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陈淮:房地产动用金融杠杆扩大盈利一去不返


www.nsfang.com  来源:人民网 时间:2010-11-08 09:10:19

“怎么看待中国房地产市场的未来趋势?在未来五到十年的周期内,中国房地产市场仍然是世界最大的房地产市场,中国房地产市场仍然是世界房地产市场,未来房地产市场需求增长速度仍然是全企业最高的需求主体。我们还在老百姓住房从脱困向改善需求转变的过程中,我们还在农民工进程的大规模的迁徙运动的初期阶段,没有任何理由可以怀疑中国房地产市场。”

著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮近日表示,房地产企业今年明年和未来长期发展过程中都不要指望利率的降低,不要指望政府放松对投机性、投资性需求的管制。不要指望靠房价暴涨暴跌,不要指望无限度地动用金融杠杆来扩大自己盈利能力。

陈淮指出,今年明年和未来长期发展过程中,房地产都不要指望利率的降低。三到五年的周期内利率低于或者持平于现在的情况,是非常之少的,而且是远高于现在的是常态,不要指望降低了。我们过去几年来,利率长期停留在25年以来的低点,从前年起,从去年下半年起,我们的物价和利率之间的比较已经是副利率,由于汇率的压制,我们不得不采取了保汇率政策,这样一个低利率的状况,绝不可能长期维持,这是不正常的,特殊阶段的保增长保民生时期的优惠政策。

“不要指望政府放松对投机性、投资性需求的管制。另外,抑制、限制投机性需求是各国房地产市场的常备良药,是治理的压迫,不可能轮回到让投机性需求左右我们市场供求。不要以为温州炒房团,山西煤老板才是投机性的呢,我们相当多的开发商就自己有很大的投机行为,囤地就是这样的行为,作为一个规范的市场,一定会形成对投机性、投资性需求一定的管制。买第一套房三成首付是房地产市场中信用金融按揭贷款的常态,是风险与房价,银行与买方之间风险的制衡点。”陈淮认为,房价上涨过快,供求关系异常的时候,地方政府有权决定暂停购买第三套房。”

“不要指望靠房价暴涨暴跌,企业的生存之道,价格波动不是市场常态下的合理现象。过去一段时间面对过,由于供求,由于恐慌性需求,加上投资性需求,加上开发商忽悠的很多问题导致房价在一年内,一个月内甚至一周之内就能涨出20%到50%这就叫价格异动,这一定是不健康因素。迄今为止,房地产业的诸多企业,还并没有经历过市场优胜劣汰的残酷洗礼。”

“不要指望无限度地动用金融杠杆来扩大自己盈利能力,把风险转嫁给银行、消费者,专家给市场的这样一种冒险之路,投机之路,不是市场经济和企业发展的正常方向。风险和盈利从来有对应关系的,如果你打算动用金融杠杆,那么势必承担相应的资产风险。指望政府放松对风险的平衡,合理配制来保护这个产业,保护企业的路已经走到头了。”

陈淮说,十七届五中全会关于十二五规划的建议,房地产业疙个主要任务完善住房保障体系。我们在过去十年,过去二十年,已经实现了大多数人有房子住这个问题,我们已经走过了整个八十年代到九十年代初期的严重住房危机的阶段,但是我们第一大任务是解决所有人都有房子住的问题。2010年我们在低端保障上,由政府财政出钱建300万套廉租房,200万套棚户区改造。

十二五规划建议指出,符合条件的农村转移人口在城镇中就业和落户是我们城镇化的重要任务。这个规模可能要涉及数亿人口,我们现在从1980年的1.9亿城镇人口到现在的6.2亿城镇人口,总量增长了200%还多,但是这个城镇人口所占比重的增长,有相当大程度是伪城市化。有相当大比重是不稳定的城镇人口,还远没有走到有质量的城市化阶段。

“我们还需要坚定不移并且大刀阔斧地支持而不是限制老百姓住房从脱困型需求向改善型需求的转变,不是让老百姓有房子住,能够满足基本住房需求就可以了,要和2020年全面小康社会的发展水平相适应的,和老百姓的生活水平提高相适应的,和老百姓私人资产累积的要求相适应的,有相当大一部分群体要从脱困型需求向改善型需求转变。我们的城市化,中心要从沿海特大城市转向二三线城市,城市的改造、扩张、发展任务还远没有完成,在这个过程中,拆旧建新,以及从沿海向二三线城市转移仍然是一个待解的,存在诸多难题的问题。”陈淮说。



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