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成都开发商扎堆建五星级酒店 市场前景堪忧


www.nsfang.com  来源:成都商报 时间:2010-10-12 09:26:41

      “成都旅游业发展迅猛,加之有会展经济的支撑,我们深信酒店业将在未来几年蓬勃发展。”几个月前,在一次某项目的媒体见面会上,项目负责人刘某信心十足,“我们搭配了写字楼、住宅、商业,而五星级酒店作为项目的重要配套,将整体拉动和提升项目的价值和品质。”

  和刘某有同样想法的开发商不在少数。据世邦魏理仕提供的数据,成都近两年五星级酒店的开发数量激增,目前成都拥有五星级酒店12家,4年内将新增35家,数量是现在的两倍以上。

  五星级酒店,作为商务、商业的配套,已经成为众多开发商提升项目定位的一个选择,同时也是提升整体销售、租赁的一个筹码。但事实上,在商业运营中,五星级酒店的投资回报率几乎最低;而其对资本的投入、追加却有很高的要求;同时,在与国际酒店集团合作时,还要付出巨大的管理费用。这些都将成为五星级酒店开发“热潮”下不可忽视的问题。

  房地产 五星级酒店高速扩容的幕后推手

  站在新会展中心向南眺望,最能直观感受到新生五星级酒店的密集分布。据世邦魏理仕提供的数据显示,成都现有和未来两年内供应的甲乙级写字楼共有94栋,其中,项目内包含了五星级酒店配套的商业项目为16~18家。除了商业项目外,不少住宅项目也搭配有五星级酒店。从2010年3季度至2014年,成都预计将新增35家五星级酒店,接近60%都集中在城南。

  事实上,五星级酒店开始大量增加的2007年,正好也是成都房地产快速发展之时。“在规划中,政府对土地出让有一定限制,要求项目带有一定的商业配比,对个别项目会附加上五星级酒店的建设要求。”成都星彦地产总经理张猛告诉记者,成都城市化进程明显,旅游业发达,加之会展经济的带动,五星级酒店的扩张是大势所趋。

  而现实的意义是,对于城市发展而言,五星级酒店带来的最直接好处是提升服务业、改善旅游市场等。同时,一些国际品牌酒店的进驻,对提升城市国际影响力、城市地位,促进其他相关产业发展等都大有益处。

  对于开发商而言,建造酒店更大的收益在于附加价值。五星级酒店能够直接起到拉动物业品质、提升物业价值,并且带动周边地产升值的作用。“搭配了五星级酒店的项目每平方米多卖2000~3000元都是有可能的。”永竞地产营销总监沈浩直言。

  此外,酒店作为开发商的固定资产,除了能够提供长期固定的现金收益,还可以作为优+良物业进行经营性贷款。在开发贷款紧缩的状况下,五星级酒店无疑是开发商在融资过程中的有利后盾。“开发商可以利用自持的酒店向银行进行经营贷款,和开发贷款比,这种贷款更容易批复。”沈浩说。

  从12家到47家 五星级酒店市场究竟有多大?

  成都商报记者调查了解到,成都五星级酒店目前有12家,酒店的房间数量在260~550间。其中,洲际酒店、香格里拉、锦江宾馆等五星级酒店平均日常入住率可达80%~100%。而一些新开的五星级酒店,平均日常入住率则为70%~80%,在遇到旅游旺季或者举办会展时,这些酒店的入住率可以达到100%。

  “对于成都的酒店市场而言,新增35家五星级酒店,供应量的确偏大。”星彦地产总经理张猛表示出一定的担忧,他认为,五星级酒店的快速增长,在酒店行业还是极为罕见,如果短期内释放大量新增客房将对酒店市场的供需平衡构成一定压力。

  身在一线的酒店管理者们感受更为直接,“成都五星级酒店这两年增长的势头明显。10年前,五星级酒店都还是香饽饽,国际品牌酒店更是稀缺,如今,以洲际集团为例,洲际集团旗下有三个酒店品牌,目前洲际酒店在成都已经扩容至7家。”从事酒店管理工作10年的刘静告诉成都商报记者。

  事实上,北京、上海、广州等一线城市已是前车之鉴。出于做大资产值和配合项目销售,通过配套打造带动营销的目的,近两年,北京、上海、广州几大城市的开发商纷纷投入到五星级酒店的开发中。2007~2009年三年间,北京新增五星级酒店38家,有超过12000多间国际管理酒店客房投入使用;2010~2011年一年时间,上海主要国际品牌的星级酒店房间数将增加43068间,相当于2008年总量翻一番;截至今年,广州四星级以上酒店数量达60家,五星级酒店数量达24家。

  大量星级酒店的面市,带来的直接后果则是:从2004年开始,上海五星级酒店的入住率开始出现下滑,截至2009年3月,上海很多星级酒店的入住率都不超过10%。而广州则因为近两年星级酒店的激增导致市场饱和,有数据显示广州星级酒店的数量已经超出市场预测的60%~70%。为了维持自身品牌的长期资产价值,一些经营者不得不选择降价,“价格战”也成为这几个城市酒店竞争中最明显的问题。

  “五星级酒店的发展,成都还处于起步阶段,最终也许会走到成熟城市的老路。”南天府广场某项目负责人说,酒店业的快速发展掩盖了模式的缺陷,但一旦行业进入不景气周期,大量矛盾就开始暴露。

  “当酒店经营不善的时候,开发商希望维持充足的现金流,以抵消成本支出;但酒店管理者要维持自身品牌长期资产价值,总是把降价作为最后不得不使的手段。最终矛盾不断激化,成为开发商的‘难言之隐’。”一位在某五星级酒店做管理的人士告诉成都商报记者。

  “傍”上国际品牌 带来品牌效应也增加了负担

  酒店的经营模式有两种,一种是开发商自己经营,这是众多品牌开发企业在发展战略中谋求多元化发展的一种手段,类似的成功案例有万达等。而聘请国际酒店集团进行合作是另一种有效途径,国内大部分开发商选择了这条路,但却选错了经营模式。

  “目前国内最普遍的模式是,国际酒店管理集团纯粹管理,不涉及酒店投资,而是按照营业收入收取固定的管理费;而在欧美,酒店管理集团往往要租赁酒店经营。两种模式最大的区别在于,第一种模式造成的经营风险,完全是由业主来承担的;而后者,风险则完全在跨国管理集团。”一位长期从事酒店管理工作的人士说。

  刘静对此也深有感触:“我们引进一个国际品牌往往会付出高额的代价,国际酒店集团的条件苛刻,有时会罗列出几亿甚至几十亿的采购清单。在后期的运营中,开发商还要承担巨额的管理费用、酒店更换设施的费用等等,往往要经过8~10年,甚至更漫长的时间才能收回成本。”

  “一般酒店的毛利润是40%,如果控制得好,纯利润可以达到18%。”刘静给成都商报记者举了一个例子,市中心某项目引进了某知名国际集团旗下的快捷酒店,该酒店一年的经营额为1000万,但开发商要支付的管理费高达300万元。如果将前期投资、设备更换以及人员工资核算在内,开发商其实是处在亏损的状态。

  “在和国际酒店管理集团合作的过程中,开发商要付出巨大的风险性支出。”从事房地产代理的林先生认为,风险和收益的不对等,直接推动了国际酒店管理集团的疯狂扩张,同时也极大地增加了开发企业的负担。“国际酒店管理集团提供的是品牌、管理的输出,开发商除了要承担前期投入费用外,还要支付基本管理费、奖励管理费、技术服务费等一系列费用。虽然不少开发商在合同中会加入风险承担的条款,但是真正的系统性投资风险并未规避,主要的风险依然在开发商自身。”

  记者观察

  尽管频繁出现的五星级酒店的背后,是开发商的豪言壮语和对提升项目品质、改变区域现状的信心,但是资金投入大、经营周期长、回报率低,这些都是开发商不得不正视的问题。

  采访中,记者切身的体会是,大批五星级酒店的涌现,很多都是由于开发商对于住宅销售、商业运营等方面的定位初衷,也源于政府对于土地出让中挂牌条件的设置和导向性要求。

  在土地出让的过程中,政府应在资金实力、运营能力、资源整合能力、团队、品牌等几个方面对开发商进行控制和引导;而开发商在国际酒店品牌选择上应慎重、科学,更应该在合同中设定好相应的对于资产类、业绩表现类、排他类以及风险界定等的条件设定。

  毕竟市场即使再大,也有饱和的一天。在若干年后,当酒店的经营日程正式摆上开发商案头时,竞争的序幕才正式拉开。



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