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多部委再打“组合拳”:土地调控3大悬念待解


www.nsfang.com  来源:中国经济网 时间:2010-10-13 09:24:32

在楼市升温明显、“地市”蠢蠢欲动之时,国家有关部委近日再次打出调控“组合拳”,不少“重拳”更是直指土地市场。政策进一步施压之后,土地市场将如何演变?闲置土地的处置能否“掷地有声”?增量明显的土地供应计划能否如期落实?……这些问题的答案,直接关系到调控能否真正奏效。

土地价格:理性变动还是高价地归来?

国庆节前夕,上海长风生态商务区三幅热门地块顺利出让,楼板价均超过2万元/平方米,其中最高的长风8号东地块的楼板价为25966元/平方米,成为长风地区新高价地。

不过,三幅地块的成交溢价率最低为45%,最高73%,较去年同期动辄超过100%的水平相比,已经明显下降,相比于今年1-8月上海纯住宅用地的平均溢价率也是大幅回落。

全国情况也是类似。中国指数研究院新发布的数据显示,今年1-4月,全国105个城市住宅用地楼板均价曾由2175元/平方米下降到1526元/平方米,5、6两月短暂“回暖”,但7月跌至1504元/平方米,8、9两月则连续冲高,其中9月达到2731元/平方米。

但这些城市住宅用地的溢价率持续走低,同比增幅也明显下滑:5月溢价率环比增幅仅为5%,而6-9月则连续出现溢价率同比负增长态势。中国指数研究院副院长陈晟说,这表明在调控之后,开发商拿地愈发理性,对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格,从而导致高品质地块频频交易,而总体溢价水平却持续走低。

不过,此过程中高价地时而冒头,尤其是8月以来苏州、杭州、南京、合肥等二三线城市地价蹿升之势更为显著,对市场影响不容小觑。

近日,国土资源部与住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,要求“严格执行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让”“国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时,除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外,还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明”等。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,九十月份是土地出让高峰期,“地根”调控新政策的及时出台、加码,对抑制新高价地的产生会有一定作用。

闲置土地:处置能否“掷地有声”?

闲置土地是楼市历次调控遭遇的顽症。根据国土资源部公布的数据,截至今年5月底,全国共上报闲置土地宗数2815宗,面积达16.95万亩。业内人士认为,实际闲置地块可能比上报的数量更多。

上述《通知》明确,要求严格查处囤地炒地闲置土地行为,“对企业自身原因造成土地闲置的,必须依法坚决查处;对政府及部门原因造成土地闲置的,住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门,联合限期查办;对囤地炒地的行为,要及时依法依规严肃查处。”

一旦查出,如何处置?“对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,加大监管力度,如有违法违规记录,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等”。

业内人士称,在房地产发展过程中,如何处理违法违规的事情,非常重要,这并不仅仅关系着某一个问题能否得到公平公正的处理,而且还会在社会上起到一种示范效应,引发连锁反应。

SOHO中国董事长潘石屹分析认为,闲置土地清理会起到“杀一儆百”的效果。即使只有8%、10%的闲置土地被收回,对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地都会形成很大的压力,促进这些土地的开发,结果就是增加市场上住房的供应量。

国土资源部今年6月曾公布对闲置土地处理“7月督察,8月约谈,9月问责”的时间表。今年“国庆”前夕,国土资源部等三部委决定,对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

“问责”能否“问”出究竟、“责”到根本,闲置土地处置情况如何,有多少违法违规的“囤地房企”会被曝光、处置?各方拭目以待。

土地供应:“纸面蛋糕”能否转为实际增量?

根据国土资源部公布的计划,今年除西藏以外的全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷,与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比,增幅不可谓不大;其中,保障性住房用地为24000多公顷,比去年增加一倍多。土地计划的“开闸”曾让市场大呼“过瘾”。

大半年过去,计划落实如何?中原地产的统计显示,截至9月上旬,除上海外,一线城市只完成今年供地计划的二三成,成都、武汉等多个城市实际供应土地面积仅相当于2009年供应量的三至五成。住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前也表示,2010年全国计划住房建设用地供应总量远远超过去年,但是有些城市依然出现完成不到位的现象。她不无忧虑地说:“政策设计是好的,如果落实不了,就成空的了。”

业内人士还担心,今年计划土地供应数量明显大于往年,如果不改变土地市场管理的现状,会不会出现“边供应边闲置”的情况?

有关部委近日强化了住房用地和住房建设的年度计划管理,要求各地“根据年度计划实行宗地供应预安排,共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块”“没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地”,并要求“各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度”。

“必须将调控推向纵深,才有可能达到本轮调控的目标。”业内人士称。



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