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上海写字楼:需求强劲甲级写字楼有望触底上扬


www.nsfang.com  来源:上海写字楼 时间:2010-10-22 11:03:56

      “最近浦西甲级写字楼租金涨势很猛,南京西路写字楼1788号和会德丰广场本来叫价8~10元/平方米/天,没想到现在低区办公面积的租金都到8~10元/平方米/天了。”上海新洲地产代理公司高级地产顾问李小姐对上海甲级写字楼的租金涨势表现出少有的吃惊态度。
  国际物业代理世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行和仲量联行的数据均显示,2010年第三季度,上海甲级写字楼表现相当出色,虽然较历史高峰期还有一定距离,但租金已稳坐7元/平方米/天。据世邦魏理仕环球研究部中国区资深董事马雪明介绍,专业服务业、制造业和金融服务业的租户是目前高端写字楼的主要需求来源,而贸易、IT和其他服务业的租户近期也有不少成交案例
  值得一提的是,仲量联行、高力国际和世邦魏理仕均指出,在刚过去的第三季度,浦西甲级写字楼市场已成为亮点。据悉,上季度浦西甲级写字楼的新租户主要来自跨国公司扩张及改善型的需求——许多跨国公司重启中断了近两年的扩张计划,市场需求持续增强。
  高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳介绍,三季度,上海银行在静安区的1788国际中心租赁了3300平方米的办公面积;施贵宝在静安区的会德丰广场租赁6200平方米的办公面积;金杜律师事务所则在徐汇区的上海环贸广场,租赁7500平方米的办公面积。
  需求的大幅增加,使一些甲级写字楼的业主开始上调租金报价。仲量联行最新发布的报告显示,2010年第三季度,全市甲级办公楼的平均租金增长5.1%至7.0元/平方米/天。尤其是浦西市场,办公楼租金环比增长6.6%,达到2008年初以来的最大涨幅,平均租金为7.0元/平方米/天。
  据介绍,在浦西南京西路、淮海路等中央商务区板块,一些地标建筑的租金涨势尤为迅猛。一位在浦东陆家嘴(600663,股吧)拥有甲级办公楼的开发商曾向记者透露,会德丰广场出现过7.5元/平方米/天的成交租金。而目前,该栋楼低区办公面积的租金都已达到8~10元/平方米/天。
  世邦魏理仕方面透露,会德丰广场目前出租率已经到达40%。并且,低区面积几乎已满租,剩余的多为中高区面积,多种因素叠加,平均租金上调也在情理之中。
  颇具意味的是,或许为了赶上这波租金上涨行情,一些再建中的甲级办公项目也纷纷高调启动预租,并上调了租金预期。据陈浩介绍,位于徐家汇商圈5A甲级写字楼“宏汇国际广场”在近期启动预租,叫价4.5~7元/平方米/天。“这个价格比预期的涨了一些,原来预期的价格大概要比现在低10%。”据悉,该栋写字楼目前预租反响颇为热烈。
  不过,各大机构提供的数据均显示,未来6个月上海甲级写字楼供应将相当庞大。高力国际和戴德梁行均在其报告中表示对后市供应量过大可能导致市场空置率上升,租金调整压力的担忧。
  但市场中也有专业人士依旧看好甲级写字楼租金价格的上涨,尤其是浦西的甲级写字楼。马雪明分析认为,未来6个月上海写字楼新增供应量预计将超过90万平方米,其中1/3左右的新增供应已经通过大面积租赁和收购被预先消化。“余下60万平方米左右的可租面积不容小觑,但未来6个月内逾70%的新增供应都将集聚在浦东出现,因此我们估计浦西的写字楼相比浦东会有更强劲的表现。优质写字楼行情大有触底反弹之势。”
  目前,浦东写字楼的现状是,租金环比增速小幅放缓至3.2%,平均租金为6.9元/平方米/天。仲量联行浦东办公楼部总监李凌表示:“本季度浦东市场的交易量相对较小,净吸纳量较上季度有所下降,但目前大量的租赁意向仍显示强劲的市场需求将在未来的几个月内促成多笔交易的完成。一些在上海环球金融中心、星展银行大厦及国金中心二期内多楼层的租赁已进入谈判的最后阶段。”
  据介绍,浦东办公楼市场的大部分需求仍来自国内企业,尤其在竹园地区,来自国内证券及期货公司的需求推动了长泰国际金融中心及葛洲坝(600068,股吧)大厦的新成交。同时,延续上季度的趋势,国外金融机构同样成为市场需求的重要来源。美国银行和三菱东京日联银行在汇亚大厦内进行了扩张,分别扩租2400平方米。


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