上海写字楼租售中心
 
免费咨询:400-601-8997
| 设为首页 | 加入收藏
首页 | 精品楼盘 | 写字楼出租 | 写字楼出售 | 创意园 | 商务中心 | 住宅 | 新闻动态 | 成交案例 | 业主放盘 | 诚聘精英
 楼市热点 | 写字楼资讯 | 财经热点 | 小 贴 士 | 娱乐新闻 | 成交案例 | 法律法规 | 文本下载 | 行业新闻 | 
 首页楼市热点 》 工业用地占比过半 多企业空手套白狼跑马圈地

工业用地占比过半 多企业空手套白狼跑马圈地


www.nsfang.com  来源:华西都市报 时间:2011-08-16 02:31:05

        就在住宅用地频频遭遇流拍的同时,工业用地却悄然成为资金追逐对象。根据链家地产市场研究部不完全统计的数据可知,截至7月26日,全国推出工业用地7521块,总计3.51亿㎡,占全国供应的土地面积的52.1%。与此同时,在搜房网监测范围内的20个城市中,7月25日-8月14日期间,总计推出工业用地1664万㎡——连续三个星期,工业用地占比超出土地供给总量50%。

        综合上述数据可推算,目前工业用地供给量已至少达3.7亿㎡,不仅超出了住宅用地供应总量,占比也超出了全国土地供给总量的一半以上!8月15日,有业内人士接受《证券日报》记者采访时表示,投机与融资需求是企业大肆圈占工业用地的两大动因。

        圈占工业用地 

        企业擅长“空手套白狼”

        “工业用地单价很低,很多企业都有能力去分上一杯羹”,8月15日,某市场人士对《证券日报》记者表示。

        “比如,浙江建德地区的某一个中小企业,就一举拿下了3万多㎡、约50亩的工业用地”,上述人士表示,但企业在这块土地上建造的厂房占地还不到整个地块总面积的一半。事实上,企业圈占工业用地的最初意图,就绝不仅仅是用于生产。

        “企业在拿地之前,已经就该项目和银行谈好了贷款计划。换句话说,企业往往是获得了银行的贷款支持后才肯放手拿地的”,上述市场人士如是说。一般来说,企业只需筹集到拿地款项,一旦政府批下土地证,那么就可以持着土地证去银行获取贷款。甚至,“以我所知,很多企业缴付的土地款,往往是临时拆借出来。一旦获得了银行贷款,就将拆借款置换出去。”他如实表示。

        鉴于目前房地产市场的形式日益严峻,银行已经不接受“光地”了。也就是说,企业在拿下地块后,还需在上面搭建厂房,然后就可以以“在建工程”的名义,去银行获取贷款。“等到厂房建好,获取了房产证后,整个房地产项目的估值就会更高,所获得贷款也就越多”,市场人士对《证券日报》记者表示。

        以上述浙江建德的案例来说,该块土地约折合300元/㎡,总价大概为1000万;然后,企业在上面开始修建厂房,目前尚未获得房产证,但已经评估作价1400万——也即,该企业以所拥有的、总计评估价格2400万的该块工业用地使用权+厂房作为抵押,获得了2000万的银行贷款。“而等到房产证到手后,这个评估价将进一步提升。彼时,银行肯贷给这家企业的款项,也会水涨船高”,上述人士进一步指出,“当然,最终贷款额度多少,还是决定在银行手中。不过这一额度,往往会超出企业原始的投入。”

        “只要经济环境不发生大的变化,这笔抵押贷款将会持续下去”,上述市场人士对《证券日报》记者表示,届时,企业还能享受土地升值带来的收益。

        当然,这个过程中也存在一定的风险。“很多中小企业的利润率并不高,甚至存在无法覆盖利息成本的情形”,上述人士进一步表示,“也有最终手中的土地遭遇银行拍卖的情形出现。”

        玩转工业用地

        企业获利知多少?

        刚刚公布收购方案的富安娜,拟收购对象主要的资产就是位于江苏常熟虞山工业园区的4幢房产。

        公开资料显示,上述房产的用途属于工业用地,总建筑面积2.77万㎡,评估价格则高达4040.06万元,折合1460元/㎡。

        虽然,有关机构出具的房屋评估报告中,并未提及上述房地产项目的评估增值率。但是,登陆中国土地市场网,查询2010年以前常熟虞山区域成交的工业用地价格,每平米单价在300元左右。如果考虑到厂房的建安成本,整个项目的成本应该不超过1000元/㎡。

        值得投资者注意的是,富安娜收购上述房地产项目,是出于扩建厂房的考虑。也即,上述地块存在部分空置用地的可能。以此粗略估计,富安娜刚刚收购的房地产项目,增值率约在50%-200%之间!

        除去借助工业用地获取银行贷款以及升值收益外,企业通过改变其使用权属性所能获得的“暴利”更是驱动其圈占工业用地的又一大动因。

        一个最为典型的案例来自美欣达。这家扣除掉非经常性损益后,2008-2010年年三年期间,实现归属于上市公司股东净利润为-7102.71万元、-3227.99万元以及318.49万元的公司,堪称并不具备可持续的盈利能力。然而,这家主营能力较弱的公司,在地产运作方面却“独具慧眼”——

        2007年,美欣达以增资方式收购了湖北荆州市奥达纺织有限公司。然而,与其主营业务盈利贡献相比,奥达纺织因转让工业用地使用权而带来的收益显然更为可观:

        公开资料显示,美欣达子公司荆州市奥达纺织旗下的一块土地账面价值仅为6114万元,地上附属物账面价值为3529万元——整个项目的账面价值不超过9643万元。然而,这块从属于工业用地性质的土地被荆州收储中心收储后,一举获得了高达逾3亿元的补偿款,超出其账面原值的3倍多!

        事实上,正是因为上述工业用地被收储后带来的土地补偿收益,才使得美欣达预测其半年报业绩出现了巨幅增长,从而使得其走出一轮上涨行情!

        “正是有这些‘神话’在前”,上文提及的市场人士对《证券日报》记者表示,才使得很多企业愿意将资金大手笔的投入到土地上。尤其是中小企业,相比于住宅用地的高价,工业用地较低的门槛给予他们丰富的利润想象空间。



上一篇: 调控生效住宅“降温” 商业地产成“新宠” 下一篇: 昔日地王变相转让 楼市并购催生寡头隐患





 相关动态
·影响虹桥总部1号租金的因素 2014-12-22
·37城放松限购后调查:银行按兵不动 房企洗牌加速 2014-08-25
·如何选择办公室风水好的办公楼 2014-06-02
·“土豪”苹果再出手 总部附近租7栋办公楼 2014-05-23
·楼市处在十字路口亟待政策引路(图) 2014-05-23
·房地产市场调整 家电市场消费增速变缓 2014-05-23
·多市房价出现下跌 高盛:大陆房地产市场将陷低迷 2014-05-23
·莱茵虹景中心甲级写字楼火热预租中 2014-05-22
·专家:房地产利率大幅上升 销售和投资还将放缓 2014-05-22
·房地产企业大规模增长的时代即将过去 2014-05-22
 
 联系方式
联 系 人: 李小姐
联系电话: 400-601-8997
电子邮件: nsfang@126.com
 快速查询
浦东新区 杨浦区 虹口区
黄浦区 闸北区 静安区
卢湾区 徐汇区 长宁区
闵行区 普陀区 宝山区
青浦区 南汇区 松江区
奉贤区 嘉定区 金山区
面积范围: - 平米
租金范围: - 元/平米
关 键 字:
 
 计算工具
单  价:
管理费:
面 积:
汇率(参考值):6.90 (采用国家浮动汇率)
计算结果: 元/月
 精品楼盘推荐
·Fancy Carp 558 12元/平米/天
·中房长治大楼 2元/平米/天
·1876老站创意园 2.5元/平米/天
·浦汇国际金融广场 7元/平米/天
·露香园·淮海金街 10元/平米/天
·雪野788 4.5元/平米/天
·虹口soho 6元/平米/天
·国展中心 4元/平米/天
·长宁来福士广场 8元/平米/天
·soho临空 4元/平米/天


  设为首页 | 关于我们 | 联系方式 | 免责声明 | 友情链接  | 上海办公楼 | 上海写字楼 | 浦东写字楼 | 南京西路写字楼 | 行业新闻 | 网站地图   
咨询热线: 400-601-8997  Email: nsfang@126.com 【 上海写字楼租售中心 】
Copyright@ 2018 Nsfang.Com All rights Reserved 沪ICP备07025343号