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新政满月 调控效果不及预期


www.nsfang.com  来源:房地产时报 时间:2010-11-03 08:53:10

本周重点城市一手住宅成交维持低位波动,其中一线城市增减互现,二线城市保持稳定。一线城市中,沪、穗两市本周环比分别下降了24%、64%,已是黄金周后连续两周下降。京、深两市环比上升7%、36%。本周深圳日均成交136套,已恢复至9月初水平。二线城市中,重庆因上周受到房交会影响而成交量出现大幅波动,但近两周的平均水平仍与前期相当;杭州在“限购令”出台后成交一路下滑,本周再次下降36%。其余城市成交量与上周基本持平。总体来看,9.29新政对一线城市的影响甚于二线。二线城市因普遍未出台“限购令”,市场成交仍维持稳定,惟上升势头放缓。受此影响,加之冬季传统销售淡季即将来临,各地新房供应出现大幅下降。虽然政策的影响将逐渐淡化,但供应的减少将再次拉低新房成交。预计各地11月份成交量或将再度出现一定下滑。

本周土地市场波澜不惊,供应继续大幅放量,成交则维持低溢价、低流标的平稳局面。本周中原监测的12个城市中,包括北京在内的七个城市有宅地供应,挂牌面积345公顷,较“二次调控”前平均水平上升96%,其中北京推出多幅保障性居住用地。成交方面,住宅用地“零流标”和15%的溢价率,延续了4月调控以来土地市场一贯的平稳态势。在近期土地市场上,开发商对于一线城市成熟区域的稀缺地块更为偏好,而对二线城市的宅地关注度有所下降。本周上海青浦工业园一幅纯住宅地块以193%溢价率成交,楼面地价较6月份成交的一临近地块高出逾1500元/平方米。

限购令下 成交量仍高于5月水平

自9月29日“新国五条”出台一个月以来,全国各大城市纷纷据此出台地方性的调控细则。以“限购令”为代表的一系列调控措施,在近期逐渐显现,令各地6至9月成交量持续上升的势头受到遏制,但总体来看目前调控效果仍低于预期。

整个10月份虽然受到政策调控的压力,但重点城市新房成交并未出现大幅下降,二线城市总体仍有不同程度的增加。一线四大城市中,除广州受到亚运城项目集中上市成交拉动,10月成交量创出历史新高外,其余城市环比均下降。尤以北京降幅最大,高达4成,10月成交量降至8月份水平。上海环比降幅约1成。深圳在最严厉的“限购令”影响下,成交量一度降至谷底,但在前期供应充足的推动下10月下旬渐有起色,令全月成交与9月持平。二线城市中,除杭州受到限购影响较大而令本月成交环比大幅减少了约4成,其余城市较9月仍有一定增加,成都环比增幅更是高达4成。

新房市场受到9月份供应高潮的支撑,缓冲了二次调控政策的影响,令目前市场成交情况明显优于“新国十条”出台后的5、6月份。而二手市场不存在供应放量影响,10月份市场表现远逊于一手。但从一线城市10月住宅一二手总成交情况看,仍明显优于首轮调控后的5月份。除北京外,沪穗深三市总成交量均比5月高一倍以上。虽然4月政策调控对市场的影响有部分在4月底已得到体现,但不可否认的是,此次新政出台一个月,调控效果与预期仍有差距。

政策频出 开发商成主要调控目标

本周,北京出台了最为严格的商品房预售资金监管措施,率先提出了预售资金按工程节点支取的方法。预售款专款专用一旦严格执行,短时期内可能降低开发商的资金周转率,对企业现金流有负面影响,或将部分迫使开发商加快推盘,回笼资金。然而从2009年底开始执行预售款监管的天津实施情况看,该举措对开发商的资金影响并没有预期的明显。

近期实施的一系列政策,从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价,再到此次预售资金监管,无以不是针对开发商,希望以收紧资金链敦促其加快开发、增加供应,有效降价。然而,从执行情况看,至少在目前,效果甚微。10月份,各地住宅供应量出现明显下降。京、沪、深、渝、杭等市10月新增住宅批准预售面积较9月降幅均在5成以上。今年以来,标杆房企总体取得了跑赢大市的销售成绩,目前多数开发商年度销售计划完成无忧。面临将至的传统销售淡季以及调控的宏观环境,开发商并无加大供应的压力。



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