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房地产开发企业重组申请暂缓受理 房企再融资剧变


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-10-25 09:06:23

对于国内房企来说,坏消息接踵而至。10月15日,中国证监会正式披露,为坚决贯彻执行“新国十条”精神,其已暂缓受理房地产开发企业重组的申请;对已受理的房地产类重组申请,将征求国土资源部意见。

10月20日,证监会上市公司监管部监管一处的一位负责人在接受本报记者电话采访时表示,这一暂停令涉及的房地产公司有60家,其中,再融资49家,IPO(首次公开发行)11家。该负责人进而透露,“国土资源部方面完成了70%的(征求意见类)协助初审工作,陆续形成了意见函,但证监会这边何时恢复房地产企业的重组工作,没有明确时间表”。“我个人估计是明年一季度”。

但这还不是故事的全部。据悉,广州等地还在探索将房管部门、税务部门纳入房企融资审核的联动部门,而多部门联合把关再融资极有可能成为常态的监管。

证监会给力

“这只‘靴子’要落下,业界早已传闻,只是没想到是这个时间。”10月19日,今年2月已获得证监会审核通过的一家S*ST公司并购部门负责人告诉记者,各主要城市“限购令”这一波轰炸,已经让房企立时产生了寒冬之意。

业界可能忽视了这样的一条消息。国庆节刚过,中国证监会主席尚福林就在中国证监会第三届上市公司并购重组审核委员会成立大会上表示,证监会将制定发布借壳上市的资质标准和监管规则,具体举措包括,在产权清晰等方面执行IPO趋同标准,要求拟借壳资产(业务)持续两年盈利。

“2008年时,证监会就为配合国务院关于房地产的宏观调控政策,专门制定了有关房地产开发企业并购重组的一系列的标准,但还是因为中央政府的踌躇,这些标准并未执行。”前述证监会上市公司监管部监管一处负责人说。

当时,证监会的标准可谓全面,涉及房地产产品、土地、行业地位、经营业绩等诸多的方面。

比如,证监会提出,拟借壳上市的房地产开发企业所开发产品的类型、户型等要符合产业政策,近3年取得土地过程中不存在违法违规的行为等等。

但或正因过于全面,此标准只是在证监会内部打了几个转,未能引起市场方面的波动。

2009年以来,国务院针对房地产市场先后出台了土地出让、税收、信贷等产业、金融政策。“证监会是今年才正式加入的,不免让人产生火线驰援的感觉。”前述S*ST公司并购部门负责人向本报记者分析道。

今年4月17日的新“国十条”曾要求,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组。

“证监会据此联合国土资源部对涉及房地产类股权融资的项目进行了一番联合审核,主要是督导募集到的资金如何使用。”前述的负责人透露。

此次发布重组暂停令,证监会再次引用中央政府通知,只选取了上述标准中的土地违规一项,并有了比较细化的内容——涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况,深入之意强烈。

常态联动审核

“政策目标是什么,仍然没有清晰图景。”中信证券房地产行业的分析师王德勇认为。中信建投证券房地产行业分析师张燕则认为,上述这些时点显示出来的政策前景如此不明朗,房企也只好以不变应万变,“拿暂停不当暂停”,继续在融资领域寻找哪怕丝毫的空间。

从数量关系来看,上市融资的直接效果并不会多么明显。据数据显示,截至目前,在境内上市的房地产公司总数是139家,而全国有将近8万多家房地产企业,上市公司占比不到千分之一。另据今年9月的一项数据,去年房地产企业开发资金总数额为57128亿元,其中境内房地产上市公司通过资本市场融资442亿元,占比仅0.77%。

但不争的事实是,今年1月房地产调控正式开始后,房地产企业的融资渠道被进一步缩窄——从银行获得贷款的门槛大幅提高,从资本市场获得直接融资又遇重重门槛。房企转向信托融资、海外融资、并购重组寻找资金支持。但信托和海外发行债券这两种融资方式相对成本较高,上市重组现又受限,真可谓空间极窄。

“‘限购令’令销售回款大大减速,信托融资利息将迅速升高,现在平均利率水平已经接近20%。”前述S*ST公司并购部门负责人注意到。

“现在的关键是市场看空情绪开始酝酿,虽尚不足以让渴望重组的房企产生停步想法,但边观望边减速会是主要战略。”张燕认为。

一个值得关注的动向就是部委联动之举在增加。今年以来,证监会与国土部已两度联手。“上市公司方面,券商比较关注的是,募集资金的管理新政如何制定。现在看来,多部委沟通和协调联动是极有可能的,相关标准将因此非常细致。”王德勇认为。

广州市国土资源和房屋管理局办公室一位工作人员向本报记者透露,广州已在探讨这种可能:将房管部门、税务部门纳入房企融资审核的联动部门。“该企业有没有捂盘惜售,有没有偷漏税或者拖欠税,都可能影响其下一步融资。”

“监管信息共享、互通有关监管平台,这样的常态监管态势正在形成。”对于接下来的监管思路,前述证监会上市公司监管部监管一处负责人向本报记者如此分析。



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