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新政频出二次调控后 黄金周楼市未见“急冻”


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 时间:2010-10-12 09:15:25

国庆前夕,二次调控风雨袭来。

包括三套房停贷一刀切、“限购令”在内的一系列措施给黄金周各大城市的房地产交易会蒙上了阴影;脚步声日益临近的房产税,更让诸多购房者加入观望行列。

新政出台后,市场普遍预期国庆黄金周楼市将遭遇冰冻期,但《每日经济新闻》记者近期调查发现,尽管部分城市黄金周期间的楼市成交量出现下滑,甚至有楼盘出现“零成交”,但二次调控后,全国楼市并没有出现大面积的“急冻”现象。在刚性需求逐渐浮出水面后,一些城市甚至出现了“日光盘”。

上海:房展会13万人次观展“黄金7日”成交量创新高

尽管9月29日新的调控措施再次出台,但10月3日开始的上海秋季房展会,人气却远超开发商的预期。10月7日,房展会闭幕,主办方统计参展超13万人次,超过去年底的秋季房展会和今年的“五一”房展会。

10月6日,在上海秋季房展会接近尾声时,上海房地产调控12条细则公布,细则有“限”、有“压”、有“保”,更有传言称上海房产税试点正在等待批复。一套调控组合拳,给人气爆棚的房展会所能产生的效果增添了几分不确定性。

成交面积创历年最高

10月3日开幕的房展会,几个入口一度拥堵。相关数据显示,本次秋季房展会,共有超过220家开发商参展,参展面积超过35000平方米,这已是上海展览中心可提供的最大参展面积。

从展位上看,万科、绿地、保利、华侨城、长甲等知名开发商都精心策划了大面积展位,展示的项目包括各自长三角的所有楼盘。展会的宣传促销也让观展者目不暇接。在一些展位,购房者留个姓名及联系方式就可得到礼物。某些外地楼盘甚至赠送当地特产。

主办方公开数据显示,4天的秋季房展会,共有超过13万人次参观。参观人数不仅超过去年同期的秋季房展会,更远远超过今年的“五一”房展会。

现实的成交数据或许比展会人数更能说明问题。上海据汉宇地产监测数据显示,“十一”长假七天,上海全市商品住宅成交面积达20.7万平方米,创近几年新高。

祭出楼市细则

在秋季房展会结束的前一天,上海房地产调控12条细则出台。这次调控不仅限制一个家庭只能购买一套房,还将第二套首付比例提高到50%,同时禁止消费性贷款购房。

美地行执行董事总经理刘群表示:“新的调控细则出台对房地产市场会造成较为重大的影响,上海房价接下来下跌的可能性很大,至于下跌的幅度,取决于政策执行的力度、长度与深度。我预计未来房价会下跌20%~30%,如果限购房政策维持的时间够长,房价下跌50%都有可能。”

但上海同策咨询与研究发展中心刘寒亮认为:“感觉这次调控针对的重点是投资客。这次调控会压一下现在房价再次上扬的小苗头。可是这次调控,不就是4月份调控以来上海一直没有明确公布的细则吗?和4月份政策对比,上海的本地细则没有比北京严厉多少。”

而在另外一些分析人士看来,房产税或是政府调控房价最后的杀手锏。如果本轮调控没有顺利压制房价,接下来很可能出台房产税。就在昨日上午8时26分,华远总裁任志强发布了一条微博:“上海房产税试点在等待批复?”

北京:非首次购房契税上调至3%部分楼盘现零成交

《每日经济新闻》记者从北京地税局获悉,国庆7天长假后,从10月8日开始,北京东城区、西城区、通州区及大兴区已开始全面实施新的契税政策:非首次购买普通住房(以家庭为单位),契税税率一律上调至3%。由于技术性问题,滞后的朝阳区等区县也将在近期调整契税标准,向此标准靠拢。

相关专家认为,本轮调控潮中,北京后期还可能在供应环节、房企开发贷款等环节发布后续政策。

契税调整雷厉风行

9月29日晚,在三部委发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(以下简称《通知》)后,北京市地税局在9月30日即向各区县地税局发出紧急通知,要求各区县地税局以三部委发布的相关契税政策为准,全面实施全新的契税政策。

10月8日起,北京东城区、西城区、通州区及大兴区已全面实施新的契税政策,海淀区、房山区、朝阳区等区县也将于近期陆续跟进。但与《通知》相比,北京本地的政策有所变化。

《通知》规定,个人购买自用普通住房减半征收契税调整为对个人购买属于家庭唯一住房的普通住房,减半征收契税;将对个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税,调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房,减按1%税率征收契税。而北京的落地政策一律变为:非首次购买普通住房 (以家庭为单位)的客户,契税税率由原来的1.5%,一律上调至3%。

以一套100平方米、单价为30000元/平方米的普通住宅为例,如果北京业主是二次购房,新的契税政策前,购房者只需按房价的1.5%交税,即4.5万元。而按最新的契税标准计算,业主需按3%的标准交纳契税,即9万元。

对于契税政策调整,北京可谓雷厉风行。早在4月新政后的4月30日,北京便开始执行“三套房不予放贷,同一购房家庭只能新购买一套商品住房”的规定。而上海、深圳、厦门等地直到近日才实施限购令,广州的限购令仍在讨论中。

在接受《每日经济新闻》记者采访时,北京中原三级市场研究部总监张大伟认为,北京楼市的调控政策是严厉的。后期除了可能调整交易环节的税率外,北京政府还可能在房企开发贷款和打击捂盘、囤房等供应环节出台政策,以收紧房企开发贷款,加快供应。至于房产税,他认为短期内不可能出台。

部分楼盘现零成交

9月29日二次调控新政后,北京楼市由之前短暂的回暖突然变冷。

金融街旗下的北京楼盘融盛家园,于10月1日推出48套住宅与7套商铺。北京市房地产交易管理网的数据显示,截至10日,该楼盘推出的上述房源仍为零成交。

与融盛家园一样,同于10月1日开盘的东亚·瑞晶苑,目前也无成交记录。

《每日经济新闻》记者比较北京市房地产交易管理网的数据后发现,9月29日二次新政后,北京开盘的众多楼盘中,除了万科旗下的长阳半岛外,其余楼盘销售业绩大多比较惨淡。

一位不愿透露姓名的业内人士说,实际上,虽然目前北京楼市在9月29日调控后重陷观望,表面上交易冷淡,但内在仍然火热。

他透露,以远洋地产旗下的楼盘远洋新悦为例,该楼盘在宣传阶段,对外宣称的均价为17000元/平方米;待客户排上号且摇完号后,远洋地产突然向客户宣称该楼盘均价已提至18000元/平方米;到了9月30日开盘时,远洋地产的开盘均价又提升至近20000元/平方米,逆市上演了一段定价三级跳。

远洋地产只是一个缩影。

有统计显示,在二次调控的背景下,国庆期间北京楼市新房日成交量较二次调控前的中秋小长假大降32%。但国庆期间开盘的5个住宅项目,平均成交均价为22753元/平方米,与9月份20131元/平方米的均价相比,上涨了13%。

深圳:成交量普降 刚性需求成长假楼市主力

10月1日凌晨,深圳出台暂时限定居民家庭购房套数的政策,加上此前国家的“限贷令”,深圳楼市反应会如何?

《每日经济新闻》记者近日走访深圳不少楼盘发现,在国庆长假期间,受双限令影响,秋交会虽场面火爆,但不少楼盘实际成交量下跌了三到六成,众多刚性需求者成为市场的主角。

“成交量普遍降了3成”

深圳市房产限购令规定,深圳户籍居民限购房两套,能够提供在深圳一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非深户限购一套,其他非深户则暂停在深圳购房。此令一出,深圳市成为继北京之后国内第二个出台类似政策的城市。

但颇具戏剧意味的是,国庆长假期间,深圳楼市却不降反升。深圳市规划国土委网上数据显示,10月1日~7日,深圳新房成交量2538套,是去年国庆节同期的3倍多,成交均价也在2万元/平方米以上。10月1、4日,深圳新房的成交量竟超过了600套。

专业人士指出,由于规划国土委网上数据具有滞后性,上述数据实际反映的是9月份的成交量,并非双限令施行后的真实情况。

事实也是如此,记者从不少新推项目售楼处了解到,国庆长假期间,深圳在售新楼盘成交量显著下降。

“由于深圳出台限购令,我们的销售情况受到了严重影响,每天只有10多批人前来看房,看的人多,买的人少。”山海阳光云景售楼处工作人员告诉《每日经济新闻》记者。万科金色半山项目售楼处工作人员所述情况也大同小异。

“看多买少、成交量下降是今年国庆长假期间深圳楼市的一个共同特点,成交量普遍降了3成左右。”一楼盘项目负责人称。

深圳限购令也影响到了深圳二手房和中介市场。21世纪不动产深圳总经理杨创慧抱怨称,国庆期间该公司经手的二手房成交量 “少得可怜”,“平时一周每天可以做到50多单,而今年国庆黄金周每天仅为10多单,相比减少了30%。”据公开资料显示,深圳其他地产中介二手房成交量下降了6成。

刚性需求大量释放

在房市成交量下降的同时,刚性需求却逐渐显现出来。

张伟是深圳罗湖一家公司的职员。他本来打算今年4月份买房,却遇到了楼市调控政策,让他一直观望至今。

在国庆深圳秋季房交会上,张伟看上了还未开盘的 “世纪新城”。尽管有了买的冲动,但深圳市刚出台的限购令让他又有了犹豫,他称:“房价可能会再下降一点,可以观察一段时间。”

实际上,像张伟这样的刚性住房需求者是此次深圳秋季房交会上的购房主角。“三正卧龙山”项目售楼处黄女士称:“开盘当天就有1000多人次前来咨询,已成交住房的购买者大多数是刚需客,占购房者人数的一半以上。”随后,记者采访的几家楼盘销售人员也证实上述说法。

对此,一项目负责人分析,“由于上半年的房市打压政策,市场观望者众多,但在经历调控政策后,迟迟不见调控效果的刚性需求者被释放出来。再加上深圳限购令出台,明显加大了对投资性购房的打压,投资性购房明显减少。此消彼长,深圳国庆长假房市积累的刚性需求便成为楼市的主要购买者。”

但他同时也指出,深圳限购令对后市的影响不大,一旦大量刚性需求得到释放,后市将出现类似2008年的报复性房价反弹。

杭州、南京:楼市降温 调控细则或紧跟上海

据杭州房管局官方网站统计,国庆长假7天,杭州主城区商品房共预定384套,成交277套,预定量超往年同期。但这一数据相比杭州9月的楼市行情,呈现一定的降温趋势。南京网上房地产数据显示,国庆节期间,南京共销售商品房880套,平均每天认购126套,去上年同期相比下降了三成左右。

但两地的销售行情显示,杭州、南京楼市依然处于 “成交上升期”,楼盘开盘预定量超过八成的现象依然存在。有消息指出,继上海地方版调控细则出台之后,杭州、南京的楼市调控细则将极有可能在两地10月房交会前出台。

长假最后一天楼盘热卖

10月7日,国庆长假最后一天。南京金地自在城如期推出512套房源。据现场购房人士估测,该楼盘的摇号现场河西金陵会议中心内,坐了约1200多位购房者,几乎挤满大厅。最终,该楼盘当天去化房源达80%。

而在此前一日,南京某楼盘推出一期108套房源“测试市场”,半天时间即被认购100套,成为南京又一个“日光”楼盘。

在杭州,国庆长假期间主城区商品房共成交277套房源,但384套的预定量依然超过了往年同期。进入9月以后,杭州楼市反弹强劲,日成交量常在200套以上。有业内人士指出,如果不是“二次调控”,国庆期间的杭州商品房预定和成交势头肯定要火爆得多。

在7日当天,杭州主城区的成交量突然攀升,共成交121套房源,较上一个交易日整整增加了97套。其中仅绿城西溪诚园一个楼盘即成交了71套房源,成交均价为32833元/平方米。

长假期间,杭州共有5个楼盘开盘,共有700余套房源面市,其中四个主城区楼盘的预定量分别为148套、115套、58套和40套。

两地细则或在房展会前出

国庆长假刚过,杭州二手房中介公司即接到杭州市财税局农税征收管理局的口头通知,要求自10月1日起,所有的契税缴纳,按照9月29日出台的 《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》执行。

昨日,杭州更有消息称房产调控新政极有可能在下周出台。据相关消息透露,杭州发布的细则可能与上海楼市细则一样,将重申首付比例、三套停贷、非本地居民购房贷款条件限制等。

与杭州相同,南京也首先在契税方面对房地产市场进行调整。有消息称,10月8日南京江宁区将购房契税提高到总房款的4%,这已是购房契税的最高标准。

江宁区契税标准为:首套房且面积在144平方米以上的,按照3%标准预征;首套房且面积在90~144平方米,按照1.5%预征;首套房且面积在90平方米以下,按照1%预征;所有其他情况,均按照3%预征。

南京、杭州两个城市均有消息透露,两地的楼市细则将极有可能在即将举办的房展会之前出台。据悉,南京的房展会将于10月16日举办,而杭州的房展会将于22日开始。

南京网博机构孙海认为,南京楼市基本不在中央重点盯防之列,“所以不排除南京细则相对要温和,更多的可能表现在具体的执行力上,尤其是银行信贷方面。四季度楼市在刚需的掩护下小幅波动,部分热点板块、资源型产品价格松动空间不大,而个别脆弱板块、资金链紧绷的开发商或将出现相对深幅调整。”

此外,长三角另一城市宁波,已于10月9日下发《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》,该通知共包括“限购”等9条意见。

广州:限贷政策预期下成交下滑明显

在9月底楼市新政出台后,国庆期间广州市场成交有所回落。此前有市场消息显示,广州将在本周出台限购政策。

成交较9月下滑明显

进入传统的“金九银十”销售旺季,各大公司都加大了推货力度。经纬行研究中心监测显示,“金九银十”期间,广州市区共推新货2.7万套,同比上涨28.5%。

搜房数据监控中心监测的广州市房管局数据显示,10月1日~10月7日,广州共有143个项目有成交记录,网签2103套住宅,成交均价达到12179元/平方米。

广州市国土资源和房屋管理局官网数据显示,黄金周7天时间,广州亚运城项目签约达380套,雅居乐位于广州番禺某的大盘,推出的新货签约套数达到192套。

尽管销售与去年同期相比仍呈现火爆,但相比新政前的9月,广州的楼市成交量仍出现了明显下滑。1~7日,广州市日均网签286套;而9月25号为512套,9月27~28日平均为625套,9月29号为624套,30日的网签套数甚至近千套。

而9日,记者走访广州近期日认购过千的楼盘现场,发现销售中心人气明显不如政策前期。一张姓的购房者表示,他只是来看看情况,由于担心政策出台,目前不打算购买。

代理该楼盘的一林姓经纪告诉记者,“我手头上几个客户,原打算10月1号看盘,但因为害怕第三套房限贷政策,现在也不打算买了。”

满堂红研究部高级主任肖文晓表示,近期政策必然对市场有较大影响。“经过我公司备案的二手房交易,国庆期间下滑达三成之多。受政策影响,未来市场观望在所难免。”

专家建议限购令尽快出台

随着上海、深圳等地陆续出台当地细则,近期有消息称广州本周也将出台调控细则,目前备受关注的“限购”政策也在方案中。

10月10日,记者致电广州市房管局宣教处许红峰副处长,但他对政策避而不谈。

万联证券研发中心副总经理黄鹏表示,“现在市场需求猛烈增加,在供应量不满足市场的情况下,为预防房价再次上涨,政策不得不出台。”目前政策处于收缩周期中,预计将会持续到明年。

“和其他一线城市相比,被称为价值洼地的广州,为了避免日后投资潮的涌入,应尽快出台限购等措施。”广州市地产专家韩世同表示,目前出台限购令可以避免投资潮涌入,对成交量影响较大,可以抑制房价上涨,但不会让房价下降。



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