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上海价格低开的新盘热销


www.nsfang.com  来源:新闻晨报 时间:2010-12-15 10:11:09

    冬季来临,上海住宅市场的温度也进一步降低。在此背景下,购房者对房价的敏感度也越来越高,11月楼市呈现出的特点也都是围绕价格展开。首先,价格低开的新盘牢牢占据成交排名前列,其次,别墅的优惠力度的增强比公寓更为迅速,最后,由于价格松动,原本罕见的万元盘数量也正在增加,且保持旺销。种种现象表明,上海楼市价格博弈正在升级。

价格低开楼盘占据热销榜

    新盘价格低开是当前楼市的重要价格表现。在当前楼市成交量迅速下滑背景下,为了争夺客户,当前很大一部分新盘开盘时选择价格低开,房源去化速度由此被加快。11月,浦东惠南板块的绿地布鲁斯小镇位居公寓排行榜前列,成交量达到300多套,该项目同时也是近期上海住宅促销力度最大的楼盘之一。据了解,项目主要在售的二期小高层公寓,均价10500元/平米,同时还可以打97-99折,比今年上半年在售的一期同类型房源价格下调了近两成,所推房源开盘当周就去化近九成。

    在排行前5的楼盘中,有两个内环周边楼盘较受关注,一个是排行榜第二位的闸北大宁的慧芝湖花园,另一个是长宁八八中心。目前,慧芝湖花园成交均价在34000元/平方米左右,长宁八八中心成交均价在在44000元/平方米左右。这两个近期开盘的楼盘都是中心城区价格优势明显的楼盘,并且区域内缺乏可与之竞争的项目。

别墅优惠力度总体比公寓大

    虽然已经进入年底淡季,但是在公寓市场上除了一些新上市的楼盘,多数项目优惠幅度依旧不大。富阳分析师指出,如今岁末促销与2008年促销有不小的区别,当时开发商要回笼资金,不得已才打价格战。今年开发商的资金普遍比较宽裕,促销多是为保证一定的销售业绩,或是为对明年可能出现的信贷紧缩准备好过冬粮草,因此现阶段的促销并非真正意义上的楼市降温,而是开发商对于市场远期前景担忧的一种表现。

    相对于公寓,别墅的折扣力度最近显示出加大的趋势。据搜房网数据监控中心11月24日统计,目前上海以及昆山的别墅市场打折别墅已达40个,环比10月27日统计的27个优惠别墅大增48.15%,达到2010年度以来优惠数量最高值。从各个楼盘实际优惠来看,相比之前三个月,优惠力度更大。浦东的汤臣湖庭花园、尼德兰北岸等都有较大折扣优惠。11月上海别墅出现的最大折扣为85折,实际优惠金额最多为每套优惠350万元。经过了大半年打折促销信息冲击的购房者,对于优惠的需求已经更加实际,优惠幅度如果不够分量,不足以吸引对价格寄予下滑希望的购房者的眼球,因此相对前几个月来说,上海别墅的打折力度也日渐加强。

万元盘屡登成交榜首

    单价在万元上下的万元盘最近表现比较突出,据佑威数据显示,在11月15日-21日一周内,上海住宅成交面积第一的就是位于宝山罗泾的海上御景苑,该案当周以9108元/平方米均价成交12117平方米。 22日-28日一周内,住宅成交面积冠军是绿地布鲁斯小镇,公寓成交均价9695元/平方米,两个冠军皆为万元盘。

    而从一些新上市项目报价来看,如临港海滨国际花园、万安世家华园、金域蔚蓝、明城海湾新苑等项目,都有万元盘出现。统计数据显示,今年新开盘的万元盘,以及10月新政后成交的万元盘,主要集中在南汇临港、宝山罗泾、奉贤、金山等远郊地区;10月-11月22日成交的万元盘个数有27个,比新政前有明显增加趋势。“这些板块的价格之所以在万元徘徊,主要制约因素就是当地交通、生活配套、人口导入等因素比较薄弱,房源消化以当地需求为主,来自上海市区内的客户较少。”一临港项目销售负责人指出,“当然如果交通出行、生活配套等瓶颈都解决了,那么这个‘万元’的价格也将不复存在。”

    近来,随着这些万元盘所在的远郊板块建设的快速推进,新城规划、新兴产业带的崛起,区域景观和基础配套得到较大提升,轨交延伸段、高铁在远郊区域设有站点等交通利好,远郊区域与上海中心城区以及周边城区的空间距离逐渐缩小。尽管目前如金山、奉贤等远郊板块发展的诸多利好尚未充分释放,但未来楼市仍有较大提升空间,适合当地居民、周边产业区就业人口以及部分中心城区自住或投资需求进入。

    业内人士分析认为:“如果将来区域通轨交,远郊的部分板块还是存在一定的价格看涨空间。”

本轮房价调整或止于12月中旬

    本轮楼市在10月第一周达到高点,10月4-11日当周的成交量达到42.57万平方米的年度最高水平,之后在限购限贷政策的影响下持续5周下滑,至11月8-14日当周成交量仅15.77万平方米。但是11月后两周大幅反弹到21.2和32万平方米的高位。从目前市场表现来看,买家还在积极入市,开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供、需量会止跌回升,房价也有可能在短期回调之后,再度上涨。

    在金九银十的楼市成交大幅攀升带动下,售楼处的价位在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府的及时调控,使得楼市量价齐升态势得到了有效控制,自11月份起的房价呈现回调之势,一些新上市的楼盘重新调低售价预期,在售楼盘的折扣幅度也在加大,售楼处的房价有5%左右的下跌。但随着成交量的重新回暖,本轮房价调整很可能在12月中旬就将结束。



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