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未受限购与限贷政策影响 "商改住"力招投资客


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-10-25 09:11:04

与住宅市场频频遭遇的调控不同,商业地产近期较为稳定。且在“新国五条”实施后,由于不在限购、限贷政策的监管范围,商业项目正成为投资需求锁定的新目标。

今年以来,住宅开发与商业地产似乎总是此消彼长,当住宅遭遇限购、限贷等政策制约时,处在政策灰色地带的“商改住”项目却迎来了新一轮销售机会,扭转此前的销售的颓势。

记者对北京多个在售商改住的楼盘探访发现,虽然调控之下商改住项目难以独善其身,但其凭借不在新政监管范围内的优势一定程度上遮盖了自身的“短板”,因而受到不少投资人的青睐。各个商改住楼盘开发商亦在使出浑身解数试图在年末最后一搏。

阳光100置业有限公司的副总裁范小冲分析认为,商业立项的楼盘并不受目前很多政策的影响,例如“限购令”只限住宅,商住项目并不限购,且不受购买套数的影响,因此,对这些商改住项目来说,可能是促进销售的好机会。

力转销售颓势

与前几个月的热销相比,调控的大势下,北京商改住项目亦陷入了不同程度的销售窘境。记者从北京市房地产交易管理网看到,位于马家堡的知名商住项目7克拉从6月份开盘至10月21日,580套房源售出了364套,仍有216套房源待售。

与7克拉相距不远的另一商住项目蓝光云鼎8月22日拿到预售许可证,一期共推出354套房源,截至10月21日,近两个月的时间仅签约64套,销售率不足两成。这与调控后仍频频出现的“日光盘”有一定的差距。

价格方面,随着普通住宅市场的价格松动,商改住项目亦存在不同程度的调整价格。例如,蓝光云鼎给出的优惠是全款9.5折;首开石榴派全款9.8折;北京像素给出的优惠更诱人:一次性付款8.5折,按揭8.8折。

但是,这些在售的商改住楼盘大多制定了“订金不退”的条款制约购房者。例如,蓝光云鼎规定定金10万元,贷款者5天之内须凑齐首付签订合同;7克拉方面则规定购房定金5万元,一周之内签订合同;位于广渠路的首城双景购房意向金亦为5万元,要求7日之内签合同。上述项目均表示,如果购房者反悔则订金一律不予退还。

“这是商住项目为防止客户流失而惯用的一种手段。”一位业内人士接受记者采访时指出,现在很多开发商对未来房地产市场的走向并不明确,所以制定一些类似诚意金不退的“霸王条款”,以防止客户退房、提升销量。

上述人士认为,如果是在房价上涨的通道,开发商巴不得购房者退房,但现在楼市处于下行通道,开发商只想赶快敲定,能留住几个客户就留住几个客户。

投资需求流入

值得一提的是,早在5月19日,北京市住建委、市发改委等部门联合公布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,要求5月31日之后签订土地出让合同的增量酒店项目,一律不得分层、分套(间)办理酒店类项目的测绘成果的备案、预售许可和现房销售确认手续。业内人士认为,这一“禁酒令”对首开石榴派、蓝光云鼎等商住项目有指向性。

然而,在此之前已经签订土地出让合同的项目却不受影响。“可以说,我们可能是北京市场最后一批分层分套销售的商住项目了,以后的项目只能整栋销售,所以现在对于购房者来说是购买的好时机,错过了以后可能就买不到这种房子了。”蓝光云鼎的销售人员说。

对于销售前景,上述商住项目的销售人员均表示了乐观的态度。“现在购买商住楼的购房者自住与投资基本各占一半,因为不受限购和限贷政策影响,不少投资者愿意购买这样的楼盘,刚刚有个客户就一口气买了我们5套房用做投资。”7克拉的销售人员对记者称。

“一般商住项目首付都要五成以上,而现在很多住宅首付也需要五成,在政策严格调控住宅市场的情况下,商住项目的优势逐渐显现,其机会就来了。因此,一些楼市投资资金可能加速流入商住项目。”范小冲说。



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