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信托融资+高息票据并进 恒盛地产急解资金之困


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-10-25 09:09:15

在人民币升值预期强烈的背景下,部分地产商认为,海外融资成本其实并不高。他们在计算这样一笔账:海外融资均以美元计算,虽然有些海外融资的利率达到14%,但如果人民币每年能升值1%以上,五年期债对冲掉人民币升值的部分后,成本和国内融资的成本基本持平。但部分业内人士担心,房企的销售回款一旦减速,对债务利息的议价能力也将不断下降,从而陷入举新债还旧债,债务利息的成本越来越高的恶性循环,最后高昂的融资成本,极有可能成为压倒房企的一座大山。

不断加码的调控政策和销售业绩瓶颈,正在炙烤着恒盛地产的快速扩张的模式,而恒盛地产(0845.HK)的药方就是加大融资的力度。

10月18日恒盛地产发布的公告称,公司全资附属公司恒盛炜达已通过由江苏信托成立的信托计划集资16.7亿元。仅隔一天,10月19日,恒盛地产公布,拟发行本金为3亿美元五年期的优先票据,年利息为13%。而这已是恒盛地产年内二度公告发行海外高息票据。此前4月恒盛地产宣告将就海外发债展开全球路演,但随后即宣布暂缓。

据了解,恒盛地产的票据利息水平比近日发行的建业地产3亿美元优先票据的12.25%水平略高。恒盛地产表示,预计扣除开支后的集资净额为2.928亿美元,拟用于对新增及现有项目提供资金,及供作一般公司的用途。票据将于新加坡交易所上市。

“恒盛的资金压力一直存在,主要原因是快速扩张模式遭遇到了接二连三的调控。最近恒盛合肥公司在探索快建快销的模式,目的就是加快资金的周转,而选择在这个时机进行海外发债,除了解决资金问题之外,也看好了人民币的升值进程。”上海小村资产管理公司的一董事告诉记者。

业绩压力增大

在恒盛地产宣布两项融资计划之前,截至10月17日,恒盛地产的合同销售额将近11亿元,合同销售面积10.28万平方米,项目包括上海的恒盛·湖畔豪庭、哈尔滨·恒盛豪庭及潘阳恒盛·阳光尚城。

记者从恒盛的中期报表上看到,恒盛地产上半年销售收入约24.98亿元,与2009年同期的14.72亿元相比,增长69.7%。2010年上半年,公司综合的毛利为13.414亿元,与2009年同期相比,有85.3%的上涨。究其原因,主要是由于期内的销售收入增加及毛利率较高所致。公告数据显示,占期内集团销售收入63.5%的尚海湾,平均售价为37581元/平方米。

“看是热闹的场面,其实不足以支撑恒盛的未来业绩,恒盛对于上海尚海湾项目的依赖性太大。如果尚海湾销售状况不好,将导致其财务压力陡增。”上海的一证券分析师告诉记者。

但是,被恒盛地产视为“聚宝盆”的尚海湾项目,却可能面临尴尬境地。公开数据显示,这一楼盘新开价格预计在88000元/平方米左右。从表面上看,与前期销售最高价相差无几。“实际上,你真要购买,还是有很多优惠活动,现在的价格比公开价要低。”一位接近恒盛地产的知情人士称。按照之前的内部预测,尚海湾原本可攀升至10万元/平方米左右。只是4月份之后市场的调整,这一“心理价位”亦随之变化。

除了尚海湾遭遇销售瓶颈之外,恒盛地产连续收购位于南通、天津的8幅土地,新增土地储备共约380万平方米。尤其是在2009年12月末,在恒盛地产布局的另一重镇南通,该公司连续2天共计以40亿元拿下了两幅地块。恒盛业绩公告显示,下半年可供出售的面积约211万平方米。以目前的均价计算,下半年的销售收入约为25亿元,全年150亿元的销售目标恐难实现。

对于公司的现金流,恒盛地产首席财务官程如龙表示,企业可利用资金现为50亿元,而没有用到的贷款额度尚有150亿元。下半年可用的现金,目前尚有50亿~60亿元。

重启海外债

早在今年4月15日,恒盛地产继碧桂园、恒大纷纷在海外发债成功之后,宣布公司将向全球机构投资者开展路演推介。此次发债募集资金将用于购地以及满足营运资本的需要。4月24日,恒盛地产宣布,在对于全球的债权投资者开展了一系列的推介活动之后,决定不推进其债权发行交易。恒盛地产指出,由于考虑到手头资金仍算充裕,不值得以太高借贷成本举债,故暂缓发债行动。

为何时隔半年之后又重新启动海外发债计划?上海合创投资咨询有限公司总经理陈辉告诉记者,一方面,越来越严厉的调控措施使得开发商的资金链越来越紧,而近两月以来的销售也一路下滑;另一方面,国内的人民币升值以及进入加息通道,也是地产商寻求海外融资的一个助推器。

陈辉分析说,人民币升值背景成为地产商海外融资的助推器。

从6月30日至今,人民币升值幅度已达2.5%,在此背景下,部分地产商认为,海外融资成本其实并不高。海外融资均以美元计算,虽然有些海外融资的利率达到14%,但如果人民币每年能升值1%以上,五年期债对冲掉人民币升值的部分后,成本和国内融资的成本基本持平。

据知情人士透露,目前在房地产信托市场和民间借贷市场,地产融资利率已分别高达18%和25%左右。两相比较,房企更愿意寻求有稀释可能的海外借款。

此外,与国内融资只能用作项目建设不同,海外融资的用途不受限制。这也为近来屡屡高价拿地的地产商解开了“枷锁”。

虽然目前地产商对海外融资的优点赞不绝口,但分析人士对此却有不同看法。

广发证券分析师沈爱卿担心,房企的销售回款一旦减速,对债务利息的议价能力也将不断下降,从而陷入举新债还旧债,债务利息成本越来越高的恶性循环,最后高昂的融资成本,极有可能成为压倒房企的一座大山。



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