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沪12条后投资客转攻商铺又遇难题 转手不方便


www.nsfang.com  来源:新闻晨报 时间:2010-10-14 09:16:55

自“9·29”新政及上海调控细则出台后,已有投资客把眼光转向了商业地产市场,原因是商铺、酒店式公寓并不在新政调控的范围之内,两者即没有限购措施,且不管买几套,贷款首付、利率都相当于二套房贷。但是如果普通市民商投资商铺将面临两难的问题:优质商铺门槛很高本身就供不应求,劣质商铺可能赚不到钱还会亏。

中介计划四季度重点推商业

“××商业广场,小户型产权式商铺、每周中山公园地铁站班车接送,早到早得……”近来王先生的手机老是收到这样的短信。由于住宅市场观望浓厚,一些中介公司开始未雨绸缪,计划四季度重点给客户推商业项目。“现在如果还有客户上门的话,我们一定会给他推荐公司代理的商铺。”一位中介门店负责人坦言,今年的二手房市场很难有大的起色了,所以公司近期着力多接一些一手销售代理项目,希望能多条腿走路度过住宅成交的低谷期。

事实上,从4月份楼市新政开始以来,商业市场每月的成交量都处于历史高位,其中9月份达到了历史的最高值,成交了28.56万平方米。

汉宇地产市场研究部统计,今年1-9月份,本市共成交商业面积173.3万平方米,相对楼市火爆的2009年同期还增加了25.2万平方米,与住宅市场形成鲜明反差。供应量同样也较去年有大幅增加。

在交易量带动下,商业价格也稳中有涨。不过不同商业类型的价格走势也不尽相同。近郊的一些专业主题市场类的商铺虽然成交量很大,但是价格普遍不高,并且明显低于所在区域住宅价格,而位于上海重点规划的大型住宅区靠近轨交的社区型商业及大型商业综合体的价格则呈现强劲上升。

商铺转手没有住宅方便

不过对于投资客来说,购买住宅受政策影响而转投商业的话,并不是很容易的事,商铺市场本身两极分化很严重,优质商铺回报率很高本身就供不应求,劣质商铺可能赚不到钱还会亏,本身就不受市场所欢迎。上海本地尤其是中心城区的商铺投资门槛是非常高的,对于普通投资者来说高不可攀。

况且同为不动产投资,但住宅和商铺盈利模式天差地别。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青说,住宅投资注重赚买卖差价,而商铺投资则注重租金回报率,通俗的来说,商铺需要“养铺”。以上海市场来看,市中心成熟区域的商铺动辄单价几十万,投资门槛较高,普通民众更倾向于投资市郊或上海周边城市的商铺产品,而这类区域通常周边配套、人气都不会太成熟,更多的是关注未来区域的规划和长远发展,需要持有铺子相当长的时间才能看到回报。

而且商铺转让时有两个税费较高:土地增值税,按照该商铺卖出后的利润率的高低,对净利润部分征30%-60%的税;营业税,按照净利润的20%征税。杨晨青表示,一般来说,商铺换手率极低,其原因即为转让交易过程中的高额税费,通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上,因此,绝大多数商铺投资者选择长期持有,通过收租获取利润,这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。

所以,对于想要投资商铺的普通市民而言,首先要确保资金为闲钱,因为商铺转手远没有住宅方便,资金流转率不高;此外,由于是长期持有,需要对铺源所在区域未来的长远规划做深入的了解,亲身到现场了解周边真实情况是必须的。



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