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陈宝存:2011年楼市的五大趋势预测


www.nsfang.com  来源:博客 时间:2010-12-29 10:22:22

 经历了调控政策的不断、手段超级强悍的2010年,楼市却迎来了有史以来第二个好年景。

 国家统计局12月10日发布《2010年1-11月全国房地产市场运行情况》。数据显示,2010年1-11月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,同比增长9.8%,增幅比1-10月提高0.7个百分点。商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5%,增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中,商品住宅销售额增长12.8%。

 2008年全年商品房销售额达2.40亿元。2009年销售最好的年景,全年商品房销售额4.40亿元,比上年增长75.5%。

 然而9.29新政之后的第二个月,2010年11月当月,全国商品房销售面积10113万平方米,同比增长14.5%,绝对量比10月份增加834万平方米,增长9.0%;全国商品房销售额5286亿元,同比增长18.6%,绝对额比10月份增加210亿元,增长4.1%。

 在商品房售价仍旧上扬局面中,我们感受到的是销售一直火热。中原地产12月1日发布的调查报告显示,大部分标杆企业的销售均价相比2009年底均有明显上涨。与此同时是完成全年销量任务的房企越来越多。

 继万科(论坛新闻)提前四年完成千亿元的销售目标之后,多家房企11月业绩公告显示,销售额均在二次调控后冲高,前11个月提前完成全年任务。

 其中:远洋地产前11月协议销售额超过全年销售目标的180亿元,达到182亿元,同比上升33%。龙湖地产前11月实现合同销售金额277.2亿元,已超全年销售目标12%,且北京、重庆、成都三大公司均已提前完成全年销售任务。

 恒大地产在今年10月已完成新目标400亿元的全年销售额,前11个月销售达到477.2亿元。而保利1-11月实现签约金额571.49亿元,也已接近全年600亿元的销售目标。

 如果为了抑制房价和销售量,国五条再一次失效已经成为定局。与此同时,11月份的土地成交无疑重新高涨,不论是成交价格与成交量又屡创新高。

 据《中国证券报》报道:10月29日,雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月份,全国各地更是地王频出。25日,广州、武汉、杭州三地的总价地王或单价地王问世。29日,温州拍出楼面价达3.7万元的新地王,创下全国楼板价单价地王。12月3日,一个自然人击败五个开发商,夺得南昌地王,溢价率近200%。从3.3亿元拍到21.05亿元、从5.4亿元拍到36.3亿元,南京10月29日对外出让四幅土地中产生两块“地王”,溢价均在500%以上。

 11月份全国10个主要城市整体平均溢价水平呈高位态势,广州、杭州、深圳、武汉溢价率均高于50%,其中广州最高,为80%。而北京成交15宗地中有8宗地配建有公共租赁房、限价商品房和安置房等,13宗地采取“非价高者得”招标方式出让,溢价率仅为7%,成为溢价率最低的城市。只是,溢价率极低的北京市场,却仍旧是天价土地出让。

 虽然北京中服地块有新创意,价高者不得,采用综合评标的方式,决定土地出让权,然而,很显然这种方式存在一定的问题,公平公正公开透明的招拍挂政策初衷很难维护。而土地出让的现状,使得国土部不堪重负,12月19日国土资源部发出关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知,要求坚决抑制地价过快上涨,坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为,切实落实调控措施。

 但如何落实,如何改变土地供求矛盾中的土地出让天价问题,实在是很难有更好的措施。而二三线城市的现状,似乎比一线城市还严峻。

 新房市场如此,二手房市场也很难改变房价上涨的趋势。与此同时,房租上涨由于各种原因也成为不可逆转的趋势。住房城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》,将于明年2月1日起施行。旨在加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。对实践中出租人分割房屋出租的情况,《办法》规定,出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。至于禁止租户单方面涨租金的规定,很难兑现,租户反而会缩短租期以对应监管。

 还有一重要因素,保障房建设的提速。我们明年拟投资1.4万亿建1000万套保障房。但是我们要注意关键的几点:第一,公共租赁房将占主要部分;第二,2011年的1000万套保障房投资将达1.4万亿元,将达到全国房地产投资规模的五分之一左右;第三,尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制;第四,保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内;第五,公积金闲置资金支持保障性住房建设。

 如之种种信息,我们从中可以看到2011年的房地产市场大趋势。

 首先:保障房建设的提速,但是要辅以住房观念的改变。租赁房成为保障房建设的主体,而棚户区以及所有旧城改造的拆迁安置,也成为保障最低收入人群住房改善的主要形势。

 其次:商品房市场很难改变目前状况,由于成本因素,特别是开发成本中最占比重的土地价格控制都很艰难,更何况下调趋势根本不存在,而商品房配建保障房的方式,只会加大商品房楼面地价。遏制房价涨幅的调控政策还不能撤出市场。

 第三:保障房中公租房建设提速,由于土地成本的原因,新上市的保障房租金要有合理回报,而由于成本关系,新上市公租房的购置成本远高于市场上二手房购置成本,公租房价格很难控制在最低幅度。而且,我们所谓的保障房中,由于建设速度原因,公租房上市量在2011年不会很大,市场租赁房房源一线城市和大拆大建的二三线城市,一定是减少的态势。房租上涨的趋势很难避免。

 第四:2009与10年销售火爆,即使货币政策改为稳健,一二三线城市的房企资金链也不会紧绷。而房企应对市场的手段是多样的,一旦资金链发生问题,缩减新的投资即可。这也是多年调控我们靠紧缩资金链无果的主要原因。

 第五:商品房与保障房分开管理的双轨制也是市场的必然。我们开发建设模式很难改变,改善型人群依靠商品房实现,基本需求依靠保障房中公租房与市场租赁实现,已经是不可改变的趋势。

 市场还存在很多不确定性,但是我们的国情与消费习惯决定了未来三十年消费重点还是在汽车和住房上。只要需求存在,市场上总要有新的探索以适应市场的变化。这不是我们要担心的问题。

 我们建议正视现实,完善市场中商品房开发的综合管理,鼓励建设商品房同时,也大力推动保障房建设,但是这种推动一定是鼓励房企和社会资金进入保障房建设与管理,而不是相反。

 市场的归市场,保障的归保障。混淆在一起的反市场化运作,就应该是最失败的。



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