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险资入市推热商业地产 写字楼市场量价齐升


www.nsfang.com  来源:华夏时报 时间:2010-10-11 12:56:41

        曾被称为“鸡肋”的商业地产,在史上最严厉的住宅市场调控利剑下,正越来越成为“香饽饽”。

  10月6日,监控中心统计显示,9月份北京商用项目(写字楼、商铺)不论在成交量和成交价格上环比均大幅上涨,其中,预售写字楼在成交量和总成交价格上环比上涨超过100%,分别达到119.43%、133.13%;预售商铺成交均价则月涨超过1万元,从8月份的51584.95元/平方米上涨至9月份的62753.73元/平方米,1个月的时间里1平方米就上涨了11168.78元,平均每天则涨372元,涨势之猛令人吃惊。

  “在房地产领域,‘金九银十’历来被认为是住宅地产的专利。然而在今年‘新国十条’等强力调控和REITs(房地产投资信托基金)兴起、险资投资不动产落实的背景下,房地产市场的‘金九银十’产生了微妙的变化,原本默默无闻的商业地产逐渐浮出水面,成为行业中备受关注的热点。”分析报告如此陈述。

  DTZ戴德梁行在国庆节的一份研究中也表示,大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格,而保险资金的入市,更将推动商业地产价值的提升。

  9月商业地产量价齐升

  10月6日统计显示,自9月1日至9月30日,北京商用项目(写字楼、商铺)成交量超过10万平方米,达到103382.92平方米,成交总价达到45.982亿元,成交均价为44477.37元/平方米。

  按物业类型区分,9月份写字楼共成交71139.84平方米,成交总价为30.026亿元,均价为每平方米42207.03元,其中,预售写字楼共成交61840.18平方米,相较8月份的28181.88平方米环比上涨119.43%;成交总价为27.847亿元,相较8月份总成交价格的11.945亿元环比上涨133.13%;成交均价为每平方米45030.80元,相较8月份的成交均价每平方米42386.59元上涨了2644.21元。

  9月份商铺共成交32243.08平方米,成交总价为15.956亿元,成交均价为49486.54元/平方米。其中,预售商铺共成交20869.61平方米,相较8月份的12861.72平方米环比上涨了62.26%;成交总价为13.096亿元,相较8月份的6.6347亿元环比上涨97.39%;成交均价为每平方米62753.73元,与8月份的51584.95元相比,1个月的时间里1平方米即上涨了11168.78元,相当于每天上涨372元,涨势之快速令人吃惊。而在2009年,北京人均年收入为21989元,换算成每天的收入,则只有60.24元。

  实际上,自4月房地产调控新政出台后,商业地产已经显现资金流入的趋势。

  北京中原数据统计显示,新政后,商业地产的签约速度明显加速,在4月15日至6月30日,北京商业地产的签约率为15.4%,7月至9月15日,北京商业项目签约率高达44.6%,相比6月签约率已翻两番。

  中原地产市场分析师张大伟曾在接受采访时分析称,商业地产价格相对低估,是签约率上升的主因,而较高的回报率使得最近考虑价值投资的购房者,更多地转向了商业地产。

  SOHO中国于9月27日公布的数据更证明了这一趋势,截至9月25日,该公司今年的销售额达183亿元,同比增长超过130%,并已提前完成“全年180亿元”的销售目标。

  SOHO中国董事长潘石屹表示,其公司的销售业绩证明,上半年的调控措施对商业地产没有造成实质性影响,相反“保监会为险资进入商业地产松绑,这对我们反倒是个利好消息”。

  统计数据也印证了这一点。以土地为例,中原地产提供的数据显示,自4月份新一轮楼市调控政策出台以来,商办用地成交比重逐步上升。12个大中城市商办用地成交宗数比重由4月份的25.61%上升到8月份的41.05%,成交土地面积比重由4月份的5.10%上升到8月份的38.72%。另外,商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重也呈现出逐步回升的态势。

  险资将助推商业地产热

  潘石屹所指的正是保监会于9月5日下发的《保险资金投资不动产暂行办法》,根据此办法,保险资金投资不动产将仅限于商业、办公,以及与保险相关的养老、医疗等不动产,且5年内不得转让。业内估算,未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

  DTZ戴德梁行在9月28日发布的研究也表示:“保险资金进入商业房地产领域,有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值,提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前,虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段,但明年开始,保险资金或将成为大宗交易的主要买家。”

  DTZ戴德梁行表示,从目前价格来看,商业地产的价值仍处于被低估的状态,尤其是二、三线城市。其研究数据显示,2010年第二季度,上海甲级写字楼租金每月每平方米为204元,南京每月每平方米为93.6元,杭州每月每平方米为114元,而武汉每月每平方米仅为59.4元。而事实上,有相当一部分进军中部地区的大型企业,有能力承受更高的租金水平,但同时对物业品质也有着更高的要求。

  “一线城市商业地产市场相对成熟,因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。”DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成分析称,而最先获益的或将是商业地产的开发商,因为“保险资金的进入,提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目,开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。除此之外,保险资金还可能采取开发定制的模式,即开发商根据保险公司要求开发地产项目,然后转售给保险公司。明年,随着险资的入市,相信更多商用物业的大宗交易将会出现,而一些大型的商业地产开发商也将最先获益”。

  湘财证券在其一份研究分析中表示,险资获批投资不动产后,保险投资将在总收益率上提高45个基点放开限制。这也是保险公司极力呼吁投资渠道就涉足房地产的一大原因。



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