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环球金融中心被“绊脚”第一高楼降价促销


www.nsfang.com  来源:钱江晚报 时间:2010-12-15 09:55:02

    在上海地产价格最贵的陆家嘴金融区,中国内地第一高楼、楼高492米的上海环球金融中心遭遇成长的烦恼。

  原本,开发大楼的日本森大厦株式会社判断,他们会创造商业地产经营的奇迹,各路商户争相租用这幢摩天大楼,现在,楼房的空置率成了大楼经营者最担心的问题,甚至可能影响到了大楼的日常维护。

  金融危机绊了脚 当前入住率号称70%

  上海环球金融中心不仅高,而且物业面积也很大,地下两层加上地上六层为商铺和会展楼层,其中7层至77层为写字楼层,总面积有20万平方米,可以容纳12000人在楼里办公。

  2008年这栋楼的业主在开业时说得最响亮的话,就是大楼只要一年,入住率就会达到90%,两年多过去了,这栋外表光鲜的商业大楼,究竟完成了多少入住率呢?

  环球金融中心租赁部门人员表示,现在出租率大概有70%以上。业内人士称,即使入住率真的有70%,在陆家嘴地区的写字楼里也不算高。中国分析师薛建雄表示,一般85%、90%是一个正常的状态。上海环球金融中心旁边的金茂大厦目前入住率90%以上,因为金茂大厦已经入市十几年了,它有一群很稳定的客户在里头。另据一写字楼代理业内人士介绍,据他们了解,上海环球中心目前入驻率只有40%的样子,那么它要往上爬的话,就很难了。

  在上海浦东,一家写字楼的入住率和它的租金高低有直接的关系,入住率越高租金也越高。对此,日本森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓昨天在接受记者采访时却表示:“目前70%的入住率并不低,由于面积大,写字楼租金总价相当于好几栋一般小办公楼的价钱。加上正式开业才2年多,期间又遭遇金融危机,目前这个情况已经很不错了。”

  “高举高打”失手 第一高楼调低价格

  随着浦东越来越多写字楼的加入,上海环球金融中心“一楼独高”的局面开始转变。以刚刚落成的上海国金中心为例,其一期办公楼就达到了满租的状态。甚至2014年才能竣工的未来中国第一高楼上海中心大厦,也在提前揽客。开业仅仅两年的环球金融中心目前坚持“高举高打”战略,开始受到业内的质疑。

  据上海一位代理商介绍,从2008年开始,森大厦便表现得相当强硬,不仅将日租金抬高到20元/平方米(按戴德梁行的报告,上海甲级写字楼的平均日租金是9.62元/平方米),在招租时甚至不愿意通过中介寻找租户,而是更依赖自身的全球客户资源。之后的调整中,每天每平方米15元的租金报价还是创了陆家嘴地区价格之最,更在入驻企业的资质审核上令人咋舌。

  随后,森大厦调整了出租的方案。曾与他们有过接触的一家代理商透露,原本在租金和租户档次上相当挑剔的森大厦近期也“放下身段”,不仅对预租客户实施一定的免租优惠,原本要求“必须是跨国机构”的招租标准也有所放低。

  记者了解到,上海环球金融中心已开始暗暗调低价格。在第一商业地产网上,记者看到很多关于上海金融中心写字楼的租金信息:日租金最低报价12元/平方米,最高的14元/平方米。“目前出租的最小面积为174平方米,日租金12元/平方米。具体折扣还是可以谈的。”记者致电森大厦(上海)有限公司租赁部时,一位吴姓工作人员表示。

  改租为售 吸引浙江实力资本

  目前运营上海环球金融中心的日本森大厦株式会社,采用的运营策略是“只租不售”.这个日本通行的模式,在中国遭遇前期租金回收不畅后,是否会动用其他途径来尽快回收前期投资和保证高昂的维护费用?

  日前,有消息传出,上海环球金融中心有准备售卖的打算。记者辗转联系到了环球金融中心出售的委托方之一戴德梁行,该公司一工作人员表示表示,他们已跟环球金融中心的投资方--日本森大厦签订了保密协议,负责调研潜在买家和他们的价格承受能力。

  对于售楼之举,环球金融中心至今犹抱琵琶半遮面。“浦东大多数写字楼都是可以买的,目前确实有一些购买意向。”潘蓓告诉记者,最终取决于日本总部的拍板。目前他们正在委托几个比较大的国际着名中介公司进行市场调查,根据这个结果再最后决定,是出售还是不出售。至于可出售面积,出于整个物业品质的考虑,会低于写字楼整体面积的10%,估计在1万平方米左右。

  以目前业内预计的每平方米七至八万元的价格计算,该大厦每层楼面积3000平方米左右,一层楼面的售价就要在两亿元。而这笔钱足够多数投资机构去买一整栋便宜的写字楼。

  事实上,对于资本充裕的浙江企业来说,资金并不是门槛。曾经在沪上烂尾楼的交易热潮中,浙江人扮演的买家角色非常引人关注。先有浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购位于上海闹市区的金汇大厦,并将其更名为均瑶国际广场;后有耀江出资2.2亿元拍下天目广场;更有不少浙江企业买下烂尾楼后,将其改造成有浙江特色的专业市场或购物中心。

  “我们不会限定只售跨国企业,只要品牌定位和我们相吻合的,浙江的实力资本也是受欢迎的。”日本森大厦(上海)有限公司相关人士表示,双方品牌的契合度是他们更关注的。



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