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7月深圳写字楼首现降价迹象 商铺价格疯涨


www.nsfang.com  来源:深圳特区报 时间:2011-08-15 02:09:52

        在住宅调控日紧一日之时,商铺、写字楼走出独立上扬的大行情。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅不无忧虑地说:“商业地产价格短期内涨速过快,涨幅过高,加之后市供应量大增,而全球经济事态令人担心,下半年,商业地产可能陷入观望、整理,未来如何,尚待观察。”

        商铺价格涨得离谱

        6年前,黄先生在宝安中心区买了一间60多平方米的商铺,价格为8300元/平方米,最近,有买家表示愿出价81000元/平方米接手。

        涨势更疯的案例发生在南山后海中心区。上半年,该片区商铺创下最高标价41万元/平方米、最高成交价为35万元/平方米的纪录。7月,这一纪录即被刷新。深圳湾曦湾华府推出曦湾名店西街最后29间商铺,均价17万—20万元/平方米,其中位于端头转角处的铺王单位标价达48万元/平方米。

        从全市情况看,商铺延续了去年以来的上涨走势。中原地产最新报告显示,7月,深圳房地产商业市场整体看点主要集中在关内。全市共批售一手商业项目5.88万平方米,环比上涨40.26%,虽然大部分供应量仍集中在关外,但关内也有近三成供应,改观了长期以来关内供应匮乏的局面。全市成交面积1.81万平方米,环比增长2倍;成交均价环比上月上涨18.65%。

        7月新录得成交的2个项目三湘海尚花园一期和中航北苑大厦,一个位于发展前景良好的深圳湾片区,一个位于传统的华强北商圈,虽然物业类型、定位不同,但整体均价都在12万元/平方米上下,成为拉动全市商业成交均价上涨的重要因素。

        写字楼首现降价迹象

        中原地产提供的数据表明,7月份,深圳一手写字楼价格自年初以来首现环比下跌,走势与商铺背离。全市共成交写字楼1.61万平方米,环比增加28.22%;成交均价为32355元/平方米,环比下降13.47%。

        美联物业的数据显示,7月二手甲级写字楼的价格虽然冲破5万元/平方米的大关,但部分样本楼盘的价格呈冲高回调的态势。

        仲量联行夏春毅介绍,深圳甲级写字楼售价与年初比较,涨幅超过二成,福田区涨幅最大约达27%,南山区紧随其后。“由于写字楼涨幅过快,部分外资机构年初制定的租买计划,因大幅超过预算而暂停了。”

        商业地产供应量将暴增

        受住宅调控影响,去年以来,大小开发商先后加大商业地产开发力度,后市供应量大幅增长可期。

        深圳万科今年预计新开工住宅面积约150万平方米,而大型综合体及区域商业广场物业约15万平方米。深圳益田集团宣布成立益田商业集团,重点关注和打造城市综合体项目。中粮、招商等地产大亨也相继作出了进军商业地产的举措。开发商扎堆商业地产,下半年起,相关产品将集中上市。

        美联物业全国研究中心副主任何倩如说,仅8月份,深圳新推写字楼项目就有6个,总建筑面积有30万—40万平方米,相当于上半年全市写字楼成交量的3倍。来自中原地产的信息表明,下半年,商铺供应也会大量增加,不仅关外龙岗等地有大量产品登场,关内的南山片区也有可观的新增供应。

        高位追涨应小心谨慎

        据世华地产商业部的数据,2010年第四季度,深圳“由住转商”投资客约占客户总人数的10%,而2011年上半年这类投资客的比重显著增加,到2011年6月份,这一比例已上升至30%—40%。

        高位追涨当谨慎。美联物业何倩如举例说,深圳湾商铺卖到每平方米48万元,确实离谱。目前,深圳月租最贵的商铺数罗湖万象城LV的铺位,为1000元/平方米左右。以此推算,深圳湾天价铺的租金回报率,实在太低,大大透支了未来的成长空间。“2011年7月美联物业(深圳)二手写字楼租金回报率为4.19%,比上月下跌了0.05%,处于历史低位,比2007年的下跌了3个百分点。租金回报率偏低反衬出售价的偏高。”

        中原地产分析,随着连续四个月的销量上涨,7月二手商铺出现下跌,市场的盲目自信和跟风有所收敛。

        仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅预测,深圳商业地产即将步入调整期。未来价格如何,得看经济大势的脸色。



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