该项目为上海一处16427平方米的商业地块,用于开发零售和办公项目。

        记者手记

        寡头时代来临的好与坏

        昨日,房地产企业龙头万科、招商地产发布上半年业绩报告,都有比较明显的上涨,相比之下,7月底前披露了上半年市场预报的58家上市房企中,超过65%的企业对自身的盈利进行了预减,部分已经披露半年报的中小上市房企数据也不乐观:净利润同比下降降幅最大的嘉凯城达到98.4%。渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅也都超过四成,绿景地产继续亏损。

        与此同时,来自机构的数据显示,十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率亦已从2010年年底的9%跃升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。均明显领先于市况,房地产企业利润越发集中化已经成为不争的事实。

        中投顾问宏观经济研究员白朋鸣指出,由于央行收紧货币政策,银根紧缩导致中小房地产企业融资渠道大量堵塞,加上包括限购令在内的一系列政策进一步抑制了房地产市场的景气度,中小房地产企业面临着极大的资金压力。但是央企以及品牌房企的融资渠道相对更加广阔,现金储备更加充裕。出于战略布局和快速扩张的需要,央企和品牌房企加大了对中小房地产企业的收购力度。如果调控政策继续延续,中小企业的资金链将面临断裂危险,持续的并购潮是有可能出现的。

        “如何解决资金压力并消化库存对于中小房企来说,更是下半年的最大难题,降价求量或者被并购抱团取暖应该是目前最好的选择。”在张大伟看来,从偶发的并购案到并购潮的全面来临,只是时间问题,未来财大气粗的央企以及品牌房企将成为主导这场并购潮的核心,他预计全年房地产市场并购将超过120宗,全年的交易额也可能超过400亿元。

        然而究竟市场是否会因并购潮导致寡头时代的来临,目前业内仍存有争议。白朋鸣认为,尽管央企和品牌房企大幅收购中小房企必然会增加自身规模,但是房地产市场不可能形成寡头垄断局面。一是中国的房地产市场容量极大,今年的房地产投资额预计将会超过5万亿元,而最大的房地产企业万科今年的投资额也不过200亿元,仅占整体市场规模的0.4%左右。二是房地产开发的地域性较强,即使是央企或是品牌房企也难以在地方上获得绝对优势。三是中国政府对房地产的监管较为严厉,不会允许房地产市场出现寡头垄断现象。因此,类似于移动、联通、电信三分电信市场以及中石油、中石化、中海油三分石油市场的寡头垄断局面在房地产市场不可能出现。

        但包括张大伟在内的多位业内人士则认为,随着央企及品牌开发商吞并中小企业速度及范围的加大,话语权及资源集中度势必增加,即便是寡头时代不会形成,但央企及品牌房企对于市场的掌控度肯定会加大,从市场充分竞争的角度看,并非好事;而从价格的调控来看,由于这些企业往往又不差钱,可能会在一定程度影响市场价格的走势。“比如说,在历次调控中,率先降价的都是民企,而国企及品牌开发商往往都会绷到最后一刻。”张大伟分析表示。



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