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楼市直击:重压频频 降势难逆


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-10-25 09:04:49

“国五条”问世已近满月,各地方细则或已着陆,或在酝酿中,房地产市场正处在前所未有的敏感期。此时,市场的真实反应如何正成为行业参与者研判市场的重要依据。基于此,本报试图从普通住宅、二手房、高端市场、商业地产四个细分市场的走势入手,力图全景地展示调控下楼市的真实境况以及未来变化的可能路径。

“9·29”新政推出尚未足月,一轮来势迅猛的信号再次袭向楼市,让房地产业界连呼措手不及。

10月19日晚间,央行毫无预兆地宣布加息;20日,住建部紧随其后宣布住房公积金存贷款利率进行相应调整。对于加息,虽有众多的业内人士表示,加息主要目标并不是针对楼市,但从市场层面看,一向敏感的楼市已经因限购、供地、加息等政策的逐一落地而出现了明显变化。

记者对北京多个区域的在售或将售楼盘调查发现,已有部分楼盘出现试探性的降价行为,个别楼盘每平方米降幅甚者达上万元。此前,连续多月的新政未能遏制房价上涨,反而在8、9月呈现出回暖和反弹态势。

对于第四季度楼市的走向,此番业界给出的预测惊人一致。“加息释放出货币政策紧缩的信号,或将成为压倒高房价的最后一根稻草。”在记者采访的多位业内人士以及开发商看来,开发商已没有太多筹码与政策进行长时间博弈,随着供需的逆转,开发商快速推盘“清仓甩货”的现象很可能在四季度常态化。

顶不住的房价

10月20日,央行时隔34个月后首度加息的第一天,当日,根据中原地产进行的一项抽样调查显示,在200组意向购房客户中,有近60位客户明确表示加息后暂时放弃购房。这一结果与“9·29”二次调控后的调查数据相比,比例明显地升高,加息再度动摇了购房者预期。

此前,“限购令”已对楼市成交量产生了不小的冲击。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,自9月29日二次调控新政出台后,北京新开盘的商品房项目签约率不到三成,比9月下降了近五成。另据21世纪不动产监测数据显示,10月份大部分高价项目处于滞销状态,单价超过3万元的项目成交量,仅占总成交量的11.9%。

北京中原三级市场的研究部总监张大伟对记者表示,此次加息给开发商带来的心理影响巨大,预计接下来开发商将有一波明显的开盘潮,一些最近土地供应集中的郊区项目可能迎来价格战。

确如其言,记者调查发现,目前已有越来越多的项目采取积极的价格策略,打折、降价的幅度也远大于此前。从营销手段来看,有的开发商仍然用传统的打折方式达到促销的目的,有些楼盘则通过赠送面积等变相降价,甚至有个别项目直接采取每平方米直降近万元的策略。

此轮隐现的降价潮中,通州区域内楼盘再次首当其冲。记者从通州月亮河·御泉公馆项目了解到,该项目本月底推出的小户型公寓均价定在25000元/平方米左右。而在今年3、4月份,该项目最高均价一度曾达到35000元/平方米。

月亮河项目相关负责人称,降价销售主要是考虑年底的资金问题,公司希望顺应调控,快速地回款。

对于月亮河的率先降价举措,其他通州开发商均表示暂没有跟进的计划。但据记者了解,各家开发商口头上表示不降价,但实际销售中已采取各种方式变相降价。

同处通州的K2清水湾打出的优惠是“买2居送1居”。据该项目的销售人员介绍,所谓买2居送1居,是指根据不同户型,会额外送给购房者更多面积,如79平方米的三居室即赠送包括露台、阳台等在内的近30平方米的面积。“你可以改造成面积达105平方米的三居室,以25000元/平方米的均价折合下来,即相当于优惠65万元,很划算的。”销售人员向记者极力推销。

除了上述的项目外,珠江拉维小镇则打起了团购的主意,该项目预计开盘均价22000元/平方米,开盘前参加团购可享18000元/平方米的特价。

在楼市的热点区域大兴黄村,新近开盘的项目销售速度亦明显放缓。10月17日,首邑溪谷开盘,据销售人员称,开盘当日400多套房源即已售罄。但记者在北京市房地产交易管理网上发现,截至10月21日,该项目仅签约了1套。

该项目附近的旭辉紫郡,10月1日取得预售许可证以来签约了81套,算是近期首次入市成交较好的项目。

虽未明码降价,但上述大多楼盘均给出了不同程度的折扣优惠,如全款9.9折、9.8折等。根据某网的统计显示,其对万科、保利、绿城、龙湖等一线房产企业调查发现,与4月相比,10月份一线房企在京楼盘中有45%的楼盘降价;半数房企打折促销。

链家地产副总裁林倩表示,二次调控后开发商及业主还普遍乐观,心理预期改变不大,而此次加息无疑是对其心理预期最后一道防线的冲击,一些中小开发商及亟待升级置业的小业主将率先降价,房价松动可能性增大。

纠结的开发商

在接受记者采访时,一位房地产企业高层坦言,很多地方出台的“限购令”使终端消费被遏制,而加息释放的信号是对开发商资金链的层层紧逼,这将使开发商陷入两难,不少开发商已经意识到,不降价则调控周期很难结束。

亦有开发商称,新政的影响暂不明显,有待进一步观察。北京昊坤嘉业房地产开发有限公司总经理周跃表示,该公司旗下首邑溪谷项目受到的政策影响不大,因为产品特点即为小户型低总价,从客户群来看,首次置业的刚需比较多。

当8、9月份楼市呈现出回暖和反弹态势时,开发商曾表现出强烈的推盘意愿。北京市房地产交易管理网统计数据显示,9月份,北京有34个楼盘取得预售许可证,而10月份截至21日,仅有17个项目取得了预售许可证,其中,住宅项目仅10个,亦比去年同期减少了近一半。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,新一轮调控落地之前,开发企业普遍看好10月市场,计划开盘项目多达33个,而10月中上旬实际推盘量仅10余个,不足1/3,不少楼盘调整供应节奏、推迟开盘,进一步观察市场上可能出现的新变化。

如果说“9·29”调控延迟了开发商推盘的脚步,那么加息的突然而至又让开发商们陷入纠结之中。

在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来,目前楼市的情况是,单价2万元以下的不愁卖,而2万~5万元之间的最纠结,这部分楼盘要么直接降价至2万元/平方米,要么提高产品性价比直接蹿至5万元/平方米。

“加息虽然主要是为防止通胀,但对楼市的影响也是巨大的,对购房者来说,加息本身相当于房价上涨,对于靠按揭买房的刚性需求无疑增加了成本;对开发商来说,加息意味着银行对贷款监管更加严格,开发商获得贷款变得更难。”陈云峰说。

阳光100置业有限公司副总裁范小冲对记者表示,这样的形势下,年底冲刺业绩的需要和偏紧的市场预期会加速开发商销售步伐,四季度以及未来一段时间,开发商有可能会以价换量,利用降价的方式快速回笼资金,防止未来可能出现的更大的现金流压力。

“加息对已饱受调控压力的楼市雪上加霜,加上政策持续性及不确定的预期,未来开发商或面临降价压力。”范小冲说。

任启鑫亦认为,资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时间的主旋律,特别是到今年年末,在借贷与偿贷的双重压力下,开发商将对资金回笼格外关注,势必会逆市推售,这将会催生出新一轮降价潮。



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