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新政"组合拳"效应显现 申城高价楼盘定价谨慎


www.nsfang.com  来源:新闻晨报 时间:2010-10-11 12:54:03

昨天本市一南一北有两大豪宅项目同时开盘,这也是上海楼市调控细则出台后首次推出的豪宅项目。然而与以往大张旗鼓的开盘场面不同,昨天,两个项目的开盘都相对低调,其中一个楼盘的售楼处甚至对没有交意向金的购房者暂停接待。此外,记者注意到,网上房地产上的楼盘报价方式已悄然发生变化,不再是笼统的“均价”,取而代之的是精确到百位数的最高价和最低价。

未交意向金不能进售楼处

昨天上午,记者来到新江湾城,当日开盘的仁恒怡庭均价为5.5万元至7万元/平方米,政和路上的售楼处大门口两侧停了不少私家车,不乏宝马、奔驰等豪华车。不过记者却被婉拒在售楼处外,销售人员说,约有300多位客户参加选房,他们已预交30万元意向金,未交意向金的则不能进入售楼处。

据了解,仁恒怡庭由新加坡仁恒置地开发,10日开盘销售173套,除去样板房,实际房源为168套。由于房源面积普遍较大,所以单套房源的售价基本都超过了1000万元。仁恒怡庭所处的新江湾城,近年来频频诞生上海“地王”。去年12月,新江湾城C6地块曾经拍出32484元/平方米的高价,成为当时上海单价“地王”。

仁恒怡庭的定价看似仍很高,但有业内人士认为,这个价位其实已经是比较谨慎的了。之前新江湾城的普通公寓开盘价就超过了3万元,甚至还有专家发出新江湾板块的一手新房应该在5万-8万元,顶端豪宅单价完全可以到10万元以上的言论,所以仁恒怡庭的价格虽不算低开,但也谈不上高开。

豪宅报价已精确到百位数

相比之下,上海星河湾开盘更加低调。9月就有各种预热活动的星河湾昨天终于面世,价格与之前业内预计的均价5万元基本符合。不过从其不少房源定价在3.9万-4.1万元/平方米可以看出,新政后豪宅的定价还是相当谨慎的。

记者从网上房地产上获悉,截至昨天下午5点,一期245套住宅中,已有121套被预订。而且从户列表信息中可以明确看出,定价相对较低的几栋楼预订率较高。

此外,记者注意到,楼市调控细则实施后,网上房地产上的豪宅楼盘报价方式已经有了明显变化。原先每栋楼只有一个模糊的“参考价”,而现在有了明确的最高价和最低价,并且精确到了百位数。如上海星河湾的“都会路3888弄8号”这栋楼的最高价和最低价就分别标明为54800元和39000元。“报价可浮动幅度”也从原先的20%变成了“-10%”,也就是在理论上,不重新报批的话,这批房源只有下浮报价的可能,而不能涨价了。

调控“组合拳”效应显现

沪上豪宅之所以开盘定价谨慎,一方面是开发商不愿做调控细则下的“出头鸟”,最主要还是连续的“组合拳”让其不得不这样做。

“开发商的销售方案必须做到一房一价及明确调价期限,并严格按照申报价销售,需要上浮的话必须重新申报备案。”9月份,市房管局就表态,高价楼盘必须经市房管局重点复核,目的主要是防止楼盘“坐地起价”。市房管局表示,“开发商的销售方案必须做到一房一价及明确调价期限,并严格按照申报价销售,需要上浮的话必须重新申报备案。”

本来,这样的预售审批调整就已影响开发商的定价策略,随后而来的调控细则更是让其意识到,不可能再像原来那样随心所欲涨价了。

在上海的12条调控细则中,关于土地增值税的条款就是针对开发商的“钱袋子”。在日前市房管局的新闻通气会上,市房管局局长刘海生表示,这次对土地增值税预征比例的调整幅度比较大,其目的在于引导房地产开发企业合理定价,不希望房价定得太高。过去几年,全国各地基本上按照1%来征收。今年5月份,国家税务总局对预征率作了调整,上海调整为2%。而此次调控细则中,则分为不同区域,由2%调整为最高可达到5%。

在一系列的调控组合拳下,高价楼盘的小心翼翼也就不难理解了。



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