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商业地产发展进入上升期


www.nsfang.com  来源:地产中国网 时间:2010-12-20 10:34:01

    商铺价格和写字楼租金出现突发性上升,苦熬数年的准烂尾项目咸鱼翻生,地方政府投资综合体的热情持续高涨,大型开发企业对商业地产投入加大。

    商业地产进入升期,渐渐成为业内的共识。但在对照另1个认同度更大的共识——大部分实体经济仍然过冷时,我们兴奋之余仍会不免疑虑:这两个共识在逻辑上应属悖论,怎么会并存?

    租金上涨集中于北京这个全国唯一的政经中心,而且地段是在CBD.在这里办公的多为产业上游、高端服务业和虚拟产业,实际需要与形象需要并重,并不代表大多数企业的需求,再加上北京对其它二三线城市强烈的“虹吸”作用,才有一枝独秀的局面;商铺价格暴涨多见于唐山和鄂尔多斯等暴富城市;烂尾项目的咸鱼翻生,其实是正常的商业地产培育周期,再加上优质地段和招商策略的拨乱反正;地方政府对商业地产的热情,更是GDP情结,主观大于客观;地产“模范生”们转而青睐商业地产,长算是公司经营平衡和资本方的要求,短算则是迎合地方政府,方便拿地。

    不断加码的、对住宅需求的打压,造成大量投资资金的外溢,才是这次商业地产热的直接原因,也是非本质的偶发原因。所以,热则热矣,但明显的局限性和脆弱性,使得这股热潮能否持续、能否扩大,都在未定之天。

    中国的一、二三线城市的差异,可以用两个世界来形容。异地扩张是潘石屹的宿愿,他的视野中曾经出现过二线城市的影子。但当他独立橘子洲头,放眼望去,最显眼的建筑是税务局办公楼,最知名的企业是中国联通的时候,他将脚步转回了北京和上海。

    而万达们的全国开花,在于“以住养商”之便。而此策略之所以奏效,在于地产牛市未变。但由于外围因素的险恶,以及调控的深化,熊市的幽灵已开始在我们身边徘徊。

    虽然如此,但“梯级”到了四线城市的地方政府,却仍以“仇和高度和速度”大干快上。但须知,五年前,北京空置的写字楼今天变为供不应求,未必代表天津沈阳昆明就一定会重演北京的火爆。北京养商成功的“五年”,是否就是二线城市可以复制的“五年”?这绝不是一题简单的算术题,而是从ABC123起跑线开始的大考。

    对商业地产而言,成也住宅限购,败也住宅限购。首先,限购要奏效,要足以将资金驱赶到商业地产这边来;但又不能太奏效,因为一旦真将住宅市场打下去,万达们住宅依赖型的资金生命线便岌岌可危。其间的尺度把握之难,已非人算可及。

    看到了这些底牌,我们就会明白,目前的商业地产热能否长期持续,不在于流动性所造成的财富效应,而在于实体经济真正复苏,在于改变贫富悬殊的状态,使社会大众的收入水平“与时俱进”地得到提高。

    而目前的商业地产热能否在全国范围内开花结果,在于整体经济发展在区域布局上的均衡合理,或说,不在于二三线城市的商场和写字楼盖得和北京上海一样漂亮,而在于当地的经济能如后者一样充满活力。



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