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购房者对于得房率心存疑惑 得房率多高才合适


www.nsfang.com  来源:齐鲁晚报 时间:2010-10-14 09:07:36

近日,山东省某楼盘出现“史上最牛”公摊面积,公摊系数高达52%,该事件引起了业界普遍关注。不少购房者对于得房率心存疑惑,得房率多高才合适?

公摊面积差距较大

记者最近在走访市区在售楼盘时,发现各家楼盘的得房率有很大的差异,山东鑫汇发地产开发有限公司总工程师朱利介绍,一般情况下,多层住宅的得房率在85~90%之间,小高层住宅的得房率在80~85%,高层的得房率相对较低,一般在80%左右。因为有豪华大堂和宽敞的走廊,酒店式公寓和写字楼的得房率相对较低。

记者来到福山奥林峰情楼盘,销售经理张磊介绍说,现在该项目主推小高层的130m2的户型,其中130m2户型有两个阳台,楼盘公摊比例为15%。这样算下来,使用面积就达到了110.5m2,得房率将近85%;中天盛世观澜营销部经理孙元波介绍,项目户型主要包括84-266m2的高层住宅,每层三部电梯,公摊比例为20%,楼盘得房率将近80%。

写字楼的得房率与住宅差距较大,南山地产策划部经理丁明坤介绍,南山世纪大厦为甲级海景写字楼,整层为1469m2,七部日立高速电梯、约克中央空调、新风系统、超大停车场等甲级写字楼配套,得房率近70%。

影响得房率的因素不少

不同楼盘公摊面积所占比例不同,影响得房率因素也很多。朱利介绍,影响得房率的主要因素包括楼房的建筑形态是板楼还是塔楼,墙体保温层的厚度,楼体电梯间、走廊等配套设施多寡等。

其中最主要的区别是建筑形式,如果是南北通透户型的高层板楼,得房率通常在77-83%,户型因为方正也更容易充分利用空间。多层住宅的话,还能省了电梯、供水设备间等公共部位。得房率通常在85-90%。

而塔楼结构可实现一梯多户,但得房率通常仅为77%,因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外,一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。

除了建筑形态不同,有些开发商会通过其他方式提高得房率,在不额外增加公摊的程度上,尽量扩大同一楼层户型面积,撒手锏就是敞开式阳台和大飘窗。

得房率多高才合适?

很多购房者认为房子的得房率越高越好,这也不完全正确。祥隆集团营销管理部经理别华滨介绍说,得房率往往跟小区的相关配套联系在一起,楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等,如果得房率特别高,只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适,这没有固定的标准,主要涉及两个重要的方面:小区内的配套公用设施以及套型本身。

小区配套在地块开发的时候有规划控制文本,这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如社区用房、物业用房、物业经营用房等),开发商在应对这个比率的时候有自己的对策,有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区,就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑,这些面积肯定超过规划控制的低限,最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些,公摊的会高一些,但是小区整体档次高了,品质提升了,一样是好楼盘。

另外,对于套型本身也不能盲目强调得房率,要看套型设计得是否合理,有些套型的得房率虽然高,但是进深很大,有很多走廊、暗间等,这个得房率就高得没什么意义了。

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得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。套内建筑面积=套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积。销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在70%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。

购房辞典

容积率

所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率,计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。

五证

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

准现房

是开发商经常用的一个名词,指房屋主体已封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋,或者房屋已基本具备入住条件,但还没有取得建设工程竣工验收备案表,未做初始产权登记或未取得开发商名下的房屋所有权证。

小产权房

简单解释,国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,也就是说在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,这种房屋被视为乡产权,即小产权房屋。

开间

即住宅的宽度。住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上规定:砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。



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