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写字楼2011欲破局 商业地产“近喜远忧”?


www.nsfang.com  来源:中国新闻网 时间:2010-12-30 10:06:43

 “上海在2010年写字楼价格在不断上涨,涨幅在上海的写字楼历史中罕见。”DTZ戴德梁行写字楼部华东区董事杨达称。

 2010年写字楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。而机构的最新报告指出,2011年写字楼市场有望彻底破局,走出爆发行情。

 机构的统计数据显示,2010年至今上海写字楼市场呈现“租金及销售量稳中有升,外郊环写字楼成交活跃”的特点。

 杨达分析,国内宏观经济的稳定,推动上海有租赁需求的企业开始活跃。

 在金融、证券类公司的拉动下,第二季度开始,租金止跌维持平稳,到8-9月份时,其他诸如生物制药、美容服饰等行业也开始逐步活跃,带动租金的小幅上涨。

 截至12月底甲级写字楼租金水平达到每天每平方米7.14元,比年初6.2元/平米/天上涨了约15%,空置率继续下跌至7.61%。

 在销售市场方面,截至2010年12月上旬,上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米。4月出台的房产新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响,银行贷款政策收紧影响客户资金筹措,市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡,但这一状况在6、7、8月三个月逐步改善,成交缓慢回升。

 “郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热点区域。2009年,外环外的写字楼成交占全市36%,这一数字在2010年上升为42%。今年7-8月,外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁江山。”主要原因是世博施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动,以及通胀预期及住宅投资受阻的情况下,庞大的民间资本转投总价、性价比高的外环外写字楼物业以求资产增值保值。

 临近年底,写字楼市场呈现更为明显的爆发先兆。

 21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,11-12月成交面积排行前10位新建写字楼中,套均面积高于1000平米的项目有2个,而9-10月排行中则无此类项目出现;套均面积低于100平米的项目有3个,而之前两月排行中此类项目则有4个。此外,这些项目的单价、套均总价水平也在上移,11-12月成交面积前10项目中,单价高于2万元/平米的项目有6个、套均总价高于500万元的项目有5个,而之前两月此类项目的个数则只有4个和2个。

 对于写字楼买方市场偏好转变,21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,其背后原因,首先由于临近年底,企业及个人资金都较为充裕,能有更多实力用于投资及改善工作环境;其次,楼市调控新政下,写字楼市场未受影响,并与住宅价格存在倒挂,也吸引了部分投资转向,如目前全市新建住宅成交均价为2.27万元/平米,就高出新建写字楼均价0.31万元/平米。

 预计未来写字楼新建项目中,低碳、绿色的甲级写字楼渐成趋势,而明年上海的新兴热点办公区域将会出现在滨江沿线、虹桥临空CBD及世博中央商务区内。

 不过,写字楼的爆发并非整个商业地产市场的全貌,从中长期看,眼前的短期发力还不能最终确定中长期的市场走势。

 中原地产的年度研究报告指出,2011年商业地产市场形势趋好。写字楼市场方面,一线城市将获得个人投资者的青睐,价格有望稳步上涨,写字楼租金继续上扬;二线城市将迎来一轮新的建设高潮,市场短期将出现供大于求。

 商铺市场方面,销售市场的火热仍将持续,租金上涨趋势也将延续,但商铺市场结构性的分化将愈演愈烈,城市核心区的商铺价值将获得提升,而郊区的商铺将面临较大的风险。

 值得注意的是,商业地产市场的这些隐忧,在今年的土地市场行情中已经可以窥见一斑。

 “今年,商地宽松出让将加剧未来竞争。”上海中原研究咨询部分析师坦言,监控数据显示,今年1—10月,上海总共出让146幅经营性用地,出让面积共计842.81万平方米,建筑面积共计1398.08万平方米。其中,商办用地共出让85幅,出让面积共计308.42万平方米,建筑面积共计609.99万平方米,平均溢价率为11%

 从片区来看,土地出让集中片区基本分布在新兴规划的新城板块,特别是松江新城区域,今年1-10月总共出让11幅经营性用地,合计出让面积90.68万平方米,建筑面积98.40万平方米。

 报告指出,从上述新城中经营用地的出让情况来看,商办用地占了6成比例,意味着未来2-3年,商办项目仍将旺盛供应。上海商办市场目前存量为970万平方米,已经呈现供大于求格局。这一突出的存量压力在短期内恐难缓解。



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