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零售商热投商业地产 业内称自建物业须谨慎


www.nsfang.com  来源:中国经济网 时间:2011-08-15 02:31:30

        由于商业店铺租金价格的飞速上涨,国产运动品牌专卖店、快餐店、小饭馆相继涨价,越来越多的零售商开始选择投资商业地产,自建物业降低营销成本。一时间,商业地产成为零售商投资的新宠,但从长期来看,投资商业地产并非没有弊端,大量资金购地将会限制企业的扩张速度。

        随着商业店铺租金的不断上涨,不少零售商开始选择自建物业的方式营销商品。为避免负担巨额的租金成本、为保证锁定企业的收益,投资商业地产成为零售商规避风险、降低成本的最有效途径。但是,零售商投资商业地产并非长远之计,一味将资金投在购地方面将会影响到企业的扩张速度。

        自建物业为自用

        多年前,红星美凯龙家具城采取了“进回来再卖掉,从中赚差价”的模式,结果在24家连锁店经营中竟然有一半出现了亏损,迫使红星美凯龙的创始人车建新开始反思代理模式存在的问题,大量的资金占用,过高的经营风险让红星美凯龙意识到转型势在必行。

        记者了解到,在1997年,红星美凯龙在江苏南京买了一块地,自己建造了家居商场。在商业模式方面,采用纯租赁的形式,即对于入驻卖场的家居企业和区域代理商收取租金,主要包含店铺租赁、促销金、营销、公共物业管理等费用。车建新表示,这一靠租金获利的模式不仅可以锁定企业的收益,而且在经营模式方面,比起品牌代理来说,也相对简单了许多。在南京实施成功后,买地、建商场、招商、开业便成了红星美凯龙的流水线作业模式,也成了车建新眼中的核心竞争力。车建新表示:“我们主要是考虑到买地是固定资产投资,可以降低成本,控制风险,还可以根据自己的需求造房。”

        对于红星美凯龙的这种转型,业内人士普遍认为,红星美凯龙是在做商业地产,而不是在做流通渠道。对于这种说法,车建新表示,红星美凯龙从一开始就没有把自身定位为一家商业地产商,而只是在做商业的过程中无意中拥有了很多自有物业。在他看来,红星美凯龙当初之所以会买地自建商场,第一是不用再与房东打交道,省了很多事;第二是进行成本控制,毕竟从长期来看,租金是一个巨大的支出;第三就是有了自建物业,能更方便地在建造商场的过程中对商场进行个性化建造,满足自身的需求。

        自建物业须谨慎

        其实,零售商自建物业的经营方式并非红星美凯龙家具城的专用。中国连锁经营协会与德勤事务所曾做过一份关于零售企业发展趋势的调查,结果显示:半数以上零售企业都进军商业地产模式。

        记者了解到,2010年末,沃尔玛已经实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店。今年1月份,沃尔玛自建的购物广场已确定落户四川省巴中市。而从今年3月份起,沃尔玛公开招聘地产经理,这意味着,沃尔玛(中国)开始调整投资策略,除了租赁门店,也开始购置地产。此外,宜家、欧尚、麦德龙、新世界(8.97,0.06,0.67%)、王府井(45.61,-0.53,-1.15%)、新光百货、上海百联、武商集团、百盛、正大集团等国内外零售企业纷纷在自建物业开展商业地产模式上进行尝试。

        业内人士表示,越来越多的零售商开始选择投资商业地产的原因是由于租金的上涨和店铺资源争夺非常激烈。去年,连锁企业续约房租成本平均上涨约30%,这高额的租金成本使得零售商不得不考虑转变营销模式。

        记者了解到,商家自建物业时可以自己规划商业布局,并且将配套的其余物业或租或卖,用作商场和写字楼。由于零售商自身的知名度和品牌号召力,随着该品牌主力店的入住,零售商购地自建的商业地产项目的商铺的售价不断上升,租金也随之水涨船高。而如果商家承租物业,承租的租金每年递增,尽管营业额也会增加,但营业额的增加常常无法与租金的递增成正比。

        虽然越来越多的零售商开始选择投资商业地产,但是,业内人士指出,零售企业自建物业周期较长,在一定程度上阻碍了扩张的步伐。尤其在国内一线城市商圈日益饱和、地价飞涨,更加增添了有利商圈选址的难度。因此,零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面,这会严重影响企业的扩张速度。从短期投资角度,由于房价在涨,投资商业地产必定获利,但长远来看,一旦泡沫消除,将给企业带来巨大投资风险。



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