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三季报显示开发商经营风险指标处于合理水平


www.nsfang.com  来源:上海证券报 时间:2010-11-08 09:05:51

虽然成交量下降,负债率上升,开发商资金链进一步趋紧,但是这距离楼市的拐点仍需时日。根据聚源数据统计,申万分类的125家上市房地产公司的2010年三季报显示,开发商流动比率、速动比率等经营风险主要指标均处于合理水平,这意味着开发商主动降价的压力比想象的小,二次调控将是持久战。

开发商资金链虽紧犹松

虽然,经历了几番调控,开发商资金链在一步步趋紧,但是并非到了“不可救药”的地步,相反由于去年的热销和今年楼市的回暖,开发商资金链仍处“安全界线”中,降价压力并不大。根据聚源数据统计,申万分类的125家上市房地产公司的2010年三季报显示,经营活动产生的现金流量净额合计为-869.11亿元,而今年一季度这些公司的现金流量净额为-440.36亿元,半年报该值则为-827.53亿元。显而易见,从今年二季度开始,地产公司的现金流呈现继续恶化态势,但三季度恶化度并不明显。

值得注意的是,“招保万金”无一例外的经营性活动现金净流量均为负值,其中现金流最为紧张的依然是保利地产,其三季度经营性现金流净流量达到-261亿元。但是,万科、金地的经营性现金流净流量却较半年报时好转,其中万科由-95亿元转变为-12亿元,金地由-45亿元变为-14亿元,说明不同开发商现金流正在分化。记者还注意到,开发商债务状况压力有强化趋势,但程度有限。根据聚源数据统计,2010年三季报125家上市公司带息债务/全部投入资本平均值为47.81%,分别较一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近2.5个百分点和5个百分点。

然而,根据聚源数据统计发现,125家上市公司的2010年三季年报显示,开发商流动比率、速动比率等考查房企经营风险的主要指标虽有所波动,但仍均处于合理水平,其中速动比率中位数为0.59,流动比中位数为1.87。记者注意到,今年一季度末和去年末125家上市公司速动比率中位数分别为0.63、0.61;流动比率中位数分别为1.88、1.84,这说明调控之下房企经营风险的主要指标虽然有趋紧之势,但并非急转直下式的恶化。

短期内开发商难大幅降价

事实上,二次调控以来,开发商“打折”、“降价”者少之又少,甚至于较今年4月时打折、降价项目还显不足,所以希望短期内开发商进行“以价换量”的愿望恐难实现。对此,有关专家也向记者直言,由于开发商资金仍宽裕,所以今年年底前估计不会大幅降价。记者注意到,对于后市,万科和保利地产在三季报中均表示有信心。

“成交量再次下降,调控政策又如此密集,房价可能会降一点,但不会降很多。”一位上市地产公司老总向记者表示,目前随行就市是大多数人的考虑。对此,万科北京地产公司营销总监肖劲也曾向记者表示,预计四季度房价会有所下调,但幅度不会太大。但是,另有业内人士表示,“虽然近一个多月的成交量大降,但由于去年开发商‘积粮’很多,因此降价动力不足,撑到今年年底问题不大。”值得关注的是,二次调控以来,虽然全国主要城市商品房成交量大幅下跌,但与今年4月份开启的那次调控相比,下跌幅度相对有限。在这种情况下,开发商“以价换量”的动力更显不足。

 从今年4月份的调控经验来看,至少在成交量下跌两个月以上,部分开发商才会跨出“以价换量”的实质性一步。“例如,北京万科长阳半岛项目就是在调控政策出台百日之后确定的开盘价,当时均价为13500元/平方米,较预期定价下调10%-20%。”有关专家告诉记者,虽然期望今年年底前房价下跌不太现实,但也不要过于悲观。“10月份北京打折的项目一共有120个,11月份北京打折的项目增加至172个,较9月份分别增加30%和87%,其中7成左右为高档项目,而且打折幅度也有所增大,而且均价每平方米2万多的房子打折的也在增多。”相关专家告诉记者,这些都可以看作未来降价的个苗头。



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