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李泽楷走出“囤地门” 盈科重获在京拿地资格


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 时间:2010-10-14 09:10:51

就在9月26日“囤地禁令”发布后的第5天,9月30日,被暂停在京拿地半年的李泽楷旗下公司盈科集团重新获得了在北京土地市场交易的资格。

今年3月10日,北京公布了5宗闲置房地产开发土地的处理意见,其中工体北路4号地因“企业自身原因未按出让合同履约”,该地块的开发商北京启夏房地产开发有限公司及原股东香港盈科集团及其下属公司被暂停在北京土地市场拿地的资格。

当《每日经济新闻》记者就李泽楷在京拿地资格被解禁一事拨通北京市国土资源局法制处的电话时,一位女性工作人员说:“这个公告不是我们处发的,我不知道。”之后便挂断了电话。

仅仅被“暂停”了半年就立即解禁,工体北路4号地有怎样的前世今生?小超人李泽楷旗下的盈科集团在其中扮演了怎样的角色?盈科集团拿地资格被解禁,为何选在二次调控刚刚出台这样一个敏感的时间点?《每日经济新闻》记者对此展开了调查。

李泽楷“神秘”重现北京地市

就在国庆节前最后一天,9月30日,北京市国土资源局发布了一个简单的公告,宣布“即日起恢复北京启夏房地产开发有限公司、原股东盈科集团等单位土地市场交易资格”。公告很简短,但对于熟悉北京房地产市场的业内人士来说,此时发出这个公告,多少有点诡异。

所谓的“诡异”主要体现三个方面,第一,公告中在关于“即日起恢复北京启夏房地产开发有限公司、原股东盈科集团等单位土地市场交易资格”的理由说明中,只有“依照国家和本市有关规定,经研究并经报请市政府批准”的模糊性描述,而当《每日经济新闻》记者就此向北京市国土资源部法制处询问“依照国家和本市有关规定”中“规定”的具体解释时,得到的回答竟是“不知道”;第二,就在上述公告发出的5天前,9月26日,国土部、住建部联合发出通知,规定对自身原因“囤地”一年以上的企业,禁止其再参与买地,上述公告发布选择的时点让人费解;第三,公告发出的9月30日,“碰巧”是国庆节长假前的最后一天,也是舆论关注的盲点期。

囤地三年 净赚数亿

12日上午,在北京长虹桥西南角的工体北路4号地工地现场,作业机器轰隆隆地作响,工地上已耸立起两层多高的建筑。今年3月份让盈科集团被暂停在北京市场拿地的,就是这幅地块。工体北路4号地最初是北京联合大学机电学院下一个处于半废状态、生产零部件的厂房,而后于2005年12月18日被北京市政府挂牌出让。

由于地块位于北京东三环,位置优越,在2006年1月23日的竞拍中,吸引了包括富力、华远、SOHO中国等在内的20多家实力房地产开发商参与,竞拍价也从2.47亿元一路飞奔,最终,该地块以5.1亿元总价、11015元/平方米的楼面价意外地落入了高置投资有限公司这家“非热门”房企手中。

据《每日经济新闻》记者了解,当时高置投资有限公司是ExcelBright的全资附属公司,ExcelBright为盈大地产的间接全资附属公司,而盈大地产的控股股东则是李泽楷旗下的电讯盈科。换句话说,高置投资有限公司是电讯盈科的一家子公司。

拿下工体北路4号地后,为了更好地运营这块地,李泽楷为此专门成立了一家名为北京启夏房地产开发有限公司的项目公司。根据当时该宗地的挂牌文件约定,该地块约定开工日期为2006年9月20日,约定竣工日期为2008年3月31日。

在北京市土地整理储备中心于2005年12月18日所发的有关“朝阳区工体北路4号院住宅及配套用地”的国有土地使用权出让公告中明确写着:“该宗地将以‘三通一平’形式挂牌出让”,也就是说,这块地不存在拆迁等后期问题,可以马上动工。

然而尽管万事俱备,只欠开工,可自被拍下的三年内,这块地一直处于“冬眠”状态。在紧靠该地块南边的富力爱丁堡小区内,一位年轻女业主向记者介绍说,2006年上半年她之所以购买富力爱丁堡的房屋,很重要的一个原因就是听说李泽楷刚在旁边买下了一块住宅用地,可在她的期盼中,该地块却迟迟没有动静。

实际上,在地块“冬眠”的背后,李泽楷并不是什么都没做。李泽楷为了降低这块地的楼面单价成本,一直试图更改原有的建设规划。

如果根据1999年国土资源部发布的 《闲置土地处置办法》,“对超过出让合同约定动工开发日期满一年,尚未开发的,征收土地闲置费;满二年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”,那么工体北路4号地应当在2008年9月20日被无偿收回。然而在约定动工时间2006年9月20日的大约2年零8个月后,2009年5月18日,这块本应被无偿收回的“睡地”却获得了北京市国土资源局有关该地块项目建筑规划更改的公告。公告中说:“工体北路4号地地下建筑面积由6000平方米增至调整后的1.74万平米”,理由是“为了满足人防、设备用房、机动车库及公共服务配套等需求”。

《每日经济新闻》记者就这块地当时为何没被按规定处罚,反而被允许更改规划的问题采访北京市国土局,但截至发稿,对方并无回复。

获得建筑规划更改后,李泽楷成功地将这块地的楼面单价从之前的11015元/平方米,直降近1900元/平方米至9279元/平方米。

李泽楷的谋划并没有到此结束。

2009年8月20日,李泽楷旗下的电讯盈科发布公告称,公司已将工体北路4号地以及该地块的项目公司北京启夏房地产开发有限公司以1.18亿美元,合计9.2亿元人民币打包转卖给了瑞安建业旗下的间接全资附属公司鹰健公司。转卖的理由为“出售电讯盈科集团于该项目的权益,相信会为盈大地产集团套现资金,让盈大地产将其资源专注投放于日本北海道及泰国南部攀牙省具标志性的发展项目上,同时令盈大地产集团的财务更灵活”。

如果以2006年9月20日的约定开工时间为基准,至此,这块地在闲置近三年后被转卖,粗略计算5.1亿元的土地竞买价与更改规划而补交的土地款2541.23万元,大致成本为近5.35亿元,转卖后,李泽楷净赚数亿。

对于李泽楷这种坐地赚大钱的做法,在接受《每日经济新闻》记者采访时,广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,这就是在通过“变相”囤地来获得高暴利,同时通过转卖来规避被国家收回土地的风险。

土地转卖后离奇被罚

《每日经济新闻》记者在工体北路4号地周边采访时得知,去年冬天,也就是瑞安建业接手这块地后不久,瑞安建业开始派工人来工地,沉睡三年后,这块地终于被作业机器的轰隆声“吵醒了”,似乎一切重新走上了正轨。

然而今年3月10日,北京市国土资源局的一纸公告,再次将这块地推上了风口浪尖。

当日,在北京市国土资源局将北京启夏房地产开发有限公司开发建设的工体北路4号地项目定义为 “因企业自身原因未按出让合同履约”决定对该地块项目公司北京启夏房地产开发有限公司处以土地总价的1%的罚款,即为510万元;同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。

记者注意到,就在这份公告发出的两天前,3月8日,国家国土资源部发出了《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,通知中强调对 “未查处的闲置土地,实行挂牌督办,依法依规处置”。

业内认为,李泽楷之所以会在当时成为“被打击典型”,首先是李泽楷炒地的行为曾在此之前被中央电视台曝光,已在社会上造成了一定的不良影响;其次,李泽楷的炒地行为“做得太过了”。

合富辉煌首席市场分析师黎文江说,在行内,也有开发商拿地后囤地,然后通过转让来获利的,但交易程序为:先将土地交给当地国土房管局,由国土房管局来主持公开挂牌拍卖。二次转让后,中间的利差仍归开发商,但开发商须向政府补缴闲置土地费,以利于土地二次转卖后办理土地过户。不过李泽楷则在2009年直接与瑞安建业私下交易,直接越过了相关政府机构。

一位曾参与2006年初工体北路4号地竞买的业内人士向 《每日经济新闻》记者说,在3月10日的处罚中,工体北路4号地的项目公司只是被处以地价1%的象征性罚款。与此存在鲜明对比的是,今年1月,北京大龙地产因为欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同等原因,不仅被收回了天竺“地王”地块,被没收2亿元保证金,还同样被暂停在京竞买土地的资格,且至今未解禁。



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