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新商业活动+租户迁址 亚洲办公楼市场持续活跃——办公楼整体租金环比上涨3.2%


www.nsfang.com  来源:房地产门户-搜房网 张艳 时间:2010-12-07 09:41:56

搜房网日前自世邦魏理仕第三季度楼市报告中获悉,上海区域经济的持续发展,带来了新的创业活动和现有企业的扩租或迁址,因此内资企业和跨国公司都对优质办公楼表现出了极大的兴趣,从而使得亚洲主要商业中心的办公楼租赁市场在2010年第三季度表现活跃。

受大中华区和新加坡市场的强劲带动,该季度亚洲办公楼整体租金环比上涨3.2%,为该区域连续第二季度上涨,表明办公楼需求的整体复苏。由企业迁址或扩租带来的对优质办公空间的需求显著增长,亚洲一些市场中新入市办公楼空置率的下降也体现了这一趋势。整体空置率进一步下降60个基点,季度环比下降10.3%。

香港办公楼市场为最大办公楼租金涨幅

香港办公楼市场在第三季度表现活跃,录得亚洲市场中的最大办公楼租金涨幅。在此期间新加坡市场中的办公楼租金也加速增长,并由于强劲的净吸纳量获得了自2008年以来最大的跨越式增长。在亚洲其它地区,北京办公楼租金重回2007年的峰值水平,表明了该市办公楼市场快速复苏的步伐。但对于业主来说,并不全是好消息。

在广州、上海和印度的一些主要城市中,尽管市场对办公空间有着稳定的需求,但由于中短期内大量新增办公空间的入市,这些市场的发展已经受到了一定程度的制约。在一些市场中(例如首尔和吉隆坡),由于租户普遍感受到未来中短期内将出现的供应过剩,这些城市的办公楼可能面临租金下行的压力。

亚洲办公楼市场持续乐观

今年第三季度,日本东京甲级办公楼市场出现差异化表现。黄金地段的甲级办公楼成功招来新租户入驻,但其它位置欠佳的甲级办公楼在招租方面仍然面临困难。由于日本国内经济的不确定前景,多数公司仍然采取降低成本的做法,因此,日本办公楼租金整体呈下降趋势。有观察显示,长期遭受高空置率之苦的业主们纷纷放宽租赁条件,下调租金价格,以期促进空置办公空间的招租。

第三季度,首尔办公楼市场需求稳定,租金增长平缓,空置率略有下降。租户入驻继续受整合及成本控制的主导,这也是主导市场发展的两大趋势。据观察,2010年年底前,中央商务区计划建设的新办公楼为吸引租户,打出了低于市场水平的租金价格,此举导致了现有楼盘业主及新增办公楼盘业主之间的激烈竞争。虽然随着经济的稳步增长,企业租户的心态逐渐放晴,但由于短期内即将完工的大量新办公楼,租金率下滑的压力还是相对显著。

香港活跃的办公楼租赁市场和有限的新增甲级办公楼,使得香港全城办公楼租金出现环比10.8%的大幅增长,空置率下降至5.9%,为全球金融危机爆发以来的最低水平。由于非中心地带的低租金和相比主要办公区而言更多选择的优质办公楼,租户们纷纷选择位于这些地带新近竣工的几处办公楼。未来,由于传统商业区内新增办公楼数量有限,租户需求仍将主要集中在这些地带。

北京办公楼市场强劲反弹

由于IT、金融、咨询、制造和能源行业公司的强劲需求,北京办公楼市场在第三季度强劲反弹,成交量与2007年最高水平持平。全市优质办公楼租金季度环比增长6.1%,整体空置率下降120个基本点。金融街办公楼租金的增长速度继续超过其它区域。同时,在中央商务区,考虑到其第四季度即将竣工的四栋办公楼,供应压力恐将重现该区。借助于各行业企业稳定的租赁活动,上海办公楼租金已连续第三个季度实现增长,季度环比增长1.0%。不过,受已在规划中的一批办公楼的影响,未来半年到一年的时间里,租金增长将受限。在广州,尽管为准备亚运会,强制叫停建筑施工,使得第三季度末办公楼租赁活动放缓,但租户对办公空间升级的需求和快速的吸纳量还是让该市的租金价格季度环比上涨了3.1%。第四季度,广州国际金融中心(IFC)将开始投入运营,加之其它的新增办公楼,估计将放缓该市的租金价格增长步伐。

在新加坡,基于金融机构、保险公司和专业商务服务公司不断增长的需求,该国办公楼租金大幅增长,季度环比涨幅为7.2%。本季度有报道的主要租赁交易大多为新建的甲级办公楼。由于其超强的120万平方英尺(约合11.15万平方米)的净吸纳量,新加坡主要微观市场的空置率下降。这一数量是2000年以来有记录的最大一数值。当多数租户搬回滨海湾即将完工的办公楼时,引起了对即将入市的大量次级楼盘的担忧。但如今,随着过去几个月的成交量和正在商讨中的数额不菲的交易,这种担忧基本已烟消云散了。

本季度,由于询价客户明显增加,需求强劲,印度主要办公楼市场的租赁活动继续活跃,租金坚挺,空置率呈下降趋势。不过,租户的兴趣点多集中在那些节约成本,且能提供更多优质办公楼设施的郊区地段上。新德里甲级和乙级办公市场的净吸纳量保持强劲,但由于新德里首都地区(NCR)办公楼供应充足,总体租金水平保持稳定。孟买的办公楼租赁活动稍有复苏,中央商务区租金上涨,其它次级市场空置率下降。班加罗尔商业延伸区和周边商业区甲级办公楼的供应保证,加上业主给出的好价位和更灵活的商谈,保证了该区域仍受到了寻求另一处办公空间的租户的青睐。

谨慎乐观亚洲区域整体租金有望略微上扬

谈到对2010年剩余月份亚洲办公楼租赁市场的前景,世邦魏理仕亚洲区研究部执行董事聂安达(AndrewNess) 先生评论道:“对全球经济复苏步伐可能放慢的担忧将不可避免地对亚洲办公楼整体租金价格的上涨产生影响。不过,亚洲市场的基本面保持稳定,危机后区域经济持续发展,表明与其它区域相比,其办公楼需求基础坚实。

接下来的几个季度里,我们将看到内资企业和跨国公司持续扩租,但行事谨慎,亚洲区域整体租金可望略微上扬。”



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